ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (утв. Минкоммунхозом РСФСР 31.12.1968)


Утверждены
Министерством коммунального
хозяйства РСФСР
31 декабря 1968 года
Согласованы
с Госкомитетом по гражданскому
строительству и архитектуре
при Госстрое СССР
4 декабря 1968 года
Введены в действие
с 1 января 1970 года
ПРАВИЛА И НОРМЫ
ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В Правилах приведены основные положения по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, инженерного оборудования, территорий домовладений, а также указания по переустройству и благоустройству домов старой застройки.
Предназначены для работников, занимающихся технической эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилищного фонда.
ВВЕДЕНИЕ
Жилищный фонд Советского Союза представляет собой огромную материальную ценность. Стоимость его составляет около 26% стоимости основных фондов народного хозяйства и почти равна стоимости основных фондов промышленности.
В составе основных фондов городского хозяйства на долю жилищного фонда приходится до 70%.
За пятидесятилетие (с 1917 по 1967 г. включительно) городской жилищный фонд увеличился со 180 млн. до 1343 млн. кв. м, т.е. более чем в 7 раз, а по состоянию на 1 января 1973 г. - более чем в 9 раз.
Строительство жилых домов стало в нашей стране самостоятельной, технически развитой отраслью народного хозяйства и переведено на современные индустриальные методы. В больших количествах строятся жилые полносборные дома. Ведется также строительство домов повышенной этажности. Удельный вес полносборных домов составляет свыше 40% общего объема выполняемых работ.
Наряду с новым жилищным строительством государство проявляет постоянную заботу о сохранении и повышении эксплуатационных качеств существующего жилищного фонда.
Эти задачи могут быть решены только путем значительного повышения уровня технической эксплуатации жилых домов, внедрения системы планово-предупредительных ремонтов и проведения работ по повышению благоустройства существующих жилых домов с постепенным доведением их планировки, конструкций и оборудования до современных требований к жилищу.
В последние годы введено в эксплуатацию значительное количество жилых домов в районах Крайнего Севера и просадочных грунтов, горных выработок и подрабатываемых территорий, а также в сейсмических районах.
Все шире в жилищном хозяйстве используются новейшие достижения науки и техники, применяются прогрессивные конструкции и эффективные материалы, новые виды домового оборудования, передовая технология и индустриальные методы ремонта, а также средства механизации, автоматизации и вычислительной техники.
Происшедшие значительные количественные и качественные изменения в жилищном хозяйстве обусловили новые, более высокие требования к организации технической эксплуатации жилищного фонда и требуют значительного повышения квалификации работников жилищного хозяйства.
Улучшение технической эксплуатации жилищного фонда является большой народнохозяйственной задачей и требует от эксплуатационников обширных знаний в области техники, экономики и организации жилищного хозяйства.
Жилищно-эксплуатационные организации должны осуществлять мероприятия по снижению издержек на содержание жилищного фонда и повышению его рентабельности.
"Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" регламентируют основные, принципиальные вопросы. В них приведены основные положения по технической эксплуатации жилищного фонда, строительных конструкций, помещений, инженерного оборудования, территории домовладений, а также указания по переустройству и повышению благоустройства эксплуатируемых жилых домов старой застройки <*>.
------------------------------------
<*> Особенности технической эксплуатации зданий повышенной этажности в настоящих Правилах и нормах не рассматриваются. Эти вопросы будут отражаться в инструкциях, дополнительно выпускаемых по мере накопления опыта эксплуатации этих зданий.
В развитие настоящих Правил и норм разрабатываются материалы по отдельным вопросам (инструкции по технической эксплуатации полносборных зданий, указания по организации и планированию ремонта, справочные пособия, руководства и другие материалы).
"Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" являются основным документом по технической эксплуатации жилищного фонда независимо от ведомственной его принадлежности, указания которых являются обязательными к выполнению работниками эксплуатационных организаций.
Правила и нормы согласованы с Госкомитетом по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР 4 декабря 1968 г.
Правила и нормы введены в действие с 1 января 1970 г. С изданием настоящих Правил и норм утратили силу "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденные МКХ РСФСР в 1960 г.
Все выпускаемые в дальнейшем инструкции, технические условия и другие руководящие указания, относящиеся к технической эксплуатации жилищного фонда, должны соответствовать требованиям настоящих Правил и норм.
Отдельные изменения, дополнения или отступления от Правил и норм могут быть допущены лишь специальными приказами министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР.
"Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" разработаны под общим руководством сектора жилых и коммунальных зданий Академии коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова на базе научно-исследовательских работ, выполненных Академией и Ленинградским НИИ АКХ с привлечением материалов других научно-исследовательских институтов, организаций и отдельных специалистов.
Раздел первый. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. Общие положения
1.1. Задачей технической эксплуатации жилищного фонда является обеспечение исправного состояния конструкций, частей зданий и инженерного оборудования жилых домов и бесперебойной их работы в пределах не менее нормативного срока службы, своевременного выполнения планово-предупредительного ремонта домов, надлежащего благоустройства и санитарно-технического состояния домовладений.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
техническое обслуживание: осмотры домов и их инженерного оборудования, надворных построек и элементов благоустройства придомовых территорий; санитарная очистка и благоустройство домовладений; обеспечение нормативных условий эксплуатации помещений, конструкций и инженерного оборудования (температурного и санитарного режима помещений, очистка крыш от снега; освещенности мест общего пользования и придомовых территорий, лифтов и т.д., работы с лицами, пользующимися помещениями (жилых и нежилых) - инструктаж и контроль за пользованием помещениями и оборудованием, проведением ремонта квартир и т.д.;
все виды ремонтов - капитальный и текущий, проведение наладочно-регулировочных работ.
Затраты на эксплуатацию жилищного фонда должны планироваться в пределах установленных нормативов с учетом его технического состояния <*>.
------------------------------------
<*> Нормативные усредненные сроки службы жилых домов, их конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования приведены в "Положении о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий", утвержденном Госстроем СССР в 1964 г.
1.2. Настоящие "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" являются обязательными для всех организаций исполкомов местных Советов депутатов трудящихся, министерств, ведомств, предприятий, учреждений и кооперативных организаций, имеющих в своем ведении жилищный фонд или эксплуатирующих его на договорных началах на территории РСФСР.
1.3. Знание настоящих Правил и норм и соблюдение их в практической деятельности является обязательным для всех работников жилищного хозяйства, занятых технической эксплуатацией.
Руководители жилищно-эксплуатационных организаций управления домами, жилищно-эксплуатационные конторы и жилищно-коммунальные отделы обязаны обеспечить изучение и проверку знаний (в полном объеме или соответствующих разделов и глав) Правил и норм, а также постановлений вышестоящих организаций и местных Советов депутатов трудящихся по вопросам, связанным с эксплуатацией жилищного фонда, инженерно-техническими работниками и рабочими, находящимися в их подчинении.
1.4. Правила и нормы в полном их объеме обязаны изучить и сдать по ним экзамены следующие категории инженерно-технических работников:
а) руководители всех отделов или секторов краевых, областных, городских и районных жилищных организаций, инженерно-технические работники отделов, ведающие организацией технической эксплуатации жилищного фонда, а также вопросами планирования, учета и контроля деятельности жилищно-эксплуатационных организаций;
б) начальники жилищно-эксплуатационных организаций, главные инженеры, старшие инженеры, техники и все другие инженерно-технические работники, ведающие организацией технической эксплуатации жилищного фонда, планированием и учетом деятельности жилищного хозяйства;
в) начальники, главные инженеры, инженеры и техники жилищно-коммунальных контор и отделов, министерств, ведомств, предприятий, организаций, учреждений, управляющие домами, коменданты, занимающиеся технической эксплуатацией жилищного фонда.
Инженерно-технические работники, ведающие эксплуатацией инженерного оборудования, содержанием отдельных элементов зданий, дворовых территорий, инженерно-технические работники специализированных организаций, а также все рабочие должны изучить и сдать экзамены по настоящим Правилам и нормам в объеме своей специальности и возложенных на них обязанностей.
1.5. Приемка экзаменов у работающих и вновь поступающих на работу в систему жилищного хозяйства инженерно-технических работников и рабочих жилищно-эксплуатационных организаций в объеме соответствующих разделов и глав или полного объема "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", а также специальных инструкций, относящихся к эксплуатации жилищного фонда, производится квалификационной комиссией, состав которой устанавливается приказом руководителя организации, начальника городского (районного) жилищного управления или же комиссиями при соответствующих учебных комбинатах, пунктах или других учебных заведениях. Поступающие вновь на работу должны сдать экзамены в течение трех месяцев.
После сдачи экзаменов каждому работнику выдается соответствующее удостоверение.
Через каждые три года работники жилищного хозяйства должны сдавать повторные экзамены.
Руководители жилищно-эксплуатационных организаций обязаны создать все необходимые условия для успешной сдачи экзаменов по знанию Правил и норм всеми инженерно-техническими работниками и рабочими текущего ремонта в соответствующих объемах.
1.6. Нарушение настоящих Правил и норм влечет за собой привлечение к ответственности в установленном порядке.
1.7. Ответственность за выполнение настоящих Правил и норм работниками жилищных органов возлагается на руководителей городских (районных) жилищных управлений, руководителей государственных учреждений общественных и кооперативных организаций и директоров предприятий, имеющих в своем ведении жилищный фонд.
Ответственность за выполнение Правил и норм работниками жилищно-эксплуатационных организаций возлагается на руководителей этих организаций (управлений домами, жилищно-эксплуатационных контор и др.).
Глава 2. Управление жилищным хозяйством
2.1. Жилищный фонд местных Советов депутатов трудящихся находится в оперативном управлении исполкомов местных Советов и их жилищных органов.
Жилищный фонд предприятий, организаций и учреждений (ведомственный жилищный фонд) находится в оперативном управлении этих предприятий, учреждений и организаций.
Жилые дома и служебно-хозяйственные строения, возведенные жилищно-строительными кооперативами, принадлежат им на праве кооперативной собственности, и оперативное управление этими жилыми домами осуществляется правлением жилищно-строительных кооперативов.
Исполкомы местных Советов депутатов трудящихся и их жилищные органы осуществляют контроль за технической эксплуатацией жилищного фонда предприятий, учреждений и организаций и домов жилищно-строительных кооперативов, находящихся в районе деятельности исполкомов.
2.2. Органами управления жилищным хозяйством исполкомов местных Советов в городах, рабочих и курортных поселках являются:
городские (районные) жилищные управления или отделы коммунального хозяйства, комбинаты коммунальных предприятий и благоустройства;
управления (отделы) министерств коммунального хозяйства АССР, управления жилищного, коммунального хозяйства крайисполкомов и облисполкомов;
главное управление жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР;
Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР.
Каждый орган управления жилищным хозяйством действует в соответствии с утвержденным о нем положением.
2.3. Управление жилищным хозяйством предприятий, учреждений и организаций осуществляется жилищно-коммунальными отделами этих предприятий, учреждений и организаций, а также специальными отделами министерств и ведомств, подведомственные организации которых имеют жилищный фонд.
2.4. Непосредственная эксплуатация жилых домов осуществляется жилищно-эксплуатационными организациями (управлениями домами, жилищно-эксплуатационными конторами, жилищно-коммунальными конторами и жилищно-коммунальными отделами) как своим обслуживающим персоналом и штатом рабочих, так и путем привлечения соответствующих специализированных организаций на договорных началах.
2.5. Жилищно-эксплуатационные организации могут осуществлять по договорам с жилищно-строительными кооперативами обслуживание жилищного фонда и территории домовладений этих кооперативов с оплатой кооперативами расходов по обслуживанию.
2.6. К управлению жилищным хозяйством широко привлекаются общественные домовые комитеты, общественные комиссии и актив жильцов, действующие под руководством исполкомов местных Советов депутатов трудящихся, комитетов и советов профессиональных союзов, в соответствии с утвержденным Положением о домовом комитете.
2.7. Исполкомы местных Советов депутатов трудящихся осуществляют с участием депутатских Советов, домовых комитетов, общественных комиссий и актива постоянный контроль за своевременным ремонтом и надлежащей эксплуатацией домов, принадлежащих гражданам в городах, рабочих и курортных поселках.
2.8. Между жилищно-эксплуатационными организациями и нанимателями жилых помещений должны быть заключены договоры найма жилых помещений по установленной форме.
Жилищно-эксплуатационным организациям надлежит обеспечить строгое соблюдение законодательства об ответственности граждан за обеспечение сохранности и исправного состояния государственного жилищного фонда; при этом должны быть приняты меры общественного воздействия через домовые комитеты, товарищеские суды и другие организации к лицам, нарушающим договоры найма жилых помещений и правила социалистического общежития.
Глава 3. Порядок приемки жилищного хозяйства
Приемка в эксплуатацию вновь выстроенных домов
3.1. Приемку в эксплуатацию жилых комплексов и отдельных зданий и сооружений следует производить в соответствии с требованиями Строительных норм и правил (СНиП III-A.10-70 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством предприятий, зданий и сооружений. Основные положения").
3.2. При приемке в эксплуатацию жилых домов необходимо назначать для участия в работе Государственной приемочной комиссии от жилищно-эксплуатацинной организации наиболее квалифицированных специалистов.
В состав Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченных строительством кооперативных жилых домов входит представитель Правления соответствующего кооператива.
3.3. Не менее чем за месяц до приемки в эксплуатацию жилого дома должны быть назначены инженерно-технические работники и за две недели - обслуживающий персонал. В течение вышеуказанного срока работники жилищно-эксплуатационной организации, на которую будет возложена эксплуатация дома, обязаны изучить документацию на строительство дома и проверить качество выполненных работ.
Жилые дома, передаваемые в эксплуатацию, должны соответствовать проекту, требованиям СНиП, а крупнопанельные дома - также ГОСТ 11309-65 "Дома жилые крупнопанельные. Основные технические требования". Кроме того, представитель жилищной организации должен обратить особое внимание на:
надежность стыков сантехнических сетей и других элементов инженерного оборудования;
наличие доступа к наиболее уязвимым участкам конструкций и оборудования для осмотра и производства ремонта;
эффективность действия дренажных систем, внутрицентральное отопление, вентиляцию, газоснабжение, тории, особенно заполнение пазух фундаментов и устройства отмосток вокруг здания;
наличие исполнительной документации, особенно по скрытым конструкциям дома.
3.4. Санитарно-техническое и инженерное оборудование: водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция, газоснабжение, электрооборудование, лифты и мусоропроводы - испытываются в рабочем состоянии в соответствии с требованиями СНиП. Эти испытания производятся до предварительной приемки дома рабочей комиссией с участием представителей специализированных организаций. О результатах испытаний составляют соответствующие акты.
3.5. В необходимых случаях по требованию жилищно-эксплуатационной организации, рабочей комиссии заказчика (застройщика) или государственной комиссии до приемки дома в эксплуатацию могут производиться дополнительные испытания отдельных конструкций, инженерного оборудования с целью определения их эксплуатационных качеств.
3.6. Недостатки, обнаруженные рабочей комиссией в результате осмотра, вскрытия конструкций или инструментальных испытаний, устраняются подрядчиком в сроки, установленные комиссией.
Рабочая комиссия с участием жилищно-эксплуатационной организации устанавливает за этим строгий контроль и подготавливает сводное заключение о готовности к приемке в эксплуатацию государственной приемочной комиссией объекта в целом.
3.7. Ввод в эксплуатацию жилых зданий с недоделками не допускается, за исключением работ по озеленению, которые в необходимых случаях могут быть перенесены на ближайший посадочный период.
3.8. Жилищно-эксплуатационная организация принимает вновь введенный в эксплуатацию дом на свой баланс и несет ответственность за его эксплуатацию после утверждения акта Государственной комиссии о приемке дома и выдачи застройщику разрешения на заселение дома.
Вся техническая документация на выстроенный жилой дом и его устройства и утвержденный акт Государственной приемочной комиссии по приемке дома в эксплуатацию должны быть в одном экземпляре переданы застройщиком жилищно-эксплуатационной организации по заверенному списку. Указанная документация должна храниться в жилищных организациях наравне с документами строгой отчетности.
Примечание. Размер жилой площади принимаемого дома должен определяться только на основании инвентаризационного плана, составленного Бюро технической инвентаризации.
Приемка в эксплуатацию капитально
отремонтированных жилых домов
3.9. Капитально отремонтированные жилые дома могут быть приняты в эксплуатацию только после окончания всех работ, предусмотренных утвержденным проектом и сметами по ремонту здания в целом или отдельных его частей, а также работ по благоустройству участка и присоединению всех внутренних коммуникаций к действующим наружным сетям.
Приемка работ с недоделками или гарантийными письмами об устранении недоделок не допускается (за исключением работ по благоустройству дворовых участков, выполняемых в зимнее время; в этом случае незавершенные работы должны быть выполнены в ближайший осенний или весенний период).
3.10. Приемка в эксплуатацию капитально отремонтированных жилых домов (независимо от ведомственной принадлежности) при стоимости ремонтных работ по одному зданию свыше 10 тыс. руб. производится государственными приемочными комиссиями, назначаемыми исполкомами городских (районных), поселковых Советов депутатов трудящихся, в составе представителей: исполкома (председатель комиссии), городского (районного) жилищного управления (или отдела коммунального хозяйства, комбината коммунальных предприятий и благоустройства), жилищно-эксплуатационной организации, Государственного пожарного надзора, Государственного санитарного надзора, технического надзора, домового комитета, в ведомственных домах также профсоюзной организации, а в домах жилищно-строительных кооперативов - представителя правления ЖСК.
При стоимости ремонтных работ по одному зданию от 2 тыс. до 10 тыс. руб. комиссия по приемке дома назначается приказом начальника городского (районного) жилищного управления или отдела коммунального хозяйства, комбината коммунальных предприятий и благоустройства. Председателем комиссии назначается инженер городского (районного) жилищного управления. Остальной состав членов комиссии остается без изменения.
При стоимости ремонтных работ по одному зданию до 2 тыс. руб. приемка производится управлением домами или жилищно-эксплуатационными конторами. В состав приемочной комиссии включается начальник или главный инженер жилищно-эксплуатационной организации.
В необходимых случаях в состав комиссии включаются представители проектной организации Государственного пожарного надзора, Государственного санитарного надзора, Госгортехнадзора и др.
3.11. До созыва Государственной приемочной комиссии назначается рабочая комиссия под председательством ответственного представителя заказчика в составе начальника или главного инженера жилищно-эксплуатационной организации, представителей ремонтно-строительной организации, технадзора и домового комитета после уведомления подрядчиком о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию.
Рабочая комиссия обязана:
а) установить соответствие выполненных работ утвержденному проекту и сметам;
б) выявить совместно с подрядчиком все недоделки и дефекты и установить сроки их устранения;
в) проверить устранение недоделок и дефектов и произвести по акту предварительную приемку выполненных ремонтных работ.
3.12. Государственная комиссия по приемке законченных ремонтом домов созывается председателем комиссии на основании справки председателя рабочей комиссии жилищно-эксплуатационной организации о ликвидации дефектов и недоделок, отмеченных в акте рабочей комиссии.
3.13. Государственная приемочная комиссия должна получить от подрядной организации документы для приемки здания, перечисленные в "Технических указаниях на производство и приемку общестроительных и специальных работ при капитальном ремонте жилых и общественных зданий", утвержденных МКХ РСФСР.
3.14. Санитарно-техническое и инженерное оборудование - водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция, газоснабжение, электрооборудование, лифты и мусоропроводы - испытывается в рабочем состоянии в соответствии с требованиями "Технических указаний на производство и приемку общестроительных и специальных работ при капитальном ремонте жилых и общественных зданий".
Эти испытания производятся до предварительной приемки дома рабочей комиссией с участием представителей специализированных организаций. На основании испытания составляется соответствующий акт.
3.15. Приемка Государственной приемочной комиссией законченных работ по ремонту жилого дома начинается с ознакомления с технической документацией на ремонтируемый дом, а также с актами приемки скрытых работ, актами приемки работ по ремонту или устройству вновь специальных видов оборудования (центрального отопления, водопровода, канализации, лифтов, газового оборудования, вентиляции и др.) и журналом производства работ. После ознакомления с документацией Государственная приемочная комиссия осматривает выполненные работы в натуре и при необходимости производит вскрытие или испытание конструкции.
3.16. При приемке в эксплуатацию капитально отремонтированного жилого дома особое внимание необходимо обращать на:
качество выполненных работ;
соответствие выполненных работ утвержденной технической документации;
защиту здания и его отдельных частей и конструкций от атмосферной, грунтовой и эксплуатационной влаги;
надежную работу инженерного оборудования дома;
окончание работ по благоустройству и озеленению участка, обеспечение отвода поверхностных вод от здания.
3.17. Приемка законченных работ оформляется актом, составляемым в трех экземплярах, из которых первый с соответствующими приложениями хранится в жилищно-эксплуатационной организации, второй - у подрядной организации и третий - в отделах или группах технического надзора за капитальным ремонтом жилых домов.
На основании данных акта приемки жилищно-эксплуатационная организация вносит соответствующие отметки в технический паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок с указанием в нем выполненных объемов работ и их стоимости.
3.18. Вся техническая документация на капитальный ремонт жилого дома в одном экземпляре по заверенному печатью списку должна быть передана заказчиком в жилищно-эксплуатационную организацию.
Техническая документация должна храниться наравне с документами строгой отчетности.
После проведения капитального ремонта, до заселения дома, должна быть проведена техническая инвентаризация.
Приемка жилищного хозяйства при смене руководства
3.19. При смене или назначении вновь руководителя, главного инженера (инженера) и техника жилищно-эксплуатационной организации производится осмотр и проверка технического состояния жилых домов, а также элементов благоустройства, находящихся на балансе жилищно-эксплуатационной организации.
Характер и порядок работ по осмотру каждого здания, его частей и устройств, оборудования и элементов благоустройства придомового участка при передаче хозяйства от одного должностного лица другому устанавливается такой же, как и при очередном осмотре (раздел первый, гл. 4).
3.20. В состав комиссии по приемке жилищного хозяйства руководителем жилищно-эксплуатационной организации включаются:
а) представитель вышестоящего руководящего органа (председатель);
б) вновь назначаемое должностное лицо;
в) освобожденное от работы должностное лицо;
г) представитель домового комитета.
При приемке участка жилищно-эксплуатационной организации председателем комиссии является руководитель или главный инженер этой организации, членами комиссии - лица, перечисленные в п. п. "б", "в", "г" настоящего параграфа.
3.21. В состав технической документации при передаче жилищного хозяйства от одного руководителя другому входят:
а) акты приемки зданий от строительной организации со всеми приложениями;
б) план участка с нанесенными зданиями и сооружениями, расположенными на территории жилищно-эксплуатационной организации, или участка, обслуживаемого техником;
в) поэтажные планы и разрезы зданий и сооружений;
г) схемы дворовых и внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо- и электроснабжения и др.;
д) паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
е) паспорта лифтового хозяйства;
ж) проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных работ, акты приемки выполненных ремонтных работ и другие документы по ремонту зданий;
з) технические паспорта на жилой дом (дома) и земельный участок.
3.22. При отсутствии указанной выше технической документации новое должностное лицо обязано принять меры к получению, восстановлению или составлению недостающих документов.
3.23. Акт сдачи-приемки жилищного хозяйства от одного должностного лица другому (см. Приложение 1) утверждается руководителем вышестоящей организации не позднее 10 дней с момента его составления.
Передача ведомственного жилищного фонда
исполкомам местных Советов и инженерных сетей
коммунальным предприятиям
3.24. Передача ведомственного жилищного фонда в ведение местных Советов депутатов трудящихся производится в соответствии с "Указаниями о порядке дальнейшей передачи местным Советам депутатов трудящихся принадлежащего предприятиям, организациям и учреждениям жилищного фонда в городах и рабочих поселках, а также объектов коммунального хозяйства, обслуживающих население этих городов и поселков", утвержденными МКХ РСФСР и Министерством финансов РСФСР. Сдача-приемка производится с имеющимися эксплуатационными организациями, численностью и фондом заработной платы работающих, фондом на материалы и оборудование, денежными средствами, мастерскими, оборудованием инвентарем, автомобильным транспортом, ремонтно-строительной базой, а также с ассигнованиями по смете доходов и расходов финансового плана на текущий год. Жилищный фонд принимается в технически исправном состоянии.
3.25. Передача водопроводных, канализационных, газовых, теплофикационных и электрических сетей и устройств, расположенных вне здания, на балансы соответствующих коммунальных предприятий должна производиться в соответствии с указаниями о передаче с балансов жилищно-эксплуатационных организаций на баланс соответствующих коммунальных предприятий перечисленных сетей и устройств, утвержденными МКХ РСФСР и Министерством финансов РСФСР.
В случае обнаружения персоналом жилищно-эксплуатационной организации неисправностей сетей и устройств, расположенных вне зданий, надлежит немедленно сообщить об этом в соответствующую специализированную организацию.
Глава 4. Система осмотра жилых домов
4.1. Контроль за организацией эксплуатации зданий и техническим состоянием конструкций и инженерного оборудования жилых домов должен осуществляться посредством проведения плановых общих и частичных осмотров, а при необходимости - и внеочередных осмотров. В процессе осмотров выявляются неисправности и причины их появления, проверяются объем и качество выполнения работ по текущему ремонту.
4.2. Общие осмотры проводятся два раза в год - весной и осенью. При общем осмотре обследуются все конструкции здания, инженерное оборудование, отделка и элементы внешнего благоустройства.
При частичном осмотре обследуются элементы инженерного оборудования. В процессе осмотра производятся устранение выявленных мелких неисправностей, а также обязательная наладка и регулировка приборов и оборудования (регулировка кранов, устранение утечек воды, смена прокладок, набивка сальников в кранах, очистка сифонов, регулировка смывных бачков) независимо от наличия неисправностей. Периодичность частичных осмотров и нормы затрат труда на их проведение даны в Приложении 2.
Внеочередные осмотры проводятся после ливней, сильных ветров, снегопадов, наводнений и пр.
При этом проверяются те конструкции и виды оборудования, повреждение которых от данного стихийного явления может быть наиболее вероятным.
4.3. Задачей весеннего осмотра является проверка состояния помещений, конструкций, оборудования здания, элементов благоустройства дворовой территории и готовности их к эксплуатации в последующий период времени. В процессе этого осмотра уточняются объемы работ по текущему ремонту, а также определяются неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта. По данным весеннего осмотра и ранее выявленных недостатков здания в прошедший зимний период составляется перечень мероприятий, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующую зиму. При весеннем осмотре выявляются работы, которые необходимо выполнить силами нанимателей жилых помещений. По окончании весеннего осмотра составляется акт по форме в двух экземплярах, один из которых хранится в жилищно-эксплуатационной организации (см. Приложение 3).
4.4. Осенний осмотр зданий производится до начала отопительного сезона для проверки готовности каждого здания к зиме с составлением акта (см. Приложение 4). К этому времени должны быть закончены все работы по подготовке жилых домов к эксплуатации в зимних условиях.
В процессе проведения осеннего осмотра уточняются объемы работ текущего ремонта на планируемый год.
4.5. Календарные сроки общих и частичных осмотров зданий устанавливаются руководителями городских (районных) жилищных управлений или отделов коммунального хозяйства, комбинатов коммунальных предприятий и благоустройства, руководителями предприятий, министерств и ведомств, имеющих жилищный фонд в зависимости от климатических условий.
4.6. Общие осмотры зданий и сооружений производятся комиссией в составе: главного (старшего) инженера жилищно-эксплуатационной организации (председатель комиссии), техника или коменданта, представителей домового комитета, правления жилищно-строительного кооператива. Осмотр территории домовладения и здания выполняется в следующем порядке:
а) дворовая территория и элементы благоустройства;
б) фундаменты и подвальные помещения, в том числе котельные;
в) наружные стены и все элементы фасадов, включая эркеры, балконы, карнизы и водоотводящие устройства. Помимо осмотра с земли фасады и их архитектурные элементы обследуются с каждого балкона при осмотре конструкций квартиры. В полносборных жилых домах тщательному осмотру подлежат стыковые соединения панелей;
г) крыши и их вентиляционные устройства, чердачные помещения, утеплитель чердачных перекрытий, а также все коммуникации и устройства, расположенные в пределах чердака и на крыше;
д) поэтажный осмотр помещений производится сверху вниз от верхнего этажа до подвального. При этом устанавливается состояние перекрытий и полов (особо в санитарных узлах и кухнях), окон, дверей, стен, перегородок, лестниц;
е) осмотр санитарно-технического и инженерного оборудования здания производится одновременно с поэтажным осмотром строительных конструкций.
4.7. Техническое состояние элементов зданий определяется путем внешнего осмотра по данным, полученным в процессе эксплуатации, и по материалам технических паспортов. По решению комиссии (или же по указанию руководителя жилищно-эксплуатационной организации) производят необходимые вскрытия конструкций, взятие проб для определения качества материалов (прочности, влажности и др.), проверочные расчеты, а также инструментальные исследования (теплотехнические, акустические, прочностные и др.). Комиссия должна установить причину возникновения обнаруженных дефектов и указать меры по их устранению.
В отдельных, сложных случаях по согласованию с вышестоящей организацией для определения состояния конструкций и оборудования, а также выявления причин появления дефекта и получения рекомендаций по устранению повреждений и недостатков могут привлекаться специализированные организации и эксперты.
После окончания осмотра дома все вскрытые места должны быть тщательно заделаны. Вскрытие и последующие заделки конструкций должны быть отражены в акте осмотра.
4.8. При осмотре жилых домов необходимо обращать внимание на состояние деревянных конструкций, лишенных естественного освещения и проветривания и находящихся в неудовлетворительных температурно-влажностных условиях (сопряжения стропил с настенным брусом, деревянные балки, перекрытия, перегородки и полы в ванных комнатах, уборных, кухнях и в местах расположения водопроводных и канализационных трубопроводов, в подвалах и т.д.), с целью обнаружения очагов поражения деревянных конструкций домовыми грибками, жуками-точильщиками. В необходимых случаях привлекаются специализированные организации. Целесообразно производить опрос жильцов о наличии поражений деревянных элементов, конструкций и мебели вредителями древесины.
4.9. При обнаружении во время осмотра деформаций и других дефектов конструкций или оборудования здания, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций, обрушению их элементов или нарушению нормальной работы оборудования, жилищно-эксплуатационной организации необходимо принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформации. Об опасном состоянии здания следует немедленно сообщать в вышестоящую организацию.
Особенно внимательно следует осматривать здания, имеющие износ свыше 60%.
4.10. При осмотре стен, фасадов, балконов и других выступающих частей здания и выполнении работ по снятию элементов наружной и внутренней отделки, угрожающих обрушением, должны соблюдаться правила техники безопасности.
4.11. В процессе весеннего осмотра даются задания нанимателям жилых помещений по выполнению ими за свой счет текущего ремонта занимаемых жилых помещений и мест общего пользования в квартирах (побелка, окраска стен или оклейка обоями, окраска полов и дверей и оконных переплетов с внутренней стороны, окраска подоконников, вставка стекол, замена оконных и дверных приборов, ремонт или смена электропроводки от ввода в квартиру), возлагаемого на них "Договором найма жилого помещения", и проводится очередной инструктаж нанимателей жилых помещений, ответственных по коммунальной квартире за содержание помещений и инженерного оборудования.
При осеннем осмотре производится проверка работ, выполненных нанимателями жилых помещений.
4.12. После весенних и осенних осмотров следует проводить производственные совещания технического персонала и рабочих текущего ремонта жилищно-эксплуатационной организации и собрания жильцов с обсуждением результатов осмотров и разработкой мероприятий по улучшению технической эксплуатации жилых домов. При этом сообщается о нанимателях жилых помещений, содержащих квартиры в образцовом порядке, а также о нарушающих "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда".
4.13. Вновь принятые в эксплуатацию или капитально отремонтированные дома должны осматриваться особенно тщательно в первый год эксплуатации.
Подрядчик обязан за свой счет устранить дефекты, допущенные по его вине в выполненных работах, если претензии предъявлены заказчиком в следующие сроки:
по общестроительным работам - в течение одного года со дня передачи здания в эксплуатацию;
по законченному монтажом оборудованию и по электромонтажным работам - в течение 6 мес. со дня передачи их в эксплуатацию;
по системам центрального отопления - в течение одного отопительного периода;
по металлоконструкциям, внутреннему водопроводу, канализации - в течение 6 мес. со дня подписания акта сдачи-приемки.
Наличие дефектов, требующих устранения, устанавливается актами за подписями заказчика (жилищно-эксплуатационной организации) и подрядчика. В случае неявки представителя подрядчика в пятидневный срок по вызову заказчика последний составляет односторонний акт, копию которого направляют подрядчику и его вышестоящей организации.
4.14. Ответственность за соблюдение сроков, в течение которых могут быть предъявлены претензии подрядчику, несут руководители жилищно-эксплуатационной организации.
Глава 5. Организация ремонта жилищного фонда
и работ по его благоустройству
Классификация работ по ремонту жилищного фонда
5.1. При эксплуатации жилищного фонда должны обеспечиваться сохранность жилых зданий и улучшение их эксплуатационных качеств.
Сохранность жилищного фонда и безотказная работа конструкций и оборудования жилых домов обеспечиваются выполнением правил и норм его технической эксплуатации.
Улучшение эксплуатационных качеств достигается проведением в процессе капитального ремонта работ по повышению благоустройства жилых домов, перепланировкой помещений в больших старых коммунальных квартирах в квартиры для посемейного заселения, применением при ремонте долговечных конструкций, новых эффективных материалов и инженерного оборудования и в необходимых случаях - реконструкцией зданий.
5.2. Для обеспечения качественного выполнения работ по капитальному и текущему ремонтам жилых домов жилищно-эксплуатационные организации осуществляют необходимые мероприятия по подготовке к проведению ремонтных работ, а также организуют систематический контроль за их выполнением. Жилищно-эксплуатационные организации обязаны также проводить разъяснительную работу среди населения по сохранению жилищного фонда (проводить инструктаж нанимателей жилых помещений по правилам пользования жилыми помещениями и домовым оборудованием и осуществлять контроль за выполнением этих правил) и осуществлять систематический контроль за своевременным и доброкачественным ремонтом жилых помещений и мест общего пользования в квартирах, выполняемым нанимателями жилых помещений за свой счет.
5.3. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременных проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования зданий.
Текущий ремонт разделяют на профилактический, планируемый заранее, и непредвиденный, не учтенный планом, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке <*>.
------------------------------------
<*> См. "Указания по планированию текущего ремонта жилых домов и организации труда рабочих управления домами (жилищно-эксплуатационных контор)", утвержденные МКХ РСФСР в 1968 г.
5.4. Профилактический текущий ремонт является основой обеспечения сохранности жилых зданий. Своевременное его проведение предохраняет дома от преждевременного износа и снижает расходы на капитальный ремонт зданий.
Периодичность профилактического текущего ремонта принята 3 года.
При составлении планов ремонта жилищный фонд жилищно-эксплуатационной организации следует разделить на три примерно равные части и обеспечить каждому зданию или секции проведение один раз в 3 года полного профилактического текущего ремонта с выполнением в остальные 2 года в этих домах только непредвиденного текущего ремонта. Перечень работ текущего ремонта приведен в Приложении 5. Сроки устранения неисправностей при выполнении непредвиденного ремонта приведены в Приложении 6.
Планы профилактического текущего ремонта (годовые) должны разрабатываться на основе описей работ, составленных при технических осмотрах зданий с учетом принятой периодичности профилактического текущего ремонта.
На производство профилактического текущего ремонта следует планировать до 75 - 80% ассигнований, выделенных на текущий ремонт; на непредвиденные работы предусматривают остальные 20 - 25% выделяемых средств.
5.5. Ассигнования на текущий ремонт жилых домов должны планироваться дифференцированно в зависимости от капитальности здания (табл. 1). При этом средние затраты на текущий ремонт по городу (району) должны быть в пределах - 0,75 - 1% восстановительной стоимости домов.
Таблица 1
ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ НОРМЫ ЗАТРАТ
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ
-------T------------------------------------------T--------------¬
¦Группа¦ Название групп зданий ¦Нормы расходов¦
¦зданий¦ ¦на текущий ¦
¦ ¦ ¦ремонт от вос-¦
¦ ¦ ¦становительной¦
¦ ¦ ¦стоимости в % ¦
+------+------------------------------------------+--------------+
¦I ¦Каменные, особо капитальные; фундаменты ¦ ¦
¦ ¦каменные и бетонные; стены каменные ¦ ¦
¦ ¦(в том числе кирпичные толщиной свыше ¦ ¦
¦ ¦2 1/2 кирпича и крупноблочные); перекрытия¦ ¦
¦ ¦железобетонные ¦ 0,75 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦II ¦Каменные обыкновенные; фундаменты ¦ ¦
¦ ¦каменные; стены каменные (в том числе ¦ ¦
¦ ¦кирпичные, толщиной менее 2 1/2 кирпича ¦ ¦
¦ ¦и крупнопанельные); перекрытия ¦ ¦
¦ ¦железобетонные или смешанные (деревянные ¦ ¦
¦ ¦или железобетонные), а также каменные ¦ ¦
¦ ¦своды по металлическим балкам ¦ 0,85 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦III ¦Каменные облегченные; фундаменты каменные ¦ ¦
¦ ¦и бетонные; стены облегченной кладки из ¦ ¦
¦ ¦кирпича, шлакоблоков и ракушечника; ¦ ¦
¦ ¦перекрытия деревянные, железобетонные или ¦ ¦
¦ ¦каменные своды по металлическим балкам ¦ 1 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦IV ¦Деревянные, рубленые, брусчатые, ¦ ¦
¦ ¦смешанные, сырцовые; фундаменты ленточные,¦ ¦
¦ ¦бутовые; стены рубленые, брусчатые и ¦ ¦
¦ ¦смешанные (кирпичные и деревянные, ¦ ¦
¦ ¦сырцовые); перекрытия деревянные ¦ 1,15 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦V ¦Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, ¦ ¦
¦ ¦саманные и фахверковые; фундаменты на ¦ ¦
¦ ¦деревянных стульях или бутовых столбах; ¦ ¦
¦ ¦стены каркасные, глинобитные и др.; ¦ ¦
¦ ¦перекрытия деревянные ¦ 1,3 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦VI ¦Каркасно-камышовые и прочие облегченные ¦ 1,5 ¦
L------+------------------------------------------+---------------
5.6. Капитальный ремонт жилых домов заключается в замене или восстановлении конструкций и оборудования в связи с их износом и разрушением (физический износ), а также в устранении в необходимых случаях морального износа и повышении уровня благоустройства.
Капитальный ремонт подразделяют на комплексный и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт является основным видом капитального ремонта здания. При комплексном капитальном ремонте предусматривается одновременное восстановление всех изношенных конструкций и инженерного оборудования.
При комплексном капитальном ремонте должна быть обеспечена перепланировка помещений в больших коммунальных квартирах в квартиры, предназначенные для заселения одной семьей, и выполнение работ по повышению благоустройства жилых домов. При этом виде ремонта необходимо выполнять работы по улучшению эксплуатационных качеств конструкций.
При выборочном капитальном ремонте заменяются отдельные изношенные конструкции, оборудование или их части. При этом могут проводиться работы по повышению уровня благоустройства.
При выполнении капитального ремонта одновременно должны быть выполнены (за счет средств капитального ремонта) все работы, входящие в состав текущего ремонта.
5.7. В жилых домах с секционной планировкой, квартирами для посемейного заселения и основными видами благоустройства (водопровод и канализация, центральное отопление, ванные или душевые) капитальный ремонт выполняется один раз в 6 или в 9 лет. Периодичность ремонта устанавливается для каждого города решением местного Совета депутатов трудящихся в зависимости от состояния жилищного фонда, климатических и других местных условий. Состав работ должен быть таким, чтобы после капитального ремонта дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям.
5.8. В каменных жилых домах, находящихся в целом в неудовлетворительном техническом состоянии с большой изношенностью междуэтажных, подвальных и чердачных перекрытий, с коммунальными квартирами, не оборудованными всеми видами благоустройства, а также в деревянных, рубленых и брусчатых домах, имеющих износ до 60%, первый капитальный ремонт целесообразно проводить комплексный с перепланировкой и повышением степени благоустройства жилых домов.
Производство перепланировки в жилых домах старой постройки, как правило, должно приурочиваться к очередному их капитальному ремонту. При этом должны быть произведены расчеты экономической целесообразности такой перепланировки с учетом остаточного срока службы основных несущих конструкций, градостроительных и санитарно-технических требований.
5.9. При комплексном капитальном ремонте жилых домов старой постройки, сохраняемых на перспективу, могут производиться работы по замене или восстановлению пришедших в негодное состояние перекрытий, перегородок, лестниц, крыш, инженерного оборудования, ремонту фундаментов и стен и повышению степени благоустройства зданий, а также по ремонту и отделке фасадов зданий и внутренних помещений, по прокладке подземных коммуникаций и благоустройству дворовой или внутриквартальной территории.
5.10. В жилых домах должен производиться выборочный капитальный ремонт таких конструкций и оборудования, ремонт или устройство которых следует произвести до проведения очередного комплексного капитального ремонта.
5.11. В жилых домах, имеющих износ более 60% или подлежащих сносу в ближайшее время, производится лишь поддерживающий ремонт, обеспечивающий санитарные и безопасные условия для проживающих до переселения их на другую жилую площадь.
5.12. При включении здания в план капитального ремонта жилищными организациями должна быть определена необходимость в повышении уровня благоустройства здания и его реконструкции с учетом проекта переустройства микрорайона или кварталов старой застройки. При отсутствии такого проекта повышение благоустройства или реконструкция согласовываются с управлением (отделом) городского (районного) архитектора при исполкоме местного Совета депутатов трудящихся.
5.13. Повышение благоустройства жилых домов за счет средств капитального ремонта может выполняться при комплексном капитальном ремонте, а в отдельных случаях - независимо от него (оборудование лифтами, автоматизация лифтного хозяйства, электроосвещения и т.д.).
Перечень работ по повышению благоустройства жилых домов, которые могут выполняться за счет средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда, приводится ниже.
Перечень работ по повышению благоустройства
жилых домов, которые могут выполняться за счет средств,
выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда
1. Улучшение планировки жилых помещений, перепланировка старых коммунальных квартир в квартиры, предназначенные для заселения одной семьей, с устройством дополнительных санитарных помещений, кухонь и лестниц в существующих габаритах, и в виде пристроек для вспомогательных помещений.
2. Переоборудование вспомогательных помещений жилого дома в жилые.
3. Переоборудование подвальных и цокольных помещений для размещения в них колясочных, хозяйственных кладовых, мастерских и объектов другого назначения для домоуправления.
4. Замена мансардных этажей нормальными этажами в домах I - III групп (наращивание стен верхних этажей жилых домов с целью обеспечения нормативной высоты помещений).
5. Устройство вспомогательных помещений: наружных тамбуров размером не более 2 x 2 м, дровяных сараев, уборных и т.п.
6. Замена изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме замены стен стенами из других материалов.
7. Облицовка, штукатурка, окраска фасадов зданий.
8. Благоустройство территории дворов и жилых кварталов: замощение, асфальтирование, озеленение, устройство игровых, спортивных площадок, устройство стационарных снеготаялок.
9. Замена печного отопления центральным с присоединением домов к теплофикационным сетям.
10. Переоборудование печей для сжигания в них газа и угля.
11. Диспетчеризация и автоматизация инженерных систем (лифтового хозяйства, тепловых узлов и т.д.) и автоматизация электроосвещения.
12. Присоединение домов к радиотрансляционным и электрическим сетям с устройством соответствующих внутренних разводок и оборудования.
13. Механизация топливоподачи и шлакозолоудаления в котельных.
14. Устройство внутридомового водопровода и канализации, горячего водоснабжения с присоединением к наружным сетям, устройство внутридомовых водоподкачек.
15. Восстановление и устройство новых лифтов и мусоропроводов:
а) лифтов - в домах высотой 6 этажей и более при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м и более;
б) мусоропроводов - в жилых домах высотой 5 этажей и более, а в IA, IБ, IГ и IVA климатических подрайонах и в местностях, расположенных на высоте 1000 м и более над уровнем моря, - в домах высотой 4 этажа и более, где это требуется по существующим нормативам.
16. Установка в квартирах дополнительной газовой аппаратуры и газификация отдельных квартир, а при комплексном капитальном ремонте - отдельных домов. Устройство газоходов, отепление дымовентиляционных стояков.
17. Устройство внутреннего электроосвещения в домах и перевод его на повышенное напряжение.
18. Устройство, восстановление и ремонт телевизионных антенн коллективного пользования.
19. Приведение в исправное состояние бесчердачных невентилируемых крыш с неудовлетворительными эксплуатационными качествами. Герметизация стыков полносборных зданий.
20. Работы по усилению несущих конструкций, не удовлетворяющих условиям прочности и имеющих недопустимые деформации.
Планирование и организация текущего ремонта
5.14. Определение годовой потребности в текущем ремонте жилых зданий по жилищно-эксплуатационной организации производится на основании результатов осмотров зданий и внешнего благоустройства, производимых в установленном порядке (см. гл. 4 и гл. 5).
На каждое строение, включаемое в план профилактического текущего ремонта, составляется опись работ, которая утверждается главным (старшим) инженером жилищно-эксплуатационной организации.
5.15. Годовой план работ профилактического текущего ремонта жилых зданий составляется в сводном виде с поквартальной разбивкой по жилищно-эксплуатационной организации в соответствии с установленной периодичностью ремонтов.
5.16. Проект годового плана профилактического текущего ремонта представляется эксплуатационной организацией на утверждение гор(рай)жилуправлению или отделу коммунального хозяйства (комбинату коммунальных предприятий и благоустройства) одновременно с хозяйственно-финансовым планом как его составная часть.
5.17. На работы по профилактическому текущему ремонту составляется пообъектный план работ, который утверждается главным (старшим) инженером жилищно-эксплуатационной организации.
5.18. Производство текущего ремонта в жилых зданиях как профилактического, так и непредвиденного может осуществляться подрядным способом (силами ремонтно-строительных специализированных организаций) или штатными рабочими жилищно-эксплуатационных организаций.
Для производства профилактического текущего ремонта в зависимости от характера и объема работ рекомендуется создавать звенья, бригады или комплексные бригады из рабочих всех специальностей, требующихся для данного объекта.
На выполнение текущего ремонта рабочему, звену или бригаде, в том числе и ремдружинникам, выдается на каждое строение наряд-задание. Задание составляется на основании описи работ. Если в процессе ремонта выявляются дополнительные работы, то на них также составляется опись работ и выдается дополнительный наряд-задание.
Уточнение объема работ по жилищно-эксплуатационной организации производится главным инженером совместно с представителем общественного домового (участкового) комитета.
Для производства непредвиденного текущего ремонта в жилых домах может создаваться диспетчерская служба с учетом экономической целесообразности и местных условий.
5.19. После окончания ремонта объекта выполненные работы должны быть приняты комиссией в составе главного (старшего) инженера жилищно-эксплуатационной организации, техника и представителя домового, участкового комитета.
При приемке следует обращать внимание на то, чтобы в процессе текущего профилактического ремонта дома были выполнены все работы, носящие характер текущего ремонта, с указанием объема и стоимости работ и расхода основных материалов.
5.20. Для внеплановых (непредвиденных работ) техник или инженер жилищно-эксплуатационной организации выдает рабочему наряд-задание. В наряд-задание не включаются работы по устранению мелких неисправностей, выявленных в ходе осмотров, проводимых рабочими по графику обходов, и мелкие работы по заявкам квартиросъемщиков.
5.21. Способы предупреждения и устранения неисправностей инженерного оборудования даны в Приложении 7.
5.22. Городским (районным) жилищным управлениям или управлениям коммунального хозяйства, комбинатам коммунальных предприятий и благоустройства исполкомов местных Советов по согласованию с областными (городскими) или групповыми комитетами профсоюзов предоставляется право в пределах утвержденных лимитов по труду увеличивать или уменьшать (в зависимости от состояния и сроков службы конструкций и оборудования, а также конкретных условий эксплуатации жилищного фонда) штатные нормативы до 20% для отдельных жилищно-эксплуатационных организаций в пределах общей нормативной численности рабочих текущего ремонта для города (района).
5.23. При определении нормативной численности рабочих 3 кв. м нежилой площади приравнивается к 1 кв. м жилой площади, 100 кв. м нежилой площади - к одной квартире.
5.24. Время, необходимое для осмотра конструкций и оборудования зданий, определяется согласно нормам (см. Приложение 2).
Контроль за осмотром рабочими по графику возлагается на техника, который, кроме того, должен два раза в год лично осмотреть каждую квартиру, состояние ее оборудования и проверить качество содержания жилищного фонда рабочими текущего ремонта.
5.25. Рабочие в процессе осмотров обязаны осуществлять наладку инженерных систем и оборудования и устранять все обнаруженные мелкие неисправности элементов строительных конструкций и инженерного оборудования. О неисправностях, которые не могут быть устранены при обходе, рабочий обязан докладывать технику.
5.26. Результаты осмотра заносятся в "Ведомость осмотра и устранения мелких повреждений в жилых зданиях управления домами (жилищно-эксплуатационной организации)".
5.27. График осмотра квартир, частей зданий и оборудования дома штатными рабочими составляется техником на каждый месяц и утверждается главным (старшим) инженером жилищно-эксплуатационной организации. Выполнение текущего ремонта силами специализированных организаций подрядным способом осуществляется по согласованным графикам, утверждаемым руководителями жилищно-эксплуатационной и ремонтно-строительной организаций при подписании договора.
Текущий ремонт жилых помещений и мест общего пользования в квартирах возложен на нанимателей жилых помещений и должен выполняться в сроки, установленные договорами найма жилого помещения.
5.28. К текущему ремонту в жилых помещениях и местах общественного пользования, выполняемому нанимателями жилых помещений за их счет, относятся работы, указанные в п. 4.11.
Необходимо выдавать нанимателю жилого помещения (ответственному по коммунальной квартире) задание на ремонт и одновременно выявлять его желание воспользоваться услугами участка по ремонту квартир за счет средств населения (или услугами жилищно-эксплуатационной организации).
Техник обязан вести учет выданных заданий и контролировать их исполнение. Если ремонт вызван неисправностью частей здания или домового оборудования или связан с проведением капитального ремонта дома, то он производится за счет жилищно-эксплуатационной организации.
Всякое повреждение в квартире, в том числе и повреждение домового оборудования, происшедшее по вине жильцов, исправляется ими или жилищно-эксплуатационной организацией за счет виновных.
5.29. Для учета заявок жильцов на устранение неисправностей конструкций и оборудования на каждом участке техника ведется журнал заявок жильцов. Журнал заявок ведется по каждой квалификации рабочих. Запись в журнал производится лично заявителем или работником жилищно-эксплуатационной организации, получившим сообщение по телефону. Журнал должен быть доступен для записи в течение всего рабочего времени. Заявки должны быть рассмотрены в день их поступления; о принятых решениях необходимо сообщить заявителям (в том числе по заявкам, полученным по телефону).
Эта работа может быть сосредоточена в диспетчерских службах. Количество рабочих диспетчерских служб устанавливается в зависимости от степени благоустройства физического износа и территориальным расположением жилых домов. Для наиболее эффективного использования рабочего времени и оперативного устранения неисправностей рекомендуется в жилищно-эксплуатационных организациях крупных городов (в микрорайонах с домами повышенной этажности) устройство объединенных диспетчерских служб.
Руководители жилищно-эксплуатационных организаций обязаны периодически проверять организацию приема заявок на устранение неисправностей, сроки и качество их исполнения.
5.30. Все неисправности, выявленные в течение года по заявкам жильцов или при очередных обходах, ликвидация которых не носит неотложного характера, следует устранять при текущем профилактическом ремонте. Неотложные работы по текущему ремонту должны выполняться жилищно-эксплуатационной организацией в определенные сроки (см. Приложение 6).
5.31. О выявленных неисправностях, которые должны устраняться специализированной организацией, жилищно-эксплуатационная организация обязана ей немедленно сообщать.
5.32. Работы аварийного характера выполняются аварийной службой (бригадой) при жилищной или ремонтно-строительной организации исполкома местного Совета депутатов трудящихся или службами специализированных организаций.
Каждый случай аварии должен тщательно разбираться в городском (районном) жилищном управлении или управлении (отделе) коммунального хозяйства, комбинате коммунального предприятия и благоустройства с наказанием виновных, допустивших аварию.
Аварийная служба создается в городе (поселке) с жилой площадью в домах местных Советов не менее 100 тыс. кв. м, благоустроенных полностью или частично центральным отоплением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, электроснабжением.
На аварийную службу возлагаются обязанности по ликвидации аварий и повреждений систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации и электроснабжения и оборудования жилых домов.
Аварийная служба действует в соответствии с "Примерным положением об аварийной службе (бригаде) при жилищной или ремонтно-строительной организации исполкома местного Совета депутатов трудящихся", утвержденным МКХ РСФСР.
5.33. В крупных жилищно-эксплуатационных организациях или для группы организаций, выполняющих текущий ремонт своими силами (штатными рабочими домоуправлений, ЖЭК), должны быть организованы мастерские текущего ремонта жилых домов. Разрешено ежегодно расходовать до 10% средств, предусматриваемых на капитальный ремонт жилищного фонда, на организацию и пополнение основных (кроме строительства жилых домов и общежитий) и оборотных средств ремонтных, транспортных и снабженческих контор жилищного хозяйства, предприятий по производству строительных материалов и деталей для ремонта жилых домов, а также на строительство и реконструкцию мастерских и складских помещений домоуправлений и на приобретение ремонтного оборудования, инвентаря и инструмента для них.
Рекомендуется иметь в городах и рабочих поселках при жилищных управлениях базы проката механизмов и оборудования текущего ремонта и обслуживания жилых домов Совета депутатов трудящихся, предприятий, организаций, учреждений и жилищно-строительных кооперативов.
Планирование и организация капитального ремонта
и повышение уровня благоустройства жилых домов
5.34. Исходными документами, характеризующими техническое состояние жилого дома и его внутренних инженерных устройств и определяющими объем капитального ремонта, являются технический паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок, акты результатов осмотра зданий, инженерного оборудования и внешнего благоустройства домов.
5.35. На основании данных технической паспортизации жилищного фонда, актов осмотров жилых домов и проекта реконструкции жилищного фонда жилищно-эксплуатационная организация составляет перспективный план капитального ремонта и повышения благоустройства жилых домов с учетом установленной периодичности ремонтов по каждому дому. При этом план составляется раздельно на дома, сохраняемые на длительный срок эксплуатации, и на дома, подлежащие в ближайшие годы сносу по ветхости или по реконструкции города, если он предусмотрен утвержденным проектом ре

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЦК КПСС, Совмина СССР, ВЦСПС от 29.12.1968 n 1045 О ПОВЫШЕНИИ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ СРЕДНЕОПЛАЧИВАЕМЫХ КАТЕГОРИЙ РАБОТНИКОВ, ЗАНЯТЫХ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И НА РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТАХ  »
Документы СССР »
Читайте также