Обзор судебной практики (т. громова) (адвокат, 2004, n 7) деятельность учреждений юстиции по регистрации прав и судебная практика (ульяновская область)
ПО РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
(Ульяновская область)
В нашей постоянной
рубрике "В Министерстве юстиции" регулярно
публикуется отчетная информация о
деятельности Министерства и его
подразделений. Вполне естественно, что в
таких отчетах преобладает позитивная
информация. Тем интереснее нашим читателям
будет ознакомиться с материалом, в котором
речь идет о судебных процессах с участием
одного из учреждений юстиции. В первом
квартале 2004 г. учреждение юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (УЮГРП)
на территории Ульяновской области
привлекалось судами к участию в 288 делах. Из
них 20 слушались в Арбитражном суде
Ульяновской области, остальные - в судах
общей юрисдикции.
Всего за данный
период было подано 10 жалоб на действия
учреждения юстиции, из них 4 - на отказ в
государственной регистрации, 6 - на иные
действия УЮГРП. 1 жалоба была удовлетворена,
в 9 случаях в удовлетворении заявлений об
оспаривании действий УЮГРП отказано.
Жалобы на действия учреждения юстиции
представляют интерес с точки зрения
обобщения судебной практики и выработки
рекомендаций для принятия решений о
государственной регистрации прав. Поэтому
отдел судебной и правовой защиты УЮГРП
Ульяновской области подготовил
предлагаемый вашему вниманию материал о
результатах рассмотрения этих жалоб.
1.
Собственники имущества, внесенного в
качестве вклада в уставный капитал,
утрачивают право собственности на это
имущество с момента внесения его в качестве
вклада.
20 мая 2003 г. общее собрание
участников ООО "Инфотекс" приняло решение о
принятии в состав названного общества ЗАО
"Авиастар-Альфа". Это обстоятельство
повлекло за собой увеличение уставного
капитала общества за счет внесения вклада
ЗАО "Авиастар-Альфа", утверждение
учредительного договора общества,
изменений и дополнений в его устав.
29
мая 2003 г. в учреждение юстиции обратился
представитель ООО "Инфотекс" с заявлением о
государственной регистрации права общей
долевой собственности на нежилое здание. В
качестве оснований ее проведения он
представил указанное решение общего
собрания и акт передачи имущества в счет
оплаты вклада в уставный капитал ООО
"Инфотекс" от 20 мая 2003 г.
------------------------------------------------------------------
В тексте документа, видимо, допущена
опечатка: Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от
21.07.1997 имеет номер N 122-ФЗ, а не N 122.
------------------------------------------------------------------
16
июля 2003 г. на основании абз. 4 п. 1 ст. 20
Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" в
государственной регистрации заявленных
прав было отказано по следующим
основаниям.
Одновременно с решением об
увеличении уставного капитала (на
основании заявления третьего лица о
принятии его в общество и внесении вклада) в
учредительные документы общества должны
быть внесены изменения, связанные с
определением номинальной стоимости и
размера доли третьего лица, увеличением
размера уставного капитала общества и
изменением размеров долей участников (п. 2
ст. 19 Федерального закона "Об обществах с
ограниченной ответственностью").
Документы для государственной регистрации
этих изменений в учредительных документах
общества, а также документы, подтверждающие
внесение дополнительных вкладов третьими
лицами в полном размере, должны быть
представлены органу, осуществляющему
государственную регистрацию юридических
лиц. Изменения в учредительных документах
приобретают юридическую силу для
участников и третьих лиц со дня их
государственной регистрации органом,
осуществляющим государственную
регистрацию юридических лиц.
Пункт 4 ст.
5 Федерального закона о государственной
регистрации юридических лиц
конкретизирует сроки представления
документов для государственной
регистрации изменений, вносимых в
учредительные документы. Таким образом, для
сообщения регистрирующему органу о
внесении изменений в учредительные
документы закон устанавливает
определенные форму и процедуру.
Государственная регистрация изменений и
дополнений в устав ООО "Инфотекс" не
производилась. Доказательств обращения в
орган, осуществляющий государственную
регистрацию юридических лиц, с заявлением о
внесении таких изменений ООО "Инфотекс" не
представлено.
Утверждение истца о том,
что момент фактического увеличения
уставного капитала ООО "Инфотекс",
возникновения доли нового участника в
уставном капитале ООО "Инфотекс" и права
собственности ООО "Инфотекс" есть момент
государственной регистрации права
собственности на недвижимое имущество, по
мнению УЮГРП, не соответствует
законодательству. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в
случаях, когда отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации,
право собственности у приобретателя
возникает с момента такой регистрации, если
иное не установлено законом.
Согласно
ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие
организации являются собственниками
имущества, переданного в качестве вкладов
их учредителями (участниками, членами), а
также имущества, приобретенного этими
юридическими лицами по иным основаниям. В
соответствии с п. 2 Постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля
1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой
права собственности и иных вещных прав" с
момента внесения имущества в уставный
(складочный) капитал и государственной
регистрации соответствующих юридических
лиц учредители (участники) названных
юридических лиц утрачивают право
собственности на имущество.
Таким
образом, государственная регистрация
перехода права собственности и права
собственности на недвижимое имущество,
переданное в качестве вклада в уставный
капитал, носит правоподтверждающий
характер. Момент возникновения права
собственности на такое имущество не связан
с актом государственной регистрации и
является тем установленным законом
случаем, когда право собственности на
имущество у приобретателя недвижимости
возникает не с момента внесения записи в
ЕГРП. С момента государственной
регистрации право приобретателя будет
юридически признано и подтверждено
государством. Однако возникает оно до
совершения этого акта.
Решением
Арбитражного суда Ульяновской области от 15
сентября 2003 г. изложенная позиция
учреждения юстиции признана правомерной.
Постановлением апелляционной инстанции
Арбитражного суда Ульяновской области от 14
ноября 2003 г. и постановлением арбитражного
суда кассационной инстанции Федерального
арбитражного суда Поволжского округа от 26
февраля 2004 г. решение оставлено без
изменения. Суд указал, что момент перехода
имущества, вносимого в уставный капитал
хозяйственного общества его участником, в
собственность этого общества - момент его
государственной регистрации в
установленном порядке. В рассматриваемом
случае, по мнению суда, это момент
государственной регистрации изменений в
учредительных документах (в части
включения передаваемого имущества в
уставный капитал и изменения состава
участников). Данная правовая позиция
вытекает из п. 2 Постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля
1998 г. N 8.
Таким образом, с момента
государственной регистрации названных
изменений в учредительных документах
общества, в уставный капитал которого
передано имущество, возникает право на
переход имущества в собственность и на
государственную регистрацию данного права.
Как следует из материалов дела, ООО
"Инфотекс" для проведения государственной
регистрации права общей долевой
собственности на спорный объект наряду с
другими документами представило устав без
учета увеличения уставного капитала за
счет переданного имущества и изменения
состава участников. Следовательно,
учредительные документы не могут иметь
юридической силы для третьих лиц, в том
числе при регистрации права собственности
на переданное в уставный капитал имущество,
в силу их несоответствия действующему
законодательству.
------------------------------------------------------------------
В тексте документа, видимо, допущена
опечатка: имеется в виду п. 3 ст. 213 ГК РФ, а не
п. 2 ст. 213 ГК РФ.
------------------------------------------------------------------
Доводы заявителя о невозможности
правомерной регистрации изменений в его
учредительные документы до
государственной регистрации права общей
долевой собственности на переданное в
уставный капитал имущество не могут быть
приняты во внимание, так как противоречат
смыслу п. 2 ст. 213 ГК РФ и п. 2 Постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25
февраля 1998 г. N 8.
2. Решение о
приостановлении государственной
регистрации договора аренды, из которого
невозможно установить, является ли он
срочным или заключен на неопределенный
срок, признано судом правомерным.
ОАО
"Темп" обратилось в УЮГРП с заявлением о
государственной регистрации договора
аренды муниципального имущества. Срок
действия договора был установлен с 1
февраля по 31 декабря 1995 г. На
государственную регистрацию был
представлен ряд дополнительных соглашений
к указанному договору. При этом ни одно из
них не содержало условий о пролонгации
договора аренды на неопределенный срок. Из
содержания дополнительных соглашений
нельзя было сделать вывод о наличии
какого-либо другого договора аренды
вышеуказанного здания, заключенного на
неопределенный срок либо без указания
срока его заключения.
В процессе
проведения правовой экспертизы у
регистратора прав возникли сомнения по
поводу срока договора аренды, т.е. в наличии
оснований для государственной регистрации
прав. Для устранения сомнений на основании
п. 1 ст. 19 Закона о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
было вынесено уведомление о
приостановлении государственной
регистрации сделки с недвижимым
имуществом. Для принятия решения
регистратор прав просил представить
документы, определяющие срок договора
аренды либо подтверждающие, что он заключен
на неопределенный срок. ОАО "Темп"
представило дополнительное соглашение о
пролонгации договора аренды, и только после
этого государственная регистрация
последнего, а также дополнительного
соглашения к нему была проведена.
Комитет по управлению имуществом г.
Ульяновска (арендодатель по указанному
договору) обратился в Арбитражный суд
Ульяновской области с заявлением о
признании незаконным уведомления УЮГРП о
приостановлении государственной
регистрации. Он указал, что в силу ст. 421 ГК
РФ граждане и юридические лица свободны в
заключении договора, понуждение к
заключению договора не допускается, срок
аренды не является существенным условием
договора аренды зданий (помещений). Поэтому
решение о приостановлении государственной
регистрации по причине отсутствия в нем
срока является незаконным. Кроме того,
уведомляя о приостановлении
государственной регистрации прав,
учреждение юстиции тем самым принуждает
стороны договора аренды определить
конкретный срок договора, т.е. незаконно
возлагает на стороны обязанность по
установлению срока аренды, хотя данный
договор был пролонгирован на
неопределенный срок.
В обоснование
своей позиции УЮГРП представил следующие
доводы. Если срок аренды в договоре не
определен, он считается заключенным на
неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При
аренде недвижимого имущества каждая из
сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую
сторону за три месяца.
Поскольку срок в
договоре аренды муниципального имущества,
представленного на государственную
регистрацию, определен, к данному договору
неприменимы положения п. 2 ст. 610 ГК РФ.
В
соответствии с п. 2 ст. 650 ГК РФ договор
аренды здания или сооружения, заключенный
на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 11 письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N
59 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
разъяснено, что договор аренды, заключенный
на неопределенный срок, в государственной
регистрации не нуждается.
Пункт 5 того
же письма ВАС РФ уточняет, что
государственная регистрация сделок с
недвижимым имуществом согласно
требованиям ст. ст. 164, 131 ГК РФ
осуществляется только в случаях,
установленных законом. Статья 4 Закона о
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество устанавливает, что
регистрация является обязательной во всех
случаях, когда закон предусматривает
государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор аренды нежилых помещений,
заключенный на срок менее одного года,
государственной регистрации не подлежит и
считается заключенным с момента,
определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК
РФ (Информационное письмо ВАС РФ "О
государственной регистрации договоров
аренды нежилых помещений" от 1 июня 2000 г. N
53).
Согласно п. 1 ст. 19 ФЗ N 122 регистратор
приостанавливает процесс государственной
регистрации прав при возникновении у него
сомнений в наличии оснований для
государственной регистрации прав, а также
если он не уверен в подлинности
представленных документов или в
достоверности указанных в них сведений.
Регистратор обязан принять необходимые
меры по получению дополнительных сведений
и (или) подтверждению подлинности
документов или достоверности указанных в
них сведений. Законодательством не
предусмотрено ограничений полномочий
регистратора по приостановлению
государственной регистрации прав.
В
процессе судебного разбирательства суд
пришел к следующему выводу. Исходя из
смысла п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что в
договоре аренды, подлежащем
государственной регистрации, должен быть
указан срок аренды, поскольку в противном
случае не представляется возможным
выполнить требование данной нормы -
провести государственную регистрацию
договоров, заключенных на срок не менее
года.
Если исходить из позиции
заявителя, то государственной регистрации
может подлежать любой договор аренды.
Данная позиция противоречит требованиям п.
2 ст. 651 ГК РФ.
В удовлетворении заявления
Комитета по управлению имуществом города
Ульяновска было отказано.
3. Определение
суда о приостановлении производства по
делу по иску о государственной регистрации
перехода права собственности не является
основанием для приостановления
государственной регистрации.
ООО
"Промавтогазсервис-1" обратилось с
заявлением о признании незаконным решения
об отказе в государственной регистрации
права собственности на объекты недвижимого
имущества. В качестве основания проведения
регистрации был представлен договор об
отступном, заключенный с ООО
"Ульяновскгазсервис".
Решение об отказе
в государственной регистрации прав принято
по следующим основаниям.
На
государственную регистрацию не
представлены следующие документы:
-
решение компетентного органа ООО
"Ульяновскгазсервис" об отчуждении
объектов недвижимого
