Правительство одобрило поправки к законопроекту об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд

31 октября 2014 г. Недвижимость 4 4759 Иван Тихонов

Правительство РФ внесло поправки в законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд», принятый Госдумой в первом чтении 18 октября 2011 года. Как поясняют чиновники, цель поправок – устранение неточностей и неясностей правового регулирования в данном вопросе.

«С принятием законопроекта ожидается устранение имеющихся пробелов в указанной сфере и установление максимально чёткого и прозрачного порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд с учётом повышения уровня и качества гарантий лицам, чьи права на земельные участки подлежат прекращению в связи с их изъятием», - говорится в размещенном на сайте Правительства документе.

Ключевой пункт пакета поправок – вопросы защиты прав собственников при изъятии недвижимости, установление четкого порядка подготовки заключения соглашения между застройщиками и собственниками, определение размеров возмещения за изъятое имущество. В обновленной редакции законопроекта указываются лица (органы), которые могут принимать решения об изъятии, перечень земельных участков и объектов на них, которые подлежат изъятию.

Также, поправки уточняют порядок возмещения убытков всем категориям собственников (арендаторам, землевладельцам, землепользователям), перечень документов, необходимых для изъятия, сроки принятия решения об изъятии и основания для отказа, а также порядок извещения собственников о принятом решении.
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Шарапов Василий (Юрист, девелоперская компания «Сити-XXI век»)

Защита права собственности на землю - это один из базовых элементов благоприятного инвестиционного климата в любой экономической системе. Поэтому очень важно, чтобы процедура принудительного изъятия земли вопреки воле собственника была как можно более подробно описанной в законе, четкой и прозрачной для инвесторов. Это позволит лучше оценить риски перед вложением инвестиций в тот или иной земельный участок. Собственники изымаемых земель получат юридические гарантии законного изъятия, а в случае незаконных действий со стороны властей, вправе оспаривать их в суде.
Необходимость изъятия земли обусловлена тем, что земля ранее была приватизирована и подчас застроена до утверждения градостроительных планов по ее стратегическому развитию. В условиях, когда необходимо более активно строить объекты инфраструктуры, чем жилье, а наиболее подходящие для этого участки уже переданы в частную собственность в ходе приватизации, процедура изъятия земли является единственным законным правовым механизмом, позволяющим реализацию проекта по строительству инфраструктуры. Другой вариант - заключение сделки с собственником земли, на которую часто собственники не идут добровольно.
К сожалению, до сих пор государство подчас уделяет недостаточное внимание так называемым превентивным мерам, в частности механизму резервирования земли для строительства инфраструктуры. При наличии решения о резервировании свободных от построек участков приватизация земли исключается и не требуется в дальнейшем выкупать ее по рыночной стоимости у частных собственников.
Для того, чтобы было принято законное решение об изъятии земли, документами территориального планирования должно быть предусмотрено размещение на изымаемом участке будущего объекта инфраструктуры. При отсутствии генпланов и схем территориального планирования изъятие в настоящее время исключено за исключением особых случаев, прямо предусмотренных федеральными законами. Например, изъятие земли на территории Новой Москвы для строительства инфраструктуры до 31.12.2015 года не требует наличие утвержденного генплана Москвы (см. пункт 2 ст. 7 федерального закона № 43-фз от 05.04.2013).

Журавлева Светлана (Ведущий юрист, ЗАО "Пересвет-Инвест")

Данный законопроект не окажет сильного влияния на существующие правоотношения в сфере изъятия недвижимости для государственных и муниципальных нужд и может затронуть только процедурные моменты.

На сегодняшний день согласно пункт 2 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федераций (далее - ЗК РФ), принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Законопроект добавляет противоречие между нормами гражданского и земельного законодательства, поскольку ст. 29 ЗК РФ предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов власти, а законопроект предлагает заключать соглашение. Следовательно, если законопроект будет принят необходимо также внести изменение в ЗК РФ.

Зимохин Владимир (Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»)

Изъятие имущества у собственника всегда должно носить только исключительный характер. Это связано с тем, что защита прав собственности - это один из основополагающих принципов, который должен соблюдаться в нашем законодательстве. Если допустить, что существует порядок изъятия имущества, в том числе земли, то на первое место в этом случае выходят условия, при которых земельный участок может быть изъят. И здесь необходимо остановится на двух аспектах.
Первый аспект включает в себя все, что касается самой процедуры изъятия, когда имущество, в том числе земельный участок, уже определен. Важными моментами в этой процедуре являются: срок уведомления собственника перед тем, как имущество будет изъято, порядок определения выкупной цены и права, которыми сможет воспользоваться собственник.
Срок в этом случае действительно важен, так как часто мы можем говорить об освобождении земельного участка с находящимся на нем домовладением. Предполагается, что срок, предусмотренный в законе для изъятия, должен быть максимально долгим, насколько это возможно, если только собственник имущества сам не захочет освободить его раньше. Тут уже можно говорить о том, что его в этом случае может заинтересовать достаточный размер компенсации.
Вряд ли кто-то из таких собственников не продаст участок ни за какие деньги. Разумную цену выкупа всегда можно определить. Интересным было бы проведение, например, отдельных аукционов. Причем с собственниками нескольких участков, потенциально пригодных для изъятия. В этом случае собственники могли бы сами предложить цену выкупа, и изымались бы наиболее недорогие с точки зрения общей выкупной цены участки. Общая цена выкупа в этом случае могла бы определяться разными способами.Немаловажно при этом, какими правами будут обладать собственники изымаемых участков.
Второй аспект относится к тому, как будут определяться те участки земель, по которым будет приниматься решение об изъятии. Если предположить, что изъять могут любой участок, который окажется полезным, то в таком случае никто не будет застрахован от этой ситуации. Если же изначально будут определены области возможного изъятия или категории таких участков, и эта информация будет общедоступной, то с одной стороны это увеличит срок потенциального предупреждения собственников до момента непосредственного изъятия участка, а с другой стороны предоставит собственникам выбор, где лучше покупать участок: в зоне потенциального изъятия или там, где эта вероятность будет минимальной.

Клягин Максим (аналитик УК «Финам Менеджмент»)

Ключевой пафос законопроекта - предполагаемое упрощение процедур принудительного изъятия собственности выглядит довольно неоднозначно. Безусловно, нельзя не согласиться, что такие инструменты необходимы для эффективного решения задач инфраструктурного развития. Тем не менее, здесь присутствуют определенные риски, в том числе нельзя исключать общего косвенного давления подобных изменений на инвестклимат.

На этом фоне доработка законопроекта и максимальное уточнение процедур выглядит, безусловно, весьма актуально. Принципиальное значение для корпоративного сектора будет иметь, в первую очередь, наличие однозначных и прозрачных правил изъятия, адекватных механизмов компенсации и возможностей эффективно оспаривать невыгодные решения в судах.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также