Оценим "дачную амнистию"
Упрощая многие процедуры, законопроект не
решает ряд проблем... На рассмотрении в Государственной Думе
Федерального Собрания Российской
Федерации находится проект федерального
закона ВлО внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации
в части уточнения условий и порядка
приватизации, кадастрового учета земельных
участков, предоставленных для ведения
личного подсобного и дачного хозяйства,
огородничества, регистрации прав граждан
на эти земельные участки, а также
расположенные на указанных участках
объекты недвижимостиВ», получивший во
многих средствах массовой информации
символичное название ВлО дачной
амнистииВ».
Законопроектом предлагается изменить
некоторые из действующих законодательных
актов: Федеральный закон ВлО
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с нимВ», ВлО
садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях гражданВ», ВлО
введении в действие Земельного кодекса
Российской ФедерацииВ» и ВлО введении в
действие Градостроительного кодекса
Российской ФедерацииВ».
Разработчики законопроекта исходили из
того, что значительная часть недвижимости,
используемой гражданами для
удовлетворения жилищных и бытовых нужд
(жилых и садовых домов, гаражей и других
бытовых построек), сегодня не прошла
процедуру государственной регистрации по
причине отсутствия либо несоответствия
требованиям действующего законодательства
по форме либо содержанию
правоустанавливающих документов, а также
документов, позволяющих однозначно
идентифицировать объект недвижимости как
объект права.
Безусловно, такая ситуация имеет
негативные последствия, выражающиеся в том,
что граждане не могут совершать сделки с
такими объектами (в том числе передавать по
наследству), а также в том, что указанные
объекты сложно, а в некоторых случаях
невозможно учитывать для целей
налогообложения, что особенно актуально в
связи с запланированным переходом к
местному налогу на недвижимость.
На практике встречается много случаев,
когда индивидуальный жилой дом, дачная
постройка или гараж возведены без
разрешения на строительство.
В новой редакции Градостроительного
кодекса Российской Федерации были сделаны
некоторые попытки по разрешению этой
ситуации. Например, в нём установлен
перечень объектов, для которых не требуется
разрешение на строительство
(реконструкцию). К таким объектам отнесены
гаражи, дачные постройки, строения и
сооружения вспомогательного
использования. Кроме того, не требуется
разрешение для изменения объектов
капитального строительства и (или) их
частей, если такие изменения не затрагивают
конструктивные и другие характеристики их
надежности и безопасности, не нарушают
права третьих лиц и не превышают предельные
параметры разрешенного строительства,
реконструкции, установленные
градостроительным регламентом.
Однако Градостроительный кодекс
Российской Федерации не решает
окончательно указанные выше проблемы,
поскольку, во-первых, он не
распространяется на недвижимое имущество,
построенное (реконструированное) до
введения его в действие, и, во-вторых, уже
упоминаемым Федеральным законом ВлО
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с нимВ» не
предусматривается возможность регистрации
прав на недвижимое имущество без
разрешения на строительство
(реконструкцию) и акта ввода объекта в
эксплуатацию.
В данной связи обсуждаемый законопроект
предлагает распространить действие части 17
статьи 51 Градостроительного кодекса
Российской Федерации на ранее возведённые
постройки. Помимо этого, проектом
предусматривается, что регистрация прав на
недвижимое имущество осуществляется на
основании документов, подтверждающих право
гражданина на земельный участок, и
технического паспорта на возведённую им
постройку.
На основании Гражданского кодекса
Российской Федерации постройки,
возведённые без получения разрешения на
строительство, признаются самовольными
постройками. Признать право собственности
на такую постройку можно только в судебном
порядке. Если учитывать глобальные
масштабы имеющихся в России самовольных
построек, то с большой степенью уверенности
можно сказать о том, что судебный порядок
признания прав собственности не сможет
обеспечить в ближайшее время легализацию
прав на недвижимость.
По сути, проверка постройки на её
соответствие градостроительным
регламентам и строительным нормам и
правилам имеет административную природу и
может осуществляться не судами, а органами
местного самоуправления по месту
нахождения недвижимого имущества. Именно
поэтому разработчики законопроекта
предлагают изменить порядок признания прав
на самовольные постройки.
В данной связи проектом устанавливается
упрощённый порядок проверки соответствия
градостроительным регламентам и
строительным нормам жилых домов (за
исключением многоквартирных), построенных
гражданами без разрешения на строительство
на земельном участке, предоставленном им в
период до вступления в силу
Градостроительного кодекса Российской
Федерации. Отметим, что проект ограничивает
указанный период сроком до 1 января 2009
года.
У граждан сегодня возникают значительные
сложности при оформлении прав на земельные
участки, предоставленные им в период,
предшествующий введению в действие
Земельного кодекса Российской Федерации.
Например, в правоустанавливающих
документах на земельные участки, выданных в
период до введения в действие Земельного
кодекса Российской Федерации, часто не
указан вид права, на котором предоставлен
земельный участок. В случае если в
правоустанавливающем документе не указан
вид права, регистрация права собственности
по действующему законодательству не
возможна.
Для решения этой проблемы проектом
предлагается в Федеральном законе ВлО
введении в действие Земельного кодекса
Российской ФедерацииВ» установить, что
земельные участки, в решении о
предоставлении которых или других
правоустанавливающих документах не указан
вид права, считаются предоставленными на
праве собственности, за исключением
случаев, когда такой участок изъят из
оборота и на него распространяется запрет
на приватизацию.
Громаднейшей и часто встречающейся
проблемой на практике является ситуация,
когда невозможность регистрации прав на
земельные участки часто связана с
расхождением сведений о границах и площади
земельного участка в правоустанавливающих
документах и в документах государственного
органа по государственному кадастровому
учету. Такая ситуация в стране возникла в
связи с тем, что до введения Земельного
кодекса Российской Федерации решения о
предоставлении земельных участков
принимались без проведения работ по
межеванию и последующего кадастрового
учета.
Немаловажной проблемой, решение которой
также имеется в законопроекте, является
вопрос об упрощении замены свидетельств о
правах на земельные участки старого
образца на свидетельства, выдаваемые в
соответствии с Федеральным законом ВлО
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с нимВ».
Для решения названной проблемы
предлагается установить, что в Единый
государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним вносятся сведения,
указанные в документах федерального органа
исполнительной власти по государственному
кадастровому учету, полученные по
результатам межевания. При этом при
упорядочении объектов землеустройства
допускается превышение площади фактически
используемого земельного участка,
предоставленного до введения в действие
Земельного кодекса Российской Федерации,
над площадью, указанной в решении о
предоставлении земельного участка (или в
документах, удостоверяющих права на землю),
в случаях, когда излишек не может быть
выделен как самостоятельный земельный
участок с учетом его целевого назначения и
разрешенного использования.
Т.е. необходимо соблюдение двух
обязательных условий: из излишков, которые
есть у участка, нельзя образовать
самостоятельный земельный участок и
границы земельного участка должны быть
согласованы в установленном порядке с
соседями.
Законопроект, по замыслу разработчиков,
также значительно упрощает процедуру
приватизации земельных участков в дачных,
садоводческих и огородных некоммерческих
объединениях. Проектом предлагается
двухнедельный срок решения вопроса о
приватизации таких земельных участков,
закрытый перечень документов и всего два
основания для отказа в приватизации. К
основаниям для отказа в приватизации
относятся случаи, если представлен
неполный пакет документов и если участок не
подлежит приватизации.
На сегодняшний день одной из проблем в
рассматриваемой сфере правоотношений
является то, что некоторые некоммерческие
объединения не могут собрать взносы для
выкупа земель общего пользования, а без
приватизации земель общего пользования
зачастую не разрешают приватизировать сами
участки. Проектом же предлагается
предоставить бесплатно участки общего
пользования и не связывать их приватизацию
с приватизацией отдельных участков,
которые закреплены за членами этих
объединений.
Оценивая законопроект в целом, хотелось бы
сказать о том, что он действительно
значительно упрощает многие обозначенные
выше процедуры. Однако вместе со всеми
положительными моментами, которыми
обладает комментируемый законопроект, у
него имеется ряд недостатков или, скажем
так, проблем, которые он не решает.
Среди нерешённых проблем хотелось бы
отметить проблему слишком высокой цены за
межевание земельных участков.
Законопроект, к сожалению, никаким образом
не решает эту проблему, хотя основное бремя
расходов по легализации прав на недвижимое
имущество состоит как раз из платы за
межевание.
Также обсуждаемый законопроект не решает
банальной проблемы очередей в кадастровых
и регистрационных органах, хотя, как
отмечают разработчики, такую проблему
невозможно решить законодательно,
поскольку её основы лежат в
правоприменительной практике.
|
