Обзор судебной практики (т. громова) (адвокат, 2004, n 7) деятельность учреждений юстиции по регистрации прав и судебная практика (ульяновская область)

имущества, являющихся предметом договора об отступном;
- документы, подтверждающие государственную регистрацию ООО "Ульяновскгазсервис" в качестве юридического лица;
- документы (протокол об избрании), подтверждающие полномочия генерального директора ООО "Ульяновскгазсервис" действовать от имени данного юридического лица.
Дело по иску ООО "Ульяновскгазсервис" к ООО "Промавтогазсервис-1" о применении последствий недействительности ничтожной сделки постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановлением о производстве выемки в УЮГРП была произведена выемка технических паспортов на объекты недвижимого имущества, являвшиеся предметом сделки, т.е. из учреждения по регистрации прав изъяты документы, являющиеся обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 ФЗ N 122).
Вместе с тем в УЮГРП не было представлено заявление ООО "Ульяновскгазсервис" о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора. Это послужило основанием для обращения ООО "Промавтогазсервис-1" в суд с требованием вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку ООО "Ульяновскгазсервис" от такой регистрации уклонялось (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
До истечения сроков приостановления государственной регистрации решение суда по иску ООО "Промавтогазсервис-1" о государственной регистрации перехода права собственности не было принято, производство по делу приостановлено. В процессе рассмотрения дела ООО "Промавтогазсервис-1" было заявлено ходатайство, которое обязало УЮГРП приостановить государственную регистрацию права собственности ООО "Промавтогазсервис-1" на газопроводы в соответствии со ст. ст. 90, 91 АПК РФ в качестве обеспечительных мер по иску, в удовлетворении которого Арбитражный суд Ульяновской области отказал.
Основной довод ООО "Промавтогазсервис-1" по заявлению о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности сводился к тому, что УЮГРП обязано приостановить государственную регистрацию на основании определения суда. Суд приостановил производство по делу о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. При этом судебный акт о приостановлении регистрации должен быть адресован учреждению юстиции. Акты судебных и правоохранительных органов о наложении арестов и запрещений, адресованные правообладателям, являются основанием для регистрации ограничений их прав.
Суд признал отказ в государственной регистрации законным и обоснованным, указав, что считает несостоятельным довод заявителя о том, что, поскольку было приостановлено производство по иску ООО "Промавтогазсервис-1" к ООО "Ульяновскгазсервис", а третье лицо -УЮГРП, учреждение юстиции обязано было приостановить все действия по государственной регистрации перехода права собственности, а не отказывать в государственной регистрации прав.
4. Включение объекта в реестр муниципальной собственности произведено при отсутствии на то оснований.
Мэр г. Ульяновска постановлением от 15 апреля 1996 г. N 402 в реестр муниципальной собственности включил здание котельной по ул. Маяковского, 57, как находившееся на балансе МП "Ульяновскгражданреконструкция". 27 февраля 2003 г. в указанное постановление были внесены изменения в части площади и адреса котельной (г. Ульяновск, ул. Маяковского, 55).
ОАО "УПАТО-1" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании недействительными указанных ненормативных правовых актов.
Заявление ОАО "УПАТО-1" было удовлетворено. Суд установил, что каких-либо правоустанавливающих документов, подтверждающих принадлежность котельной МП "Ульяновскгражданреконструкция", не представлено. Имеющиеся в деле доказательства подтверждают, что здание котельной по адресу г. Ульяновск, ул. Маяковского, 55 (ранее ул. Маяковского, 57, ранее ул. Глинки, 96), не входило и не входит в состав имущества МП "Ульяновскгражданреконструкция" и не располагалось на его земельном участке.
Суд указал, что из представленных документов (технического паспорта от 1992 г., планов экспликации земельного участка и здания котельной, инвентарной описи основных средств УПАТО-1 по состоянию на 1 ноября 1998 г., сведений учета основных средств и начисления амортизации по УПАТО-1) усматривается, что спорный объект числится за УПАТО-1. В процессе приватизации государственного арендного предприятия УПАТО-1 спорный объект был включен в план приватизации, утвержденный в 1992 г. Комитетом по управлению государственным имуществом Ульяновской области. В порядке приватизации после утверждения плана приватизации государственное предприятие УПАТО-1 было реорганизовано в ОАО "УПАТО-1". Таким образом, здание котельной перешло в состав имущества последнего в порядке ст. 217 ГК РФ. Установлено, что в 2003 г. спорный объект находился на балансе заявителя.
Суд принял довод заявителя о том, что адрес производственной базы УПАТО-1 и здания котельной: ул. Маяковского, 41, включен в план приватизации ошибочно. По данному адресу находится частное домовладение, и УПАТО-1 не имеет к нему отношения. В то же время материалами дела подтверждено, что котельная по ул. Глинки, 96 (адрес на момент приватизации), включенная в план приватизации УПАТО-1 с адресом: ул. Маяковского, 41, и котельная, включенная в реестр муниципальной собственности по адресу: ул. Маяковского, 55 (ранее ул. Маяковского, 57), являются одним и тем же объектом недвижимости. Включение указанного имущества в реестр муниципальной собственности является необоснованным и нарушает права собственника, гарантированные Конституцией РФ и ст. 209 ГК РФ.
При данных обстоятельствах суд посчитал, что постановления мэра г. Ульяновска от 15 апреля 1996 г. N 402 и от 27 февраля 2003 г. N 402 приняты с нарушением действующего законодательства, нарушают права и законные интересы заявителя и должны быть признаны недействительными в силу ст. 201 АПК РФ.
5. При рассмотрении заявления об оспаривании действий УЮГРП, выразившихся в отказе в приеме документов, суд установил, что это спор о праве.
Гражданка К. обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру. В качестве основания ее проведения она представила договор приватизации, заключенный с Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска, действовавшим на основании договора поручения с ОАО "Ульяновское промышленно-торговое, кожевенно-обувное объединение". В приеме документов заявительнице было отказано, поскольку в ЕГРП записи о праве государственной собственности на предмет договора отсутствовали, заявление о государственной регистрации ранее возникшего права не было представлено. С учетом положений ст. 18 Закона РСФСР "О приватизации..." (при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в ведение правопреемников этих предприятий, учреждений) возникли сомнения относительно правомочий ОАО на заключение с Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска договора поручения, согласно которому последний принял на себя обязательства на заключение от имени доверителя договоров передачи жилых помещений в собственность граждан.
К. обратилась с заявлением о признании незаконным отказа УЮГРП в приеме документов. В процессе судебного разбирательства было установлено, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, вошел в план приватизации ОАО. Производство по делу было прекращено на основании ст. 248 ГПК РФ. Суд установил, что это спор о праве. Требования заявительницы о признании права собственности на квартиру были удовлетворены. При этом судом даже не рассматривался вопрос о том, что приватизации подлежат лишь жилые помещения в домах, находящихся на балансе правопреемников государственных, муниципальных предприятий, учреждений и принадлежавших государственным, муниципальным предприятиям, учреждениям до перехода их в иную форму собственности. Жилые помещения, являющиеся собственностью ОАО, приватизации не подлежат.
Нужно отметить, что УЮГРП стоило большого труда сформировать практику разрешения подобных споров и реализацию прав граждан на приватизацию жилья путем обращения в суд с исками о признании права собственности, а не обжалования действий УЮГРП. В настоящее время федеральные суды Барышского, Вешкаймского, Ульяновского районов Ульяновской области подобные иски рассматривают в больших количествах. Во многих случаях договоры приватизации не заключаются вовсе и граждане обращаются непосредственно в суд для защиты своих прав.
6. Запись о прекращении права муниципальной собственности на часть объекта недвижимости не может быть внесена в Единый государственный реестр.
С конца 2003 г. и до настоящего времени поступают многочисленные иски государственного учреждения - Управления Федеральной почтовой связи Ульяновской области о признании недействительными постановлений мэра г. Ульяновска. В частности, таких постановлений, которые включают в "Перечень жилых и нежилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность" помещения, занимаемые отделениями почтовой связи, и возлагают на мэрию г. Ульяновска обязанность исключить из реестра муниципальной собственности такие помещения, признают недействительной государственную регистрацию права муниципальной собственности на эти помещения (либо признают недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности, в зависимости от состава суда, рассматривающего дело).
Все рассмотренные иски были удовлетворены. При этом суд исходил из того, что в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" все объекты государственной собственности до их передачи в собственность соответствующих субъектов (приложение N 1 к постановлению) независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий относятся исключительно к федеральной собственности. В п. 2 приложения N 1 к постановлению имущество учреждений, финансирование которых осуществляется из федерального бюджета, относится исключительно к федеральной собственности.
Согласно утвержденному Положению об УФПС и Федеральному закону "О почтовой связи" УФПС непосредственно подчиняется Министерству РФ по связи и информатизации и является государственным учреждением, находящимся в федеральной собственности. Имущество закреплено за ним на праве оперативного управления, а финансирование его осуществляется из федерального бюджета.
Указанные обстоятельства позволили суду сделать вывод, что спорные помещения как имущество федерального учреждения относятся исключительно к федеральной собственности и не могли быть переданы в муниципальную. Включение данного имущества в реестр муниципальной собственности осуществлено неправомерно, а значит, названное имущество подлежит исключению из него. Государственная регистрация права на такие помещения не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы РФ как собственника имущества, поэтому согласно ст. 13 ГК РФ является недействительной.
Исполнение подобных решений в части признания недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности на спорные помещения (либо признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности) в случаях, когда спорные помещения выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не вызывает затруднений.
Однако в настоящее время в двух случаях спорные помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости не выделены. Поэтому Учреждением юстиции была внесена запись о прекращении права муниципальной собственности в целом на объект недвижимости, в котором расположены спорные помещения.
Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании недействительной записи о прекращении права собственности. В настоящее время дело находится на стадии рассмотрения судом первой инстанции.
7. Государственная регистрация производится на основании документов, представленных для ее проведения.
На основании абз. 4, абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав гражданину Ш. отказали в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который он заключил с гражданкой К. Он не смог зарегистрировать также и право общей долевой собственности на эту квартиру, поскольку на государственную регистрацию не было представлено заявление гражданки К. о государственной регистрации договора и перехода права собственности, а также подлинный экземпляр правоустанавливающего документа продавца. Кроме того, в квартире, являвшейся предметом договора, были зарегистрированы несовершеннолетние. В соответствии со ст. 28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки для соблюдения законных имущественных прав несовершеннолетних, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки законности сделки.
В процессе рассмотрения заявления о признании незаконным решения УЮГРП об отказе в государственной регистрации заявители от жалобы отказались.
Впоследствии они обратились в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности, которое было удовлетворено, поскольку судом были выяснены следующие обстоятельства. Постановление главы Ленинского района г. Ульяновска было отменено вступившим в законную силу судебным актом. Договор купли-продажи, в государственной регистрации которого было отказано, признан действительным (причем все эти обстоятельства имели место еще до момента обращения с заявлениями о государственной регистрации, однако УЮГРП о них не было известно).
Редакция благодарит
Центр общественных связей
Минюста России
и лично Т.Т. Громову
за содействие в подготовке материала

Общая судебная практика »