Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о запуске нового продукта - ипотеки с плавающими ставками. Оформить кредит с плавающим процентом на приобретение квартиры можно будет как в новостройках, так и на вторичном рынке.
Ставка по такой ипотеке будет равна официальному (по данным Росстата) уровню инфляции за три месяца, которые предшествовали выдаче кредита, плюс 4,9% (включают маржу, стоимость риска и стоимость фондирования для АИЖК). Так, процентная ставка для плавающей ипотеки в первом квартале 2016 года составит 13,2%.
Ставка будет пересматриваться раз в квартал в зависимости от изменения фактического уровня инфляции. В случае ее роста или понижения соответственно увеличится или сократится срок выплат по ипотеке, при этом размер ежемесячного платежа останется неизменным.
Как вы оцениваете новый инструмент ипотечного кредитования?
Новый ипотечный продукт, на первый взгляд, выглядит красиво. Немного напоминает кредитную карту с пожизненным лимитом и обязательным ежемесячным гашением части долга.
Продукт обладает рядом особенностей, которые можно считать недостатками.
Первое. Спрос на кредиты с плавающей ставкой всегда был незначительным.
Второе. Расчеты параметров ипотечного кредита содержат в себе степенную функцию, то есть они нелинейные. При увеличении срока кредита до больших значений (свыше 40 лет) расчеты плохо балансируются. Система хорошо работает, когда инфляция увеличивается незначительно, а если она вырастет в 2 раза, то, что делать?
Третье. Чем больше срок кредита, даже при одинаковом проценте, тем выше больше переплата по кредиту. В данном продукте увеличение ставки увеличивает срок. Достаточно быстро найдутся консультанты, которые объяснят потенциальным заемщикам все параметры ипотечного кредита, включая общую сумму выплат.
Четвертое. Организация, принадлежащая, государству, должна показывать пример и давать ориентир для других участников рынка.
Вспомним Указ Президента Российской Федерации № 600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан российской федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
В нем Правительству Российской Федерации поручено обеспечить: до 2018 года снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта.
Индикаторы могут меняться, но 4,9 явно больше 2,2. Для корректности надо было приводить к одному показателю.
АИЖК предложил кредитовать с плавающей ставкой. В целом, в текущих условиях это вряд ли воспримется и банками, и потенциальными заемщиками, как альтернатива действующим программам кредитования. Дело в том, что ситуация с валютными ипотечниками еще не решена, а разница по сути только в том, что при валютной ипотеке выплата зависит от курса доллара/евро, а здесь предлагается поставить выплату в зависимость от инфляции, хотя и предлагается зафиксировать ежемесячный платеж, а «все что сверху» - на конец срока. В моем понимании, любая плавающая ставка применима в стабильных экономических условиях, когда разница как в большую, так и в меньшую сторону может быть прогнозируема и не столь существенна. Никто не может дать гарантии, что мы не столкнемся с гиперинфляцией в среднесрочной и долгосрочной перспективе, что коррелируется со сроками по ипотечному кредиту. И как бы не получилось так, что в дальнейшем придется решать проблему «рублевых ипотечников с плавающей ставкой». Судя по всему, в текущих экономических условиях, потенциальные заемщики при наличии выбора будут отдавать предпочтение фиксированной ставке.