Развитие рынка жилой недвижимости в новых условиях

27 ноября в 15:52 Пресс релизы 1 198 Иван Тихонов

Эскроу-счета уже стали новой реальностью. Рынок постепенно пополняется предложением, выведенным в продажу в новом формате. Согласно статистике от АН «БОН ТОН», с учетом старых границ Москвы, на долю эскроу в массовом сегменте приходится 20% предложения по итогам октября. В бизнес-классе – 16,4% за тот же период. Реформа претворяется в жизнь, и сейчас уже есть точное понимание, кто из застройщиков вышел в эскроу, а кто распродает старые объемы, в том числе через уступку. Однако не стоит ожидать, что изменения в законодательстве полностью завершены. По мнению Дмитрия Логинова, государство будет работать в сторону углубления реформы долевого строительство. Это и есть один из ключевых векторов на ближайшее время.

Следующий тезис вытекает из первого – эскроу-счета представляют собой инструмент трансформации рынка, и не каждый застройщик получает возможность успешно конкурировать в новых условиях. Согласно недавней статистике, полученной на начало осени, из 2400 заявок на проектное финансирование только около четверти получили удовлетворение. В зоне риска, например, оказались низкомаржинальные проекты, которые не сумели выполнить требования банка по экономическим показателям. Отрасль «проходит» через очередной фильтр, который должен убрать с рынка менее сильных игроков. Мелкие компании выдавливаются из отрасли, региональным застройщикам также стало сложнее держаться на плаву. «Однако каждая неудовлетворенная заявка – это минус один проект в сфере недвижимости, - говорит Дмитрий Логинов, - В итоге рынок недополучает те объемы, которые так нужны для выполнения нацпроекта и достижения показателей по количеству введенной недвижимости. На сегодняшний день наблюдается явное противоречие между поставленными задачами и возможностями рынка. С августа по ноябрь в банкротство свалились 90 застройщиков, а количество «квадратуры» в процедурах банкротства достигло отметки в 12 млн квадратных метров. А ведь в начале реформы, на январь , этот показатель составлял всего 6 млн кв.м».

Ожидается, что по итогам 2019 года отрасль выйдет на 78-80 млн квадратных метров по стране. Однако игроки рынка сомневаются, что в следующем году получится сохранить примерно тот же объем, в то время как национальный проект «Жилье и городская среда» ставил более серьезные задачи (120 кв. м в год к 2024 году и 98 млн кв. м в 2020 году).

Подобная ситуация возобновляет дискуссию о смещении баланса интересов от банков в пользу застройщиков. Если государство ставит целью выполнение национального проекта, то в таком случае возникает необходимость в том,чтобы повернуться лицом к застройщикам. Не исключено, что вновь станет ребром вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов.

В целом результатом реформы должно стать снижение количества обманутых дольщиков, ведь покупатель может расторгнуть договор и вернуть свои средства в случае проблемной ситуации. К сожалению, «накоплено» большое количество проблемных строек, ситуация по которым не может решиться одномоментно. «Рынок недвижимости инертен, поэтому мы увидим положительную динамику, но не так скоро, как хотелось бы, - резюмирует Дмитрий Логинов» - Это процесс потребует значительного количества времени и отсутствия серьезных потрясений на рынке недвижимости».

По материалам АН «БОН ТОН»
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Кузнецова Наталия (Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» )

В 2020 году продолжится выход проектов и новых объемов жилья, реализуемых с использованием эскроу-счетов. На сегодняшний день доля такого предложения в целом по рынку не превышает 20%.

С одной стороны, одновременное действие нескольких факторов, то есть роста стадии готовности объектов и повышенной ценовой базы объемов, реализуемых по эскроу-счетам, приведет к росту цен. С другой стороны, существуют жесткие бюджетные ограничения в виде снижения платежеспособного спроса и падения доходов располагаемых населения. Данный фактор оказывает сдерживающее влияние на цены.

Также в 2020 году ожидается дальнейшее снижение ключевой ставки, что понизит стоимость ипотечного кредитования. Однако нельзя преувеличивать стимулирующую роль фактора в виде пересмотра ипотечных ставок в меньшую сторону. В условиях негативной макроэкономической ситуации эффект от данного воздействия на спрос начинает затухать.

Поэтому задача застройщиков состоит в том, чтобы сформировать продукт с оптимальной себестоимостью, быстрыми темпами строительства и небольшой нарезкой в части квартирографии. В массовом сегменте снова станут актуальны студии, 1-комнатные лоты, «евродвушки». Скорее всего, средняя площадь новых проектов немного снизится. Конкуренция за потребителя переходит в область снижения среднего бюджета покупки.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также