ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (утв. Приказом Госстроя РФ от 26.12.1997 n 17-139) (ред. от 02.08.2002)


Утверждены
Приказом Государственного
комитета РФ по жилищной
и строительной политике
от 26 декабря 1997 г. N 17-139
ПРАВИЛА И НОРМЫ
ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
(в ред. Постановления Госстроя РФ от 02.08.2002 N 94)
Авторы: Авдеев В.В., Лопаткин Н.Т., Чернышев Л.Н., Персиянцева Т.В. (Госстрой РФ), Пивоваров В.Ф., Вавуло Н.М., Великанов В.П., Фаликов В.С., Короткова З.В., Булгакова Л.В., Абашева Т.И., Песня В.Ю., (Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова), Донсков С.В. (Институт экономики жилищно - коммунального хозяйства), Коган Б.С., Ефимова М.Н., Коршунова И.С. (МПС), Ройтман А.Г. (МПС "Жилище), Нотенко С.Н. (Администрация Московской области), Попов В.Л. (ГПП ЖКХ).
Руководитель авторского коллектива: к.т.н. Н.М. Вавуло (ГУП АКХ им. К.Д. Памфилова).
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда представляют основной руководящий документ по организации технического обслуживания жилищного фонда всех форм собственности.
Приведены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домовладения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ.
С введением в действие настоящих Правил утрачивают силу Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Минжилкомхозом 5 января 1989 г. (М.: Стройиздат, 1990 г.).
Правила и нормы могут служить основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно - климатических условий, износа жилых домов и других местных факторов.
После принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации будут внесены необходимые изменения в данный нормативный документ.
Предназначены для работников жилищного хозяйства, занимающихся технической эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилищного фонда.
1. Основные положения государственной системы
обслуживания жилищного фонда
Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам.
Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья.
Эксплуатационные организации, являясь подрядчиком у собственников жилищного фонда, выполняют работы в соответствии с имеющимися договорами, при этом приоритетными являются работы, обеспечивающие надежность, устойчивость и безопасное обслуживание жилья.
Данные Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно - климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.
1.1. Настоящие Правила определяют порядок обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда с целью:
защиты законных прав и интересов потребителей в жилищной сфере - собственников, нанимателей и арендаторов - юридических лиц (далее - арендаторов) жилых помещений;
обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности - частной (юридических и физических лиц), государственной и муниципальной;
проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно - правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
1.2. Согласно Закону Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики": жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.
По видам собственности жилищный фонд подразделяется на:
а) частный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно - строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно - строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;
б) государственный жилищный фонд:
ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также неведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;
в) муниципальный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно - территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт - Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
1.3. Жилые и нежилые помещения в жилом доме, находящиеся в собственности двух или нескольких физических и (или) юридических лиц, принадлежат им на праве общей собственности в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
1.4. Осуществляя предусмотренные гражданским законодательством права по владению, пользованию и распоряжению жильем, собственники жилищного фонда обеспечивают:
порядок учета жилищного фонда и использование жилых помещений в соответствии с принятыми нормами и правилами;
правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по купле - продаже, аренде и обмену жилья, а также страховых компаний и оценщиков стоимости недвижимости);
контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере;
регулирование порядка передачи объектов федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации в муниципальную собственность.
1.5. В соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органами местного самоуправления осуществляется:
владение, пользование и распоряжение объектами жилищно - коммунального хозяйства муниципальной собственности непосредственно или через службу заказчика (уполномоченного управляющего);
содержание и использование муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;
управление объектами коммунального обслуживания и благоустройства, относящимися к муниципальной собственности;
контроль экологической безопасности коммунального обслуживания, организация утилизации и переработки бытовых отходов.
1.6. Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью реализации гарантированных прав и свобод граждан в пределах, предоставленных территориальному общественному самоуправлению законодательством, участвовать в конкурсном отборе организаций - подрядчиков по обслуживанию жилищного фонда.
1.7. Собственник или уполномоченный им орган независимо от формы собственности и для обеспечения обслуживания жилищного фонда выполняет следующие функции:
контроль и учет состояния и использования жилищного фонда;
организация и непосредственное выполнение обслуживания и ремонта, в которые входят:
- текущее техническое содержание здания и его инженерного оборудования, санитарное содержание зданий и придомовых территорий;
- обеспечение коммунальными услугами по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению (канализации), электроснабжению, газоснабжению, а также иными услугами (теле-, радиооборудования, вывоза твердых бытовых отходов и др.);
- текущий ремонт строительных конструкций, элементов зданий, инженерного оборудования общего назначения, придомовых территорий;
- капитальный ремонт (комплексный всего дома или выборочный отдельных строительных конструкций, элементов здания, инженерного оборудования, придомовых территорий);
- приемка в эксплуатацию вновь строящихся и отремонтированных жилых зданий;
- контроль за соблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения в многоквартирном доме нормативных требований по пользованию жилым помещением, коммунальными и иными услугами, а также иных обязательств в соответствии с договором найма, аренды или обслуживания;
- контроль за арендаторами нежилых помещений в жилых домах за соблюдением настоящих Правил и иных нормативных документов, определяющих порядок пользования помещениями и инженерным оборудованием, а также обязательств по договору аренды.
1.8. Наниматели, арендаторы, собственники жилых помещений в многоквартирных домах имеют право на получение коммунальных услуг установленного договором качества, содержание и ремонт жилого дома в соответствии с настоящими Правилами и договором, а также производить работы по улучшению комфортности проживания. При этом на работы, связанные с заменой (увеличением числа) отопительных приборов, перепланировкой квартиры, устройством подполий на балконах и лоджиях первых этажей, установкой не предусмотренного типовым проектом или дополнительного санитарно - технического оборудования, необходимо получить соответствующее разрешение.
Установка более совершенных типов оконных, дверных блоков, остекление лоджий и балконов может осуществляться по решению органов местного самоуправления самостоятельно.
1.9. Наниматели, арендаторы и собственники жилых помещений в многоквартирных домах несут ответственность за поддержание жилого помещения, жилого дома и придомовой территории в надлежащем состоянии; они обязаны своевременно производить текущий ремонт жилого помещения, участвовать денежными средствами в проведении текущих и капитальных ремонтов многоквартирных домов, включая жилые помещения, инженерное оборудование.
1.10. Государственный учет жилищного фонда
1.10.1. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 10.02.85 N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" государственному учету жилищного фонда по единой системе подлежат жилые помещения, жилые дома, специализированные жилые дома (общежития, дома гостиничного типа, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких и престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания, независимо от форм собственности, в том числе служебные жилые помещения.
1.10.2. Государственный учет жилищного фонда включает:
размеры домовладения;
адресный учет;
учет технического состояния;
учет условий проживания, в том числе социальные нормы площади жилья.
1.10.3. Первичный учет жилищного фонда должен проводиться органами местного самоуправления и представляться в местные органы государственной статистики в сроки, установленные Госкомстатом России. Органы местного самоуправления должны осуществлять регистрацию и техническую инвентаризацию жилищного фонда в городах, поселках и сельских населенных пунктах независимо от форм собственности на жилые здания.
1.10.4. Учет технического состояния определяется по физическому износу зданий и их конструкций в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых домов (ВСН 53-86).
1.10.5. Непригодность жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания устанавливается в соответствии с действующим Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания.
1.10.6. Учет жилищных условий проживания граждан осуществляется органами местного самоуправления для обеспечения социальных гарантий и поддержки социально незащищенных слоев населения.
1.10.7. Передачу жилищного фонда в муниципальную собственность, муниципального жилищного фонда в управление уполномоченным юридическим лицам (организациям любых организационно - правовых форм) следует производить по договору с приложением актов сдачи - приемки и технического состояния жилых домов, связанных с ними инженерных сооружений и сетей, элементов благоустройства с внесением соответствующих изменений в технический паспорт.
Характер и порядок работ по осмотру следует принимать как и при очередном осмотре.
Вместе с жилищным фондом обязательной передаче подлежит техническая документация. При отсутствии технической документации должностные лица, передающие жилищный фонд, обязаны принять меры к ее получению, восстановлению или составлению недостающих документов.
1.11. Обязательная техническая документация долговременного хранения
1.11.1. В состав технической документации длительного обязательного хранения входит:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно - сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
1.11.2. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
1.11.3. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей.
1.12. Приемка в эксплуатацию вновь строящихся и отремонтированных жилых зданий
1.12.1. Приемка в эксплуатацию законченных строительством новых и после реконструкции или капитального ремонта жилых многоквартирных домов независимо от форм их собственности должна производиться комиссией в соответствии с требованиями действующего Положения о приемке законченных строительством объектов на территории Российской Федерации, СНиП 3.01.04-87, ВСН 42-85(р).
Принятые в эксплуатацию новые, реконструируемые, капитально отремонтированные жилые дома должны соответствовать требованиям СНиП 2.08.01-89.
1.12.2. Собственник жилого дома - новостройки или реконструированного, капитально отремонтированного до принятия его в эксплуатацию должен заключить договор на обслуживание в соответствии с "Положением о договорных отношениях в жилищно - коммунальном хозяйстве", разработанным институтом экономики ЖКХ и утвержденным Приказом Минстроя России от 20.08.96 N 17-133, с последующим привлечением представителей обслуживающей организации к работе в комиссии.
Приемку в эксплуатацию домов - новостроек, реконструированных и капитально отремонтированных домов целесообразно производить с применением инструментальных методов контроля состояния конструкций и оборудования.
1.12.3. Недоделки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации построенных, реконструированных или капитально отремонтированных жилых домов, допущенные по вине строительных и ремонтно - строительных организаций (подрядчиков), должны быть устранены ими за свой счет по требованию собственника жилья или обслуживающей организации в течение гарантийного срока со дня приемки жилых домов в эксплуатацию.
1.12.4. Наличие дефектов, требующих устранения, устанавливается актом заказчика, собственника (либо уполномоченного органа), представителей обслуживающей и проектной организаций. В случае неявки представителя подрядчика для согласования и подписания акта собственник или его представитель в 5-дневный срок составляют односторонний акт, копия которого направляется подрядчику. Ответственность за соблюдение сроков, в течение которых могут быть предъявлены претензии подрядчику, несут собственники или их представители, организации по обслуживанию жилищного фонда. Акт с указанием обнаруженных недоделок и дефектов должен быть официально передан строительной или ремонтно - строительной организации до истечения гарантийного срока.
В случае невыполнения указанных в акте работ в установленные сроки подрядчик должен возместить убытки, понесенные заказчиком либо уполномоченным им лицом в соответствии с действующим законодательством.
1.12.5. Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
1.12.6. Заселение вновь построенных, реконструированных и капитально отремонтированных жилых домов производится в установленном порядке.
1.13. Условия и порядок перепланировки помещений и повышения благоустройства жилых домов
1.13.1. Переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения разрешения межведомственной комиссии местного органа исполнительной власти на основании утвержденных проектов, согласованных с соответствующими заинтересованными организациями.
Переоборудование жилых помещений включает в себя перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
К элементам перепланировки жилых помещений относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров.
Порядок оформления документов о разрешении перепланировки помещений определяется органами местного самоуправления.
1.13.2. Капитальный ремонт нежилых помещений в жилищном фонде нанимателями и арендаторами должен осуществляться за счет их средств по согласованию с собственником или его уполномоченным лицом (органом).
1.13.3. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
1.13.4. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
1.13.5. Для получения разрешения на переоборудование или перепланировку жилого дома, квартиры (комнаты) их собственник или по его поручению уполномоченный управляющий или наниматель (арендатор) по соглашению с собственником подают заявление в межведомственную комиссию местного органа исполнительной власти с приложением: поэтажных планов (а в необходимых случаях и выкопировки из генерального плана участка домовладения), заверенных бюро технической инвентаризации; проект переустройства; заключение организации, обслуживающей жилищный фонд; заключение территориального органа Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, Государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации, а для товариществ собственников, кроме того, - решения общего собрания товарищества.
1.13.6. Результаты работы межведомственной комиссии оформляются протоколом, в котором излагается сущность рассмотренного вопроса и утверждается проект переустройства здания и помещения. Заявителю надлежит выдавать выписку из протокола вместе с одним экземпляром проекта.
Окончательное решение о возможности переоборудования или перепланировки жилого дома, квартиры (комнаты) принимается органом местного самоуправления и оформляется распоряжением главы администрации.
Разрешения действительны в течение одного года со дня их выдачи до начала строительно - монтажных работ. Не осуществленные в течение этого срока работы могут быть выполнены после повторного рассмотрения межведомственной комиссии.
1.13.7. Наниматель, арендатор или собственник жилого помещения в многоквартирном доме, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого дома, квартиры (комнаты), ведущие к нарушению конструктивных элементов или противопожарных устройств, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние. В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся организацией, обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается с нанимателя, арендатора или собственника жилого помещения в соответствии с действующим законодательством.
1.13.8. Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения соответствующих договоров, должно устраняться незамедлительно обслуживающей организацией с последующим взысканием с нарушителя затраченных средств, при необходимости в судебном порядке.
1.14. Содержание и ремонт жилищного фонда
1.14.1. Собственник жилищного фонда непосредственно или через уполномоченные им органы выступает заказчиком на обслуживание жилых домов, а также тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение (канализацию).
1.14.2. Содержание и ремонт жилых домов может осуществляться организациями различных организационно - правовых форм, как правило на конкурсной основе на основании заключенного договора.
1.14.3. Проведение конкурсов на право обслуживания жилых домов позволяет повысить требования к качеству содержания и ремонта жилых домов на основании минимальных стандартов качества, установленных субъектами Российской Федерации, а также определить стоимость работ.
1.14.4. Проведение конкурса регламентируется "Примерным положением о порядке конкурсного отбора подрядчиков на обслуживание домов государственного и муниципального жилищных фондов", утвержденным Приказом Минстроя России от 19.06.96 N 17-73.
1.14.5. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации и иным законодательным актам Российской Федерации в жилищной сфере могут быть следующие договоры:
договоры между собственниками жилищного фонда, предприятиями или учреждениями в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, товариществами и другими объединениями собственников жилья, службой заказчика на жилищно - коммунальные услуги или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно - правовых форм, осуществляющих обслуживание жилых домов и тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение (канализацию), в соответствии с главой 37 Гражданского кодекса (договор подряда);
- договоры найма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений в соответствии с главой 35 Гражданского кодекса (наем жилого помещения);
- договоры обслуживания между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах и товариществами собственников жилья, службой заказчика на жилищно - коммунальные услуги или уполномоченными управляющими в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации "О товариществах собственников жилья".
Примерные формы договоров приведены в "Положении о договорных отношениях в жилищно - коммунальном хозяйстве", разработанном Институтом экономики ЖКХ и утвержденном Приказом Минстроя России от 20.08.96 N 17-133.
1.14.6. Договоры на обслуживание (содержание, ремонт, предоставление коммунальных и иных услуг) жилищного фонда могут заключаться на весь комплекс работ (услуг) с одним подрядчиком (организацией - исполнителем) или несколькими, с разделением границ ответственности по выполняемым работам (оказываемым услугам).
1.14.7 Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. В целях обеспечения единой системы рекомендуется предусматривать в договорах:
- объем работ (услуг);
- гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;
- обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;
- экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;
- границы ответственности;
- порядок изменения условий договора;
- порядок прекращения действия договора.
Кроме того, целесообразны следующие приложения:
- адресный список жилых домов;
- данные о придомовых территориях;
- акты технического состояния жилых домов и придомовых территорий;
- перечень, периодичность и объемы по содержанию и ремонту жилых домов, предельные сроки выполнения заявок жильцов;
- график (периодичность) проведения обследований качества содержания и ремонта жилых домов;
- годовая смета и калькуляция себестоимости работ по содержанию и ремонту жилых домов.
Договор определяет экономическую и правовую основу взаимоотношений собственников жилищного фонда, выступающих в роли "заказчика" на обслуживание, и организациями, выполняющими функции "подрядчика", и позволяет увязать интересы собственника, обслуживающей организации и потребителей услуг - нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений.
1.14.8. При заключении договора на обслуживание жилищного фонда целесообразно исходить из экономически обоснованного тарифа, обеспечивающего возмещение издержек на оказание тех или иных услуг и производство работ установленного качества, и установленного на данный период уровня покрытия затрат населением.
В тариф на содержание и ремонт жилья включается норматив отчислений на капитальный ремонт жилых домов и плата за найм (для жилых помещений социального и коммерческого найма).
Для покрытия затрат на жилищно - коммунальные услуги за счет средств населения, органы местного самоуправления утверждают:
- тарифы, определенные исходя из экономически обоснованных затрат на предоставление услуг или выполнение работ, являющиеся основой для расчетов с подрядчиками (исполнителями);
- тарифы, определенные исходя из предельного уровня платежей граждан (в процентах к затратам на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги) на соответствующий год, применяемые при расчетах с населением.
При утверждении тарифов на электроэнергию и газ устанавливаются ограничения, определяемые региональными энергетическими комиссиями.
Стоимость работ по договору или размер тарифа, устанавливаемый населению, может меняться при существенных изменениях обстоятельств заключения договора (повышение уровня минимальной заработной платы, изменение стоимости материальных и топливно - энергетических ресурсов, изменение системы налогообложения и т.д.).
1.14.9. В целях защиты прав потребителей в договор целесообразно включить условия, гарантирующие:
- возможность выполнения работ или предоставления услуг, соответствующих по качеству установленным требованиям, в соответствии с федеральными минимальными стандартами качества жилищно - коммунальных услуг;
- ответственность исполнителей за нарушение порядка и условий выполнения и качества работ и предоставления услуг;
- оплату выполненных работ или представленных услуг в соответствии с реально достигнутыми показателями.
1.14.10. Контроль качества выполненных работ или оказанных услуг осуществляется заказчиком с участием, при необходимости, органов государственного надзора и контроля (Государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации и др.).
1.14.11. В случае выполнения работы или предоставления услуг с отступлениями от условий договора подрядчик несет ответственность в порядке, установленном гражданским законодательством.
1.14.12. Граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда, пользуются жильем в порядке, установленном гражданским и жилищным законодательством; граждане также могут занимать жилые помещения по договору коммерческого найма.
Обслуживание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах выполняются на основе договоров.
1.14.13. Договоры найма и обслуживания должны соответствовать нормам гражданского законодательства, требованиям правил пользования жилыми помещениями, предоставления коммунальных услуг, настоящих Правил, а также иных нормативных и законодательных документов, регламентирующих взаимоотношения в жилищной сфере.
1.14.14. Для определения взаимоотношений между собственником жилья и подрядчиком целесообразно к договору найма или обслуживания приложить паспорт жилого помещения, в котором отражаются технико - экономические характеристики: общая площадь, площади отдельных помещений, включая подсобные, виды инженерного обустройства и установленных газовых, электрических и санитарно - технических приборов, наличие и виды приборов учета коммунальных услуг, допустимые электрические нагрузки, уровень отделки помещений и др.
1.14.15. При заключении договора найма, аренды или обслуживания необходимо:
- ознакомить нанимателя, арендатора или собственника жилого помещения с правилами пользования жилыми помещениями, лифтами, мусоропроводами, а также с составом ремонтных работ в квартирах, выполняемых за свой счет;
- провести инструктаж по пожарной безопасности, электробезопасности;
- ознакомить с санитарно - гигиеническими правилами.
1.15. На основании договоров могут осуществляться работы по охране труда и технике безопасности.
Функции по организации охраны труда и техники безопасности при проведении работ (оказании услуг) по обслуживанию жилых домов могут быть возложены на службу заказчика, на жилищно - коммунальные услуги или уполномоченного управляющего, с которыми будут заключать соответствующие договоры организации, осуществляющие обслуживание жилищного фонда, или в договорах на обслуживание жилых домов будет включаться необходимый раздел.
1.15.1. Содержание и ремонт жилищного фонда должны осуществляться в соответствии с требованиями по охране труда в жилищно - коммунальном хозяйстве и пожарной безопасности.
1.15.2. Ответственный за осуществление мероприятий по охране труда и технике безопасности и пожарной безопасности в организации, осуществляющей содержание и ремонт жилищного фонда, назначается приказом руководителем организации (работодателем).
1.15.3. Администрация организации (работодатель), осуществляющей содержание и ремонт жилищного фонда, должна обеспечить персонал спецодеждой, спецобувью согласно перечня.
1.15.4. Рабочие, занятые на работах с повышенной опасностью, в соответствии с Перечнем нормативных документов по охране труда для жилищно - коммунального хозяйства подлежат ежегодному обучению и проверке знаний, инженерно - технические работники - один раз в три года.
1.15.5. Условия выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда должны соответствовать требованиям действующих Правил по охране труда в жилищном хозяйстве.
2. Организация технического обслуживания
и текущего ремонта жилищного фонда
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств.
Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно - технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.
2.1. Система технического осмотра жилых зданий
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
- частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в Приложении 1.
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:
- общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся собственником или уполномоченным лицом, представителем местного самоуправления, комитета самоуправления, жилтоварищества, организацией по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативных домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК;
- частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся рабочими - специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт по договорам.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.
2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в Приложении 3.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.
2.1.4. Результаты осенних осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома (Приложение 2).
Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.
Результаты сплошных обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.
2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период:
б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно - технических приборов и оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.
2.2. Техническое обслуживание жилых домов
2.2.1. Перечень работ по техническому обслуживанию элементов жилого дома, подлежащих выполнению организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Приложении 4.
2.2.2. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане - графике, который составляется на неделю, месяц и год.
2.2.3. Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов в соответствии с Временными рекомендациями по созданию и организации эксплуатации объединенных диспетчерских служб (ОДС)/(РДС) инженерного оборудования жилых микрорайонов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
Обязанности и права персонала ОДС/РДС устанавливаются собственником или уполномоченным и оформляются в соответствующих должностных инструкциях.
2.2.4. Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, КИП, средства связи, контрольно - измерительные приборы и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода - изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.
2.2.5. Объединенные диспетчерские службы (ОДС) должны вести в специальных журналах учет заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий.
Поступающая на пульт диспетчера информация о нарушениях в работе инженерного оборудования, а также заявки населения должны регистрироваться в соответствующих журналах (при помощи мини-ЭВМ, магнитной записи и др.), контролироваться по срокам и качеству выполнения.
2.2.6. Заявки нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о неисправностях конструкций и инженерного оборудования на каждом участке непосредственно должны учитываться диспетчером. Журнал должен быть доступен для записи заявок в течение всего рабочего времени.
Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи.
Аварийные заявки устраняются в сроки, указанные в Приложении 4. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке.
2.3. Организация и планирование текущего ремонта
2.3.1. Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда или подрядными организациями.
2.3.2. Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.
Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы согласно рекомендуемому Приложению 12.
Сроки проведения текущего ремонта, качество его выполнения и размер оплаты устанавливаются в договорах на обслуживание.
2.3.3. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении 5.
2.3.4. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
2.3.5. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, должен осуществляться силами этих предприятий.
2.3.6. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.
2.3.7. В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне - летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).
2.3.8. Затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание должны осуществляться по смете эксплуатационных расходов.
Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по району (городу) должны, как правило, планироваться в пределах 0,75 - 1,0% восстановительной стоимости домов.
2.3.9. Проведенный текущий ремонт жилого дома и его качество подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.
2.4. Организация и планирование капитального ремонта
2.4.1. Планирование капитального ремонта жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения, ВСН 58-88 (р) и Инструкцией о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда.
2.4.2. При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимального энергопотребления. Перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в Приложении 6.
2.4.3. Капитальный ремонт в домах, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, а также строениях, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет, допускается производить капитальный ремонт в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
2.4.4. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.
2.4.5. Порядок разработки, объем и характер проектно - сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно - сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, ВСН 55-87(р) и ВСН 89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования).
2.5. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капитальный ремонт
2.5.1. При техническом обслуживании жилых домов, подготовленных к капитальному ремонту с отселением (частичным) проживающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования:
- ограждение опасных участков;
- охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;
- отключение в отселенных квартирах санитарно - технических, электрических и газовых устройств.
2.5.2. Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, должны быть обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение.
2.6. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации
2.6.1. Целью подготовки объектов жилищно - коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период.
2.6.2. Подготовка к зиме осуществляется в соответствии с требованиями ежегодных приказов Государственного Комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а также Методических рекомендаций по подготовке объектов жилищно - коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации и проведению отопительного периода в городах и населенных пунктах.
2.6.3. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
- устранить неисправности: стен, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов и установок с газовыми нагревателями;
- привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
- обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, а также нормативный температурно - влажностный режим жилых помещений, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
2.6.4. Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной и теплового узла следует обсудить и утвердить совместным решением организации по обслуживанию жилищного фонда и местного органа самоуправления с учетом завершения всех работ в северных и восточных районах до 1 сентября, в центральных - к 15 сентября, в южных - до 1 октября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей. Контроль за ходом работ по подготовке к зиме возлагается на местные органы самоуправления, собственников жилищного фонда и их уполномоченных.
2.6.5. План - график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется собственником или организацией по обслуживанию жилищного фонда и утверждается органами исполнительной власти местного самоуправления на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных в прошедший период.
2.6.6. Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла и горячей воды в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, водоподкачивающие установки).
Котельные, тепловые узлы и пункты должны быть обеспечены контрольно - измерительными приборами (КИП), схемами систем отопления и запорно - регулирующей арматурой с указанием использования их при наполнении, подпитке и спуске воды из систем отопления в канализацию.
Устройства газового хозяйства должны пройти наладку запорно - предохранительных клапанов и регуляторов давления на зимний период.
Оборудование насосных станций, систем противопожарного оборудования должно быть отрегулировано и исправно.
Указанные работы должны выполняться предприятиями водопроводно - канализационного хозяйства, теплоснабжения, газоснабжения или по договору с ними или с собственниками жилья, организациями по обслуживанию жилищного фонда.
2.6.7. В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях организуется:
- подготовка и переподготовка кадров работников котельных, тепловых пунктов, работников аварийной службы и рабочих текущего ремонта, дворников;
- подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудования, средств связи, инструментов и инвентаря, запасов материалов и инструктаж персонала);
- подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячею водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем);
- в неотапливаемых помещениях обеспечивают ремонт изоляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопровода.
При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье).
2.6.8. В неотапливаемых помещениях в период подготовки к зиме следует проверить состояние и произвести ремонт изоляции труб водопровода и канализации, утеплить противопожарный водопровод.
2.6.9. Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.
2.6.10. Начало отопительного сезона устанавливается органами местного самоуправления при понижении среднесуточной температуры наружного воздуха ниже +8 град. C, а конец отопительного сезона при повышении среднесуточной температуры наружного воздуха до +8 град. C в течение шести суток.
2.6.11. Объекты жилищно - коммунального хозяйства считаются подготовленными к эксплуатации в зимних условиях при наличии:
- актов на исправность автоматики безопасности и контрольно - измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;
- актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
- обеспеченности топливом котельных и населения до начала отопительного сезона: твердого не ниже 70% потребности отопительного сезона, жидкого - по наличию складов, но не менее среднемесячного расхода; запаса песка для посыпки тротуаров из расчета не менее 3 - 4 куб. м на 1 тыс. кв. м уборочной площади;
- актов о готовности уборочной техники и инвентаря;
- актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.
Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября.
2.6.12. В зимний период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от общего трубопровода, проложенного в подвале.
2.6.13. После окончания отопительного сезона оборудование котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления и горячего водоснабжения должно быть испытано гидравлическим давлением в соответствии с требованиями Правил технической эксплуатации котельных и тепловых сетей, утвержденных в установленном порядке.
Выявленные при испытаниях дефекты должны быть устранены, после чего проведены повторные испытания. Испытания тепловых сетей производятся в соответствии с требованиями Инструкции по испытанию тепловых сетей на прочность и плотность.
2.6.14. В летний период должны быть проведены следующие работы:
а) по котельным - ревизия арматуры и оборудования приборов КИП (контрольно - измерительных приборов) и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымоходов, подготовлен контингент операторов и осуществлен завоз топлива: твердого - в расчете 70% потребности в отопительном сезоне, жидкого - по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного количества топлива следует производить в соответствии с Временными методическими указаниями по определению расходов тепла, топлива, электроэнергии и воды на технические нужды котельных предприятий, отопительных котельных и тепловых сетей. Хранение топлива следует производить в соответствии с Правилами технической эксплуатации котельных жилищно - коммунального хозяйства и других нормативно - технических документов;
б) по тепловым сетям - промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах (технических подпольях);
в) по тепловым пунктам - ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей и др.);
г) по системам отопления и горячего водоснабжения - ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов. При наличии непрогрева радиаторов следует провести их гидропневматическую промывку. По окончании всех ремонтных работ весь комплекс устройств по теплоснабжению подлежит эксплуатационной наладке во время пробной топки;
д) по уборочной технике и инвентарю для дворников - проверка, ремонт, замена;
е) завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3 куб. м на 1 тыс. кв. м уборочной площади) и соли (из расчета не менее 3 - 5% массы песка) или ее заменителя;
ж) разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений правил подготовки квартир к зиме (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.);
з) наличие первичных средств пожаротушения.
2.7. Организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно - ремонтной службы (АРС)
2.7.1. Объединенные диспетчерские службы (ОДС) создают в жилых микрорайонах для контроля за работой инженерного оборудования жилых домов микрорайона и выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования. Кроме того, в задачу ОДС входит принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий, своевременной уборке территорий домовладений, очистке кровель от снега и наледи.
2.7.2. ОДС осуществляет контроль за работой следующего инженерного оборудования:
- лифтов;
- систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов);
- систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации;
- электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;
- кодовых запирающих устройств в жилых домах.
Кроме того, система диспетчеризации обеспечивает:
- контроль загазованности технических подполий и коллекторов;
- громкоговорящую (двухстороннюю) связь с абонентами (пассажирами лифтов, жильцами, дворниками), служебными помещениями, организации по обслуживанию жилищного фонда, объектами другого инженерного оборудования (противопожарный водопровод, противодымная защита, пожарная сигнализация и т.д.);
- установок и средств автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности;
- сигнализацию при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых.
2.7.3. Работа ОДС осуществляется круглосуточно. Служба ОДС ведет непрерывный контроль за работой инженерного оборудования, регистрирует его работу в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности и аварии; о всех авариях или перерывах в работе систем водоснабжения, канализации, тепло-, электроснабжения срочно сообщает в аварийную службу организации по обслуживанию жилищного фонда, а также в специализированные организации, обслуживающие лифты, газовое оборудование, водопроводно - канализационное и др.
2.7.4. Для обеспечения рациональной работы в ОДС должен быть комплект рабочей документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов систем оборудования, планы подземных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих помещений.
2.7.5. Одной из основных функций ОДС является прием и выполнение работ по заявкам населения. Прием заявок осуществляется при непосредственном общении с жильцами по телефону, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах зданий и кабинах лифтов.
Регистрация заявок населения и контроль за выполнением работ осуществляется с помощью журнала заявок населения или путем автоматизированной системы учета.
2.7.6. Руководитель ОДС (старший диспетчер) обеспечивает:
- проведение ежесуточного осмотра диспетчерской системы, обращая особое внимание на исправность реле времени, ламп сигнализации на пульте, сигнализаторов загазованности, электрических фотовыключателей;
- проведение еженедельной профилактики аппаратуры, приборов и линий связи без вскрытия внутренней части аппаратуры;
- замену сгоревших ламп на диспетчерском пульте;
- заправку лент в приборы для вычерчивания диаграмм, проведение смазки, заправку приборов чернилами и т.п.;
- при неисправности приборов, аппаратуры или линий связи передачу заявки на ремонт в соответствующую специализированную организацию.
2.7.7. Аварийно - ремонтные службы (АРС) создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилищного фонда.
Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома и общественные здания, расположенные на территории района, вне зависимости от форм собственности. Состав аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда.
2.7.8. В обязанности аварийной службы входит:
- срочная ликвидация засоров канализации и мусоропроводов внутри строений;
- устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;
- ликвидация повреждений во внутренних сетях электроосвещения, находящихся в собственности жилищных организаций обслуживаемых аварийной службой;
- в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии или же принятия мер через местные органы самоуправления по переселению граждан из помещений, угрожающих безопасности проживания;
- содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии и использования ее по назначению.
2.7.9. При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная служба обязана сообщить в соответствующие специализированные коммунальные предприятия, их аварийные службы и проследить за выполнением необходимых работ указанными службами до полной ликвидации аварий.
Персонал аварийной службы и материальная часть должны постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд бригад к месту аварий в любое время суток.
В помещении аварийной службы должны быть: схема района, список и адреса организаций, журнал учета аварий, городские телефоны, домашние адреса руководителей хозяйств, их домашние и служебные телефоны.
В нерабочее время и праздничные дни АРС совместно с диспетчерскими службами организаций по обслуживанию жилищного фонда несет полную ответственность за своевременную ликвидацию аварий инженерных систем в жилых домах и на обслуживаемых объектах, а также принимает организационно - технические решения при угрозе стихийных бедствий (ураганы, сильные снегопады, обледенение дорог, резкие понижения температур и др.), о принятых мерах докладывает руководству вышестоящей диспетчерской службы и руководителю местных органов самоуправления.
3. Содержание помещений и придомовой территории
3.1. Правила содержания квартир
3.1.1. Инженерно - технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно - влажностный режим и санитарное состояние в помещениях.
3.1.2. Помещения необходимо содержать в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными нормами СНиП 2.08.01-88.
3.1.3. Стирка и сушка белья в жилых помещениях не допускается.
Сушка белья в кухнях квартир допускается только при открытых форточках (створках окон). Над включенными газовыми и электрическими плитами сушка белья запрещается.
3.1.4. Устранение конденсата на трубах водопровода и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вентиляционных отверстиях. В случае недостаточности указанных мер трубопроводы необходимо утеплять и гидроизолировать.
Примечание. Для усиления воздухообмена и помещениях следует использовать местные приточные устройства (вентиляционные каналы в наладке печей, подоконные приточные устройства, каналы в стене и т.д.). Рекомендовать квартиросъемщикам установку в вытяжных отверстиях вентиляторов.
3.1.5. Наниматель и арендатор жилых помещений должны за свой счет один раз в пять лет производить ремонт жилых и вспомогательных помещений.
3.1.6. Для обеспечения нормального температурно - влажностного режима наружных стен, как правило, не рекомендуется: устанавливать вплотную к ним громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации.
3.1.7. Не допускается использование газовых и электрических плит для обогрева помещений.
3.2. Содержание лестничных клеток
3.2.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
- исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках;
- требуемое санитарное состояние лестничных клеток;
- нормативный температурно - влажностный режим на лестничных клетках.
3.2.2. Окна и двери лестничных клеток, а также входные двери в квартиры должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок.
3.2.3. Лестничные клетки должны регулярно проветриваться с помощью форточек, фрамуг или створок о

ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (утв. Приказом Госстроя РФ от 26.12.1997 n 17-139)  »
Постановления и Указы »
Читайте также