<ПИСЬМО> ПФ РФ от 07.12.1998 n АБ-09-11/10716 <О НАПРАВЛЕНИИ МЕТОДИЧЕСКОГО РУКОВОДСТВА ПО СОСТАВЛЕНИЮ И ОФОРМЛЕНИЮ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ)>


ПЕНСИОННЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 7 декабря 1998 г. N АБ-09-11/10716
Исполнительная дирекция Пенсионного фонда Российской Федерации направляет для использования в работе Методическое руководство по составлению и оформлению договоров купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений).
Исполнительный директор
А.В.БАСТРЫГИН



Приложение
к письму ПФР
от 7 декабря 1998 г. N АБ-09-11/10716
МЕТОДИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО
ПО СОСТАВЛЕНИЮ И ОФОРМЛЕНИЮ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ)
Настоящее Методическое руководство по составлению и оформлению договоров купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений), именуемое в дальнейшем Методическое руководство, разработано Главным правовым управлением для оказания помощи сотрудникам Пенсионного фонда Российской Федерации и его региональных отделений при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества с юридическими лицами.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В настоящем Методическом руководстве будет рассмотрен порядок заключения договоров купли-продажи только нежилых помещений (далее - договоры). Особенности заключения договоров купли-продажи жилых помещений (квартир) в настоящем Методическом руководстве не рассматриваются.
I. Процедура заключения договоров
Заключение договоров купли-продажи нежилых помещений (далее - помещений) Пенсионным фондом Российской Федерации и его региональными отделениями осуществляется в соответствии с требованиями Указа Президента Российской Федерации от 08.04.97 N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд".
Порядок проведения открытых торгов подробно описан в письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 30.10.98 N АБ-09-28/9323.
II. Понятие и структура договора
2.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи и регулируется статьями 549 - 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями о договоре купли-продажи.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
2.2. При составлении договора необходимо предусмотреть следующие разделы:
преамбула договора;
предмет договора;
цена договора;
условия платежа;
порядок передачи имущества;
права и обязанности сторон;
возникновение права собственности;
ответственность сторон;
срок действия договора;
порядок разрешения споров;
порядок изменения, дополнения и расторжения договора;
особые условия;
прочие условия;
приложения к договору;
адреса, банковские реквизиты сторон.
2.3. В настоящем Методическом руководстве будут рассмотрены следующие из вышеперечисленных разделов: преамбула, предмет договора, цена договора, условия платежа, порядок передачи имущества, права и обязанности сторон, возникновение права собственности, ответственность сторон, срок действия договора, особые условия и приложения к договору.
Составление и оформление разделов, которые не рассматриваются в настоящем Методическом руководстве, необходимо составлять и оформлять согласно положениям Методического руководства о порядке оформления договоров гражданско-правового характера в Пенсионном фонде Российской Федерации, разосланного письмом Пенсионного фонда Российской Федерации от 03.09.97 N 09-12/6490-ИН.
Преамбула договора
Особенностью оформления этой части договоров является следующее обозначение сторон:
покупатель, которым выступает Пенсионный фонд Российской Федерации или его региональное отделение;
продавец, которым выступает юридическое лицо (организация - собственник помещений) или физическое лицо (гражданин(не) - собственник помещения).
Предмет договора
Предметом договора является приобретение Пенсионным фондом Российской Федерации или его региональным отделением принадлежащего продавцу на праве собственности помещения.
В этом разделе необходимо отразить следующие существенные положения и сведения о приобретаемом помещении:
а. Местонахождение помещений.
б. Площадь приобретаемых помещений. В случае приобретения административного здания указывается общая площадь здания и площадь помещений по этажам.
в. Документы, подтверждающие право собственности продавца на продаваемые помещения. Такими документами могут выступать: свидетельство на право собственности, свидетельство о внесении в реестр собственности, выписка из паспорта БТИ.
С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором предусмотрена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в едином государственном реестре. Документом, подтверждающим право собственности на помещения, может выступать регистрационное удостоверение, выданное уполномоченным на то органом.
В случае, если продавец на момент заключения договора не произвел регистрацию прав на помещения в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.98 N 122-ФЗ, необходимо предусмотреть в тексте заключаемого договора следующее условие:
"Регистрация прав на недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не производилась".
г. Технические характеристики продаваемых помещений.
При указании сведений о помещениях возможна ссылка на технический паспорт помещения (экспликацию и поэтажный план), который должен являться приложением к заключаемому договору.
д. Характеристика внутренних коммуникаций помещения: наличие водоснабжения, канализации, отопления и т.п.
е. Сведения о соответствии помещений санитарным требованиям, требованиям противопожарной безопасности и иным требованиям, предусмотренным действующим на момент заключения договора законодательством.
ж. Ссылка на документ, определяющий право продавца на земельный участок, на котором располагается помещение, являющееся предметом договора.
з. Сведения о том, что продаваемые помещения никому ранее не проданы, не заложены, под арестом (запрещением) не состоят, с обязательной ссылкой на подтверждающий данный факт документ.
и. Иные сведения о помещении, характеризующие его состояние.
Цена договора
В данном разделе следует указать:
а. Стоимость помещений, за которую продавец передает их покупателю. При этом необходимо предусмотреть, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Цена, указанная в договоре, должна соответствовать цене конкурсного предложения продавца.
б. Инвентаризационную и балансовую стоимость помещений.
Условия платежа
Оплата переданного продавцом помещения должна производиться только после подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещений и государственной регистрации права собственности покупателя на помещения.
Возможно предусмотреть в тексте данного раздела договора перечисление продавцу авансового платежа. Однако в этом случае необходимо учитывать тот факт, что в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению торгов (конкурса) на закупку товаров (работ), предварительному квалификационному отбору поставщиков (подрядчиков) (конкурсная документация), утвержденными Приказом Минэкономики России от 30 сентября 1997 г. N 117, авансовый платеж не может превышать 10% от общей стоимости договора.
Порядок передачи имущества
В данном разделе необходимо отразить следующие положения:
а. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача помещений покупателю продавцом производится по акту приема-передачи (Приложение 1 к настоящему Методическому руководству).
б. Основным условием данного раздела является указание срока передачи продавцом помещений покупателю по акту приема-передачи.
Срок передачи помещений может исчисляться:
с момента подписания договора сторонами и его государственной регистрации;
с момента перечисления авансового платежа (если перечисление авансового платежа предусмотрено в условиях заключаемого договора);
с иного срока, установленного сторонами в договоре.
в. В акте приема-передачи необходимо отразить недостатки помещения, обнаруженные при приемке, которые не были предусмотрены в условиях договора (возможно также указать и срок их исправления).
г. Акт приема-передачи подписывается уполномоченными представителями сторон, утверждается руководителями, выступающими от лица организации по договору, и заверяется печатями сторон.
Дополнительно сообщаем, что в преамбуле акта необходимо обязательно указывать дату и место его составления, так как только на основании этих данных возможно проверить своевременность исполнения сторонами обязательств по договору.
д. При передаче помещений по акту приема-передачи необходимо оформить АВИЗО по передаче помещений с баланса продавца на баланс покупателя (Приложение 2 к настоящему Методическому руководству).
Права и обязанности сторон
В настоящем Методическом руководстве предлагаются основные обязанности сторон. Детализация их прав и обязанностей может быть произведена при заключении конкретного договора с конкретными условиями.
Обязанности продавца:
а. Передать покупателю помещения в сроки и на условиях, предусмотренных в заключаемом договоре.
б. До передачи помещений по акту приема-передачи покупателю поддерживать их в техническом состоянии и нести имущественные риски, связанные с их гибелью и повреждением.
в. Оплачивать коммунальные платежи и услуги связи из расчета до даты подписания акта приема-передачи помещений, а также условия, что продавец будет производить оплату стоимости электро-, тепло-, водоснабжения помещений, услуг по содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию помещений, по предоставлению услуг телефонной связи, охраны помещений, пользованию земельного участка, на котором располагается помещение, начиная с момента подписания акта приема-передачи помещений до момента заключения покупателем самостоятельных соглашений с соответствующими органами по поводу содержания и обслуживания здания. Указанные расходы продавца покупатель будет оплачивать в определенный договором срок в соответствии с фактическими затратами продавца на основании оплаченных им счетов.
г. Принять участие в подготовке и оказать содействие покупателю в регистрации его права землепользования земельным участком, на котором находится продаваемое помещение.
д. Письменно известить в срок, определенный заключаемым договором, собственника земельного участка об отчуждении здания (его части), расположенного на данном земельном участке.
е. Передать в срок, определенный договором, всю техническую документацию, связанную с продаваемыми помещениями (такую как технический паспорт БТИ, планы инженерных систем здания и т.д.), по акту приема-передачи (Приложение 3 к настоящему Методическому руководству).
ж. Представлять все необходимые документы для заключения договора и нести полную ответственность за их достоверность.
з. Представить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности покупателя на продаваемое ему помещение.
Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа. к. Представить справку об инвентаризационной стоимости помещений в течение определенного срока с момента подписания договора или его государственной регистрации.
Обязанности покупателя:
а. Оплатить приобретаемое им помещение в полном объеме и в сроки, установленные договором.
б. Принять имущество на условиях, предусмотренных договором.
в. Нести все имущественные риски гибели или повреждения помещений с даты подписания акта приема-передачи помещений обоими сторонами по договору.
Возникновение права собственности
Обращаем особое внимание на тот факт, что право собственности в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у покупателя на помещения только после государственной регистрации его права собственности в установленном законодательством порядке.
Ответственность сторон
Текст данного раздела можно изложить в следующей редакции:
"1. При несоблюдении предусмотренных настоящим договором сроков платежа Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере ____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более ____%.
2. При несоблюдении предусмотренных настоящим договором сроков передачи помещений Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере ____% от стоимости контракта.
3. При передаче помещений с недостатками, отраженными в акте приема-передачи помещений, Продавец обязан исполнить следующие требования по выбору Покупателя:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков в течение _________ (срок может быть оговорен в акте приема-передачи);
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае обнаружения Покупателем в течение _________ после подписания акта приема-передачи помещений скрытых недостатков, не обнаруженных при их приемке, Продавец обязан возместить Покупателю убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, и по выбору Покупателя выполнить следующие требования:
безвозмездного устранения недостатков;
возмещения расходов Покупателя на устранение недостатков.".
Возможно предусмотреть иную ответственность сторон исходя из условий заключаемого договора.
Срок действия договора
В данном разделе необходимо предусмотреть, что заключаемый договор подобного рода может вступать в действие с момента его подписания сторонами или с момента его государственной регистрации в установленном законодательством порядке.
Окончанием срока действия договора можно считать регистрацию права собственности покупателя на приобретаемое помещение и проведение

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Госкомстата РФ от 26.12.1995 n 206 (ред. от 07.12.1998) ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ЗАПОЛНЕНИЯ ФОРМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО СТАТИСТИЧЕСКОГО НАБЛЮДЕНИЯ ЗА ДОБЫЧЕЙ НЕФТИ, ГАЗОВОГО КОНДЕНСАТА И ГАЗА  »
Постановления и Указы »
Читайте также