ПИСЬМО Госкомзема РФ от 03.12.1996 n 1-16/2258 О МАКЕТЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
ПИСЬМО
от 3 декабря
1996 г. N 1-16/2258
О МАКЕТЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
С ИНДИВИДУАЛЬНЫМ
ЖИЛЫМ ДОМОМ
Направляем для практического
использования силами создаваемых агентств
оценки земли макет типового отчета об
оценке земельного участка с индивидуальным
жилым домом.
Председатель Комитета
Н.В.КОМОВ
Приложение
Утверждаю
Заместитель
Председателя
Госкомзема России
П.Ф.ЛОЙКО
29 ноября 1996 года
ОТЧЕТ
ОБ
ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С
ИНДИВИДУАЛЬНЫМ
ЖИЛЫМ ДОМОМ (МАКЕТ
ТИПОВОГО ОТЧЕТА)
1.
Сопроводительное письмо - уведомление
заказчику о результатах оценки
г-ну _________________
Уважаемый г-н _________________
В
соответствии с договором, заключенным
между
_________________________________ и
_____________________________,
(наименование
Оценщика) (наименование Заказчика)
мы провели оценку земельного участка с
индивидуальным жилым домом,
расположенным по адресу
__________________________________________
_________________________________________________________________,
с
целью определения рыночной стоимости
полных прав собственности
на указанный
объект недвижимости.
Объект
недвижимости представляет собой земельный
участок площадью 0,15 гектара, на котором
расположен одноэтажный кирпичный
индивидуальный жилой дом с подвалом и
мансардой. Общая площадь дома составляет 200
кв. м, жилая площадь - 127 кв. м.
Оценка
проведена по состоянию на "__" ___________ 199_
года.
В нашем понимании, результаты
оценки будут использованы при проведении
переговоров о купле - продаже (залоге)
оцениваемого объекта недвижимости.
Оценка рыночной стоимости включила в себя
осмотр объекта, исследование рынка, анализ
наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта, проведение расчетов
по стандартным методам оценки.
Приведенные исследования и анализ
позволяют сделать вывод о том, что рыночная
стоимость полных прав собственности на
земельный участок и расположенный на нем
индивидуальный жилой дом, по состоянию на
"__" _________________ 199_ года составляет:
350000000
(триста пятьдесят миллионов) рублей,
или
70000 (семьдесят тысяч) долларов США.
Настоящее письмо, прилагаемый отчет и его
отдельные части не могут трактоваться
раздельно, а только как части одного
целого.
Выводы, содержащиеся в отчете,
основаны на выполненных нами расчетах,
заключениях и иной информации, полученной в
результате исследования рынка, на нашем
опыте и профессиональных знаниях.
Мы не
проводили работу по проверке
представленной нам информации и не в
состоянии дать какое-либо заключение и в
какой бы то ни было форме подтвердить ее
надежность.
Настоящая оценка
произведена в соответствии с нормативной
документацией в области оценки недвижимого
имущества.
С уважением, ____________________
(исполнитель)
2. Отчет об оценке
земельного участка
с индивидуальным
жилым домом
2.1. Краткое изложение
существенных факторов
и
заключений
Тип объекта недвижимости и
его - земельный участок площадью
основные размеры 0,15 гектара с
индивидуальным
жилым
домом общей площадью
200 кв. м
Местоположение
_______________________ область,
________________ район, сельский
населенный пункт _______________
улица __________________________
дом N __________________________
- кадастровый номер земельного
участка N
____________________
Совокупность оцениваемых
прав - полные права собственности на
земельный участок
и
индивидуальный
жилой дом
- права
ограниченного
пользования землей на соседнем
земельном участке с
кадастровым
номером
___________ по трассе
водопровода
-
обременение прав собственности
на оцениваемый участок
сервитутом по
трассе
газопровода,
принадлежащий
соседнему земельному участку с
кадастровым номером
___________
Цель оценки -
определение рыночной стоимости
прав собственности на
земельный
участок и
индивидуальный жилой
дом
Дата оценки - "____" _____________
199_ года
Субъект прав собственности на -
______________________________
объект недвижимости
________________________________
Описание
земельного участка и - земельный
участок имеет
его местоположения
прямоугольную форму, расположен
в центральной части
населенного
пункта;
имеет выезд на
асфальтированную улицу, рельеф
участка ровный
Описание
строения - одноэтажный
индивидуальный
жилой
дом с подвалом и
мансардой. Жилая площадь -
127 кв. м
Оптимальное
использование
земельного участка:
-
как незастроенного - строительство
индивидуального
жилого дома
- с учетом существующего
- индивидуальное жилищное
строения
строительство
Рыночная
стоимость - 350 млн. рублей
- 70000 долларов США.
2.2. Описание
объекта оценки
Объект оценки: земельный
участок прямоугольной формы, площадью 1500
кв. метров с одноэтажным индивидуальным
жилым домом общей площадью 200 кв. метров и
жилой площадью 127 кв. метров с подвалом и
мансардой, расположенный по адресу:
____________________________
__________________________________________________________________
Цель оценки: определить текущую рыночную
стоимость полных прав собственности на
земельный участок и индивидуальный жилой
дом.
Функции оценки: оценка будет
использована при ведении переговоров о
купле - продаже (залоге) оцениваемого
объекта недвижимости.
Собственник
объекта: согласно представленным
документам (Свидетельство на право
собственности на землю, выданное
__________________________________________________________________ 1993 года
и договора купли - продажи жилого дома N
_______________ от "____" ________________ 1982 года)
собственником земельного участка и
индивидуального жилого дома является
___________________
_________________________________________________________________. Нами не
изучалась и не анализировалась юридическая
чистота прав в отношении объекта
недвижимости как составная часть оценки.
Предыдущим владельцем жилого дома согласно
договору купли - продажи являлся
__________________________________________________
_________________________________________________________________, а
предыдущим субъектом прав собственности на
земельный участок - государство.
Определение рыночной стоимости. Понятие
"рыночная стоимость", используемое в
настоящем отчете, определено следующим
образом.
Рыночная стоимость объекта
оценки - наиболее вероятная цена, по которой
данный объект будет продан на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда
продавец и покупатель действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а
на величине цены не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
- мотивы продавца и покупателя
являются типичными;
- обе стороны хорошо
осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
- объект оценки
находится на открытом рынке достаточно
продолжительное время;
- цена
представляет собой разумное
вознаграждение за объект оценки и
каких-либо особых скидок или уступок с
чьей-либо стороны не было;
- платеж
осуществляется в денежной форме.
Дата
оценки. Оценка земельного участка и жилого
дома произведена по состоянию на "___" _____________
199__ года, что совпадает с датой осмотра
объекта.
Оценка права собственности.
При оценке мы исходим из того, что субъект
права собственности на земельный участок и
жилой дом обладает полными правами
собственности. Под "полным правом
собственности" понимается осуществление
собственником комплекса прав, включая
права владения, пользования и распоряжения
при установленных законодательством
ограничениях.
Собственник вправе по
своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему объекта недвижимости
любые действия, не противоречащие закону и
иным правовым актам и не нарушающие права и
охраняемые законом интересы других лиц.
Процедура оценки.
Процедура оценки
включала в себя следующие действия:
-
обследование оцениваемого объекта
недвижимости;
- собеседование с
собственником объекта недвижимости;
-
анализ рынка продаж аналогичных объектов
недвижимости в районе расположения
оцениваемого объекта;
- сравнительный
анализ аналогичных объектов, проданных на
рынке за последнее время;
- расчет
восстановительной стоимости здания;
-
оценка рыночной стоимости объекта
недвижимости тремя традиционными
методами;
- анализ полученных значений
рыночной стоимости объекта недвижимости и
принятие решения о величине рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Методы
оценки.
Определение рыночной стоимости
осуществлялось с учетом всех факторов,
существенно влияющих как на рынок
недвижимости в целом, так и непосредственно
на стоимость объекта недвижимости.
При
определении рыночной стоимости
недвижимости использованы затратный метод
и метод прямого сравнительного анализа
продаж.
Заключительным этапом оценки
является сравнение результатов оценок,
полученных на основе указанных методов, и
сведение их к единой стоимости объекта
недвижимости. Процесс сведения включает в
себя учет слабых и сильных сторон каждого
метода, определение их влияния на
объективное отражение рынка и принятие
результата, полученного по одному из
примененных методов, за окончательное
значение рыночной стоимости объекта
недвижимости.
Описание земельного
участка
Кадастровый номер земельного
участка МО-20-25 N ____________.
Местоположение.
Оцениваемый объект
расположен по адресу: _____________________ область,
________________________ район, сельский населенный
пункт ____________________, улица ____________________, дом N
_______. Объект расположен на расстоянии 20 км
от областного центра по автомагистрали в
центральной части поселения.
Фронтальная граница земельного участка
расположена на расстоянии примерно 30 м от
обочины шоссе. На противоположной стороне
шоссе расположен лесной массив и примерно в
1 км река ___________. Ближайшая остановка
общественного автотранспорта находится в
0,5 км.
Правовой режим земельного
участка.
Участок расположен на землях
населенного пункта _______________.
Согласно
постановлению администрации
_____________________________ сельского совета N ____________
от "____" ______________ 1993 года земельный участок
предоставлен в собственность ___________________
для индивидуального жилищного
строительства. Арендой и ипотекой не
обременен.
Участок обременен
сервитутом по трассе газопровода в пользу
соседнего земельного участка с кадастровым
номером ______________.
Субъект прав
собственности на оцениваемый земельный
участок имеет право ограниченного
пользования (сервитут) по трассе
водопровода на соседнем земельном участке
с кадастровым номером ___________.
Использование земельного участка на момент
оценки не ограничено природоохранными,
санитарными, технологическими и иными
зонами.
Размер земельного участка.
Общая площадь участка 1500 кв. м.
Конфигурация участка.
Участок имеет
прямоугольную форму, протяженностью по
фронтальной границе 30 м и вглубь квартала
застройки около 50 м.
Рельеф и почвы.
Рельеф участка ровный. Землеустроительных
и иных инженерно - изыскательских работ в
процессе оценки не проводилось. В своей
оценке мы исходили из того, что на
территории населенного пункта нет почв и
грунтов, опасных для проживания,
возделывания сельскохозяйственных культур
или неблагоприятно влияющих на здания и
сооружения.
Здания и сооружения на
участке.
На участке расположены
одноэтажный жилой дом, многолетние
насаждения (плодовые деревья и кустарники).
Участок имеет ограждения по периметру.
Анализ наиболее эффективного
использования.
Понятие "наиболее
эффективное использование", применяемое в
настоящем отчете, определяется как
законодательно разрешенное, физически
возможное, финансово реализуемое
использование свободного (незастроенного)
земельного участка или возведенного на нем
здания и приводящее к наибольшему значению
стоимости недвижимости.
Описание жилого
дома
Оцениваемый жилой дом представляет
собой одноэтажное строение с мансардным
этажом и подвалом, постройки 1994 года.
В
строительном отношении здание
характеризуется следующими
показателями:
Этажность - 1
этаж, мансарда, подвал
Общая площадь
- 200 кв. м
Жилая площадь
- 127 кв. м
Высота потолков:
1-й этаж
- 3,0 м
мансарда - 2,6
м
подвал - 2,7
м
Фундаменты - ленточные из
железобетонных
блоков
Стены - красный
полнотелый кирпич,