Следуя за Минстроем и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Банк России дал свою оценку развития рынка ипотеки в текущем году, отчасти схожую с оценками вышеупомянутых ведомств. Так, по словам директора департамента финансовой стабильности ЦБ Сергея Моисеева, в 2015 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится вдвое, а восстановление показателей можно ожидать лишь к I кварталу следующего года.
Представитель регулятора уточнил, что динамика на рынке непосредственно связана не только со спросом, но и с финансовой стабильностью банков. Предполагается, что в нынешнем году долгосрочный разрыв по ликвидности кредитных организаций усугубится, что и приведет к сокращению.
Согласно данным Центробанка, в январе 2015 года выдача ипотечных продуктов банками снизилась на 8% в штучном выражении и на 12% - в стоимостном (по сравнению с январем 2014 года). Тем временем, Объединенное кредитное бюро заявляет о 30-процентном спаде, а Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) говорит о 48-процентном сокращении рынка.
Директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков объясняет причины сокращения объемов рынка ипотеки падением реальных доходов населения. Даже выгодные условия кредитования для многих потенциальных заемщиков могут оказаться непосильными, подчеркивает эксперт.
Насколько сократится рынок ипотеки в 2015 году (насколько верны расчеты ЦБ, Минстроя и АИЖК)?
Мы ожидаем сокращения ипотечных сделок в 2015 году по отношению к 2014 году не более, чем на 25%. Это связано в первую очередь с экономической ситуацией в стране в целом. В связи с замедлением темпов роста реальных доходов населения в 2015 году, возрастают кредитные риски, поскольку падение платежеспособности населения может привести к массовым дефолтам ипотечных заемщиков. В виду этого кредиторы с декабря 2014 года стали более требовательными по отношению к заемщикам. В частности, ужесточились следующие требования:
- места работы (на положительное решение банка может рассчитывать заемщик, работающий в стабильной российской компании, с численностью не менее 50 человек);
- размера совокупного дохода (чистый доход заемщика должен составлять не менее 50 000 рублей, без учета несовершеннолетних и иждивенцев);
- поменялся коэффициент доход/платеж (уменьшился размер платежа до 50% от подтвержденного дохода после вычета расходов, ранее он составлял 70-80% в зависимости от банка);
- увеличились отказы банков собственникам бизнеса и не гражданам РФ;
В результате, в общей сложности число отказов по ипотечным заявкам увеличилось до 30%.
Еще одна проблема российского ипотечного рынка состоит в том, что высокая стоимость жилья ограничивает платежеспособный спрос населения даже с использованием ипотечного кредита. Тем не менее, ипотека сегодня является наиболее эффективным и доступным инструментом реализации спроса большинства населения на жилье. Кроме того, это первостепенный фактор, влияющий на развитие всей строительной отрасли. Первичный рынок сейчас получил серьезную поддержку за счет государственной программы субсидирования ставок. На вторичном рынке восстановление произойдет гораздо позже, не ранее 2016 года, когда, мы надеемся, дождемся-таки оздоровления экономики страны.
Насколько сократится рынок ипотеки в 2015 году (насколько верны расчеты ЦБ, Минстроя и АИЖК)?
То, что рынок ипотеки сократится, это однозначно.
А конкретные цифры, насколько сильным будет сокращение, назвать сейчас сложно. Ходят разговоры о том, что Центробанк и дальше будет снижать ключевую процентную ставку, и говорят о том, что уже в этом году ключевая ставка будет на уровне 10%. Вместе со снижением ключевой ставки снизится стоимость денег для банков и, соответственно, по более низким процентным ставкам банки смогут выдавать кредиты, в том числе и ипотечные.
Если исходить из того, что ключевая процентная ставка снижаться не будет - да, мы увидим снижение выдач кредитов процентов на 50%, по сравнению с прошлым, 2014 годом.
Если же снижение ключевой ставки произойдет в ближайшее время, а вслед за этим снизятся ставки, по которым банки предлагают кредиты населению, это может вызвать повышенный спрос на ипотечные кредиты, и снижения выдач кредитов может и не произойти.
Истина - где-то посредине. Не зная, когда произойдет снижение ключевой ставки Центробанком, нет возможности говорить о конкретных цифрах сокращения выдач кредитов.
Насколько сократится рынок ипотеки в 2015 году (насколько верны расчеты ЦБ, Минстроя и АИЖК)?
Считаю, что если по итогам 2015 года ипотечный рынок сократится не более, чем в два раза, это будет большим успехом. Государство активно поддерживает первичный рынок и есть все основания полагать, что прогнозируемый объем кредитов в 400 млрд рублей будет выдан. Однако, на вторичном рынке ставки по-прежнему очень высоки и достигают 17-19%. Если такая ситуация продлится в течение года, особенно на фоне высокой инфляции, увеличения просроченной задолженности, то рынок может упасть в три-четыре раза. Если внешние факторы будут благоприятные, экономика сможет адаптироваться под существующие условия, ключевая ставка будет постепенно снижаться, что выдача на уровне 800 млрд рублей вполне достижима.
Насколько сократится рынок ипотеки в 2015 году?
В марте продолжилось падение выдаваемых ипотечных кредитов как к показателям прошлого года, так и к февральским показателям. По сегменту ипотечного кредитования на вторичном рынке снижение к результатам прошлого года в январе в количестве выданных составило – 10%, в феврале – 36%, а в марте достигло 50%. Отчасти такая динамика обусловлена эффектом высокой базы - необычно успешного периода для ипотеки в феврале-марте 2014 года. Мы ожидаем, что годовое снижение объемов кредитования на вторичном рынке составит порядка 40 - 45%.
Насколько верны расчеты ЦБ, Минстроя и АИЖК?
Прогнозы банка ЦБ имеют под собой реальную почву. Несмотря на улучшение условий кредитования, связанное с государственным субсидированием ипотечной ставки, существуют противодействующие факторы. Прежде всего, финансовое положение нынешних заемщиков стало менее прочным, что объясняется текущими экономическими трудностями. При том же уровне доходов расходы населения растут, также потенциальных заемщиков пугает опыт прошлого кризиса, когда под сокращение попало большое количество работников. Все это не добавляет уверенности в завтрашнем дне и никак не стимулирует население брать ипотеку, несмотря на такую весомую поддержку, как государственное субсидирование.
Отметим, что возможности программы по субсидированию ипотечной ставки ограничены сегментом строящегося жилья, при этом новые условия кредитования доступны не по каждому объекту (в зависимости от степени готовности, требований банка-кредитора к застройщику и от того, по какому договору идет реализация объекта). Такая ситуация тоже вносит корректировки по прогнозу относительно объемов продаж и выдач новых кредитов.
Насколько верны расчеты ЦБ, Минстроя и АИЖК?
В текущем году на рынке не будет наблюдаться повышение объема ипотечных сделок. Реальный доход покупателей уже значительно снизился, кроме того в период экономической нестабильности и роста безработицы, не многие отважатся взять на себя столь крупное финансовое обязательство по повышенным ставкам. Банки также ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, что вполне логично в столь не простое время.
С другой стороны, сокращение ключевой ставки с 15% до 14%, внушает надежду на постепенно снижение и ставок по ипотеке. Сектор массового жилья эконом и комфорт класса может поддержать программа льготного ипотечного кредитования Минстроя (ставка не выше 13%). Но срок данной программы ограничен - до 1 марта 2016 года. Остается полагаться на то, что в будущем году экономическая ситуация стабилизируется, а значит и условия ипотечного кредитования станут более доступными. Но навряд ли данные изменения наступят в ближайшей перспективе, особых предпосылок для роста пока не наблюдается.