В преддверии второго чтения законопроекта о реновации «хрущевок» банковское сообщество решило устранить нормативные недочеты по части ипотечных займов. Согласно программе реновации, власти Москвы планируют снести 8 тысяч домов. Впрочем, остается неясным вопрос о залогах по ипотечным ссудам.
Дабы разрешить коллизию, крупнейшие российские банки подготовили поправки в законопроект. Главный вопрос – равноценная замена жилья не по метражу, а по стоимости. Изначально документ не предполагает автоматической замены залога, а значит – получение новой квартиры невозможно. Чтобы получить новое жилье по программе реновации, заемщику и банку необходимо заключить дополнительный договор, поскольку при его отсутствии ссуда становится необеспеченной.
Более того, риск для кредиторов составляет и тот факт, что при переоформлении прав собственности (прекращении прав в сносимом здании и получении прав в новом здании) есть разрыв во времени.
Тем временем, глава комитета ГД по транспорту и строительству Евгений Москвичев полагает, что тема ипотеки не относится к законопроекту о реновации, пишет «Ъ». Впрочем, банкиры утверждают, что и в «хрущевках» есть ипотека.
По Вашему мнению, как можно разрешить коллизию с ипотечными кредитами и программой реновации?
На мой взгляд, возникает две проблемы. Механизм реновации не учитывает квартиры, находящиеся под обременением банка. Такие риски возникают как для заемщика, так и для банка – это снижение стоимости залога. В этом случае банк вправе требовать досрочного погашения кредита, либо менять категорию ссуды на более низкого качества и создавать резервы.
Автоматическое переоформление залога банком не предусмотрено, что подразумевает поход клиента в банк для того, чтобы договориться о смене залога. Здесь встает вопрос о стоимости нового жилья. Заемщик должен заказать и оплатить новый оценочный альбом, из которого банк и будет исходить в стоимости нового залога. Возникает риск снижения стоимости нового залога, а это противоречит условиям кредитования заемщика. Если пойдут на равенство старого и нового жилья в оценке стоимости для всех жителей пятиэтажек, то это снимет все разногласия.
Также в жилищном законодательстве отсутствует четкое описание алгоритма действий при сносе жилья, которое находится в залоге по ипотечному кредиту. По договору ипотеки заемщик страхует залоговое имущество от утраты и ущерба, т.е. с гибелью или повреждением предмета ипотеки договор ипотеки прекращается, и банк может требовать досрочного погашения.
Стоит также рассмотреть вариант, когда данный объект будет указан в списке правительства Москвы. Опираясь на этот список страховые компании перестанут оформлять страхование имущества и титула на такие квартиры, что является необходимым условием ипотечного договора. Ведь отсутствие страхования как минимум приводит к повышению ставки по договору минимум на 1% в зависимости от банка, а в некоторых и до 5%. Также банк может требовать досрочного погашения ипотечного кредита. Для банка возникают дополнительные риски в виде утраты предмета залога. Переоформление не будет одновременными и это ставит банки как кредиторов в незащищенное положение.
Вместе с тем банки сообщают, что финансовые условия для заемщиков по ранее выданным кредитам на покупку квартир в подлежащих сносу в рамках реновации пятиэтажках остаются прежними. В рамках существующих ипотечных программ ведущие игроки ВТБ и Сбербанк предлагают клиентам ипотеку на стандартных условиях: ставка от 10,4% годовых при приобретении строящегося жилья и от 10,75% годовых при приобретении жилья на вторичном рынке.
По Вашему мнению, как можно разрешить коллизию с ипотечными кредитами и программой реновации?
Во-первых, что предлагается - будет явно не в пользу жителей.
У квартиры есть несколько стоимостей, в зависимости от метода оценки, который используется.
Если использовать для оценки метод "сравнительных продаж", то хрущевки сейчас явно дешевле, чем пару месяцев назад, и хрущевка будет дешевле, чем квартира в новом доме. А значит, если будут предлагать "равнозначный по стоимости" объект, а не по метражу, то человек вместо 55-метровой трехкомнатной квартиры может получить 40-метровую однокомнатную.
Если использовать для оценки "затратный" метод, то есть оценивать квартиры по затратам на строительство и с учетом износа, то стоимость 55-метровой хрущевки может оказаться меньше, чем стоимость 30-метровой квартиры в новом доме (если такие квартиры есть в новых домах). И это при том даже, что сносимая квартира может быть в хрущевке в Центральном округе, а в новом доме - на окраине Москвы.
Что касается ипотеки: банк "попал". Но это из серии: "надо было думать раньше, что кредитовать и что брать в залог".
Вообще, забавная ситуация, когда законы срочно переписываются под ситуацию текущего момента.
Насколько помню кредитный договор Сбербанка - там было обязательство заемщика в случае сноса дома, передать в залог взамен квартиры в сносимом доме ту квартиру, которая будет предоставлена заемщику взамен.
А потому, все, что требуется - это добиться, чтобы действующие в настоящее время законы работали: ничего нового выдумывать не надо.
А что касается, например, ВТБ 24, то подобного пункта в их кредитном договоре я не помню. (Может быть, он там и есть). Но если этого пункта в договоре нет - сами виноваты.
Хочу отметить, что тема с залогом - сильно преувеличена. Человек (заемщик) денег должен. К тому же, в отличие от ипотеки в других странах, у нас заемщик по своим обязательствам отвечает не только предметом залога, а всем имеющимся имуществом. А потому, даже если не будет залога, а человек перестанет платить по кредиту, банк сможет обратиться в суд с тем, чтобы добиться компенсации своих убытков за счет продажи имущества должника.