Строительство жилой недвижимости в Москве на территории бывших промзон – одно из самых перспективных направлений в сегодняшнем девелопменте. К такому мнению пришли эксперты компании «Метриум Групп», которые проанализировали рынок первичной недвижимости эконом- и комфорт-класса.
Согласно их данным, 54% реализуемых квартир припадает именно на промзоны. Сейчас в столице одновременно строится 8 жилых комплексов на таких территориях. Самые масштабные из них – ЖК «Царицыно-2» с уровнем предложения 1333 квартир, «Некрасовка-Парк» с предложением 830 квартир и «Вершинино» с предложением 560 квартир.
«По оценке экспертов, общая площадь столичных промзон, подлежащих реновации, составляет около 8 тыс. га. На этой территории можно построить прядка 70 млн кв. м. Однако чаще вопрос реновации промышленных зон рассматривается как некий перспективный план, а не уже запущенный процесс. Между тем, как показало исследование наших аналитиков, более половины объема предложения на первичном рынке эконом- и комфорт-класса – это именно проекты, реализуемые на месте бывших заводов и складов. И количество таких жилых комплексов продолжает регулярно увеличиваться», - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что диапазон реализуемых площадей квартир варьируется от 29.8 кв. м до 123.6 кв. м. Самые большие по площади квартиры предлагает «Царицыно-2», а самые маленькие – ЖК Sky City и «Некрасовка-Парк».
Цена самого доступного жилья в промзоне составляет 90.2 тыс. рублей за 1 кв. м (ЖК «Некрасовка»). Далее идут квартиры по цене 93 тыс. рублей за 1 кв. м («Некрасовка-Парк»), 104.7 тыс. рублей за 1 кв. м («Ленино» и ЖК «Царицыно-2»). Наиболее дорогое жилье в сегменте находится на территории промзоны, где строится ЖК «Ривер Парк в «Нагатинском Затоне» по цене 136.5 тыс. рублей за 1 кв. м.
Тройка наиболее доступных предложений квартир в промзонах выглядит следующим образом: от 4.41 млн рублей – квартира в ЖК «Царицыно-2», от 4.62 млн рублей – квартира в «Некрасовка Парке» и от 5.3 млн рублей – квартира в «Некрасовке».
Для комплексного строительства жилья эконом-класса в Москве требуются недорогие участки земли. Плотная застройка в черте города и смешение земель разных целевых категорий вызывают определенные трудности для застройщиков по выбору земельных участков под строительство. Необходимым параметрам по размеру и предназначению, а также стоимости на сегодняшний день максимально соответствуют земли, ранее использовавшиеся не для жилой застройки, либо территории, требующие комплексного развития – сноса старых пятиэтажек и строительства нового комфортного жилья на их месте. Сегодня в столице осталось 238 объектов, подлежащих сносу(http://stroi.mos.ru/destruction). Максимальное количество – в Западном административном округе.
Практика развития застроенных территорий широко применяется ГК «СУ-155» на территории «Новой Москвы» - например, в г. о. Щербинка. В первую очередь квартиры в новых домах будут предоставлены переселенцам-очередникам, часть же нового жилья выставлена на продажу. Такой способ сотрудничества бизнеса и городской власти позволяет решать одновременно коммерческие задачи застройщика и общегородские проблемы – предоставлять новое жилье нуждающимся, обеспечивать столицу новой инфраструктурой.
На сегодняшний день территории бывших промзон – это практически единственный ресурс пополнения объемов качественной жилой недвижимости в Москве. И ресурс этот весьма ограничен, поэтому говорить о строительстве в промзонах как о способе борьбы с дефицитом недорогого жилья в городе было бы, как минимум, самонадеянно. В сложившихся условиях единственным выходом становится развитие прилегающих к столице территорий, в том числе реализация проектов на землях Новой Москвы. То есть децентрализация всех сегментов городского рынка недвижимости неизбежна, и мы наблюдаем ее уже сегодня: постепенно уходит за МКАД не только строительство жилья, но и офисов, и торговых центров, и, конечно же, складов. Никакой трагедии в этом нет, более того, многие москвичи сегодня самостоятельно делают выбор в пользу области, меняя старые квартиры в Москве на новые в городах ближнего Подмосковья. Такое решение позволяет людям получить жилье большей площади и с лучшими потребительскими характеристиками за меньшие деньги. Столица, между тем, постепенно утрачивает жилую функцию, усиливаясь как административный, политический и бизнес-кластер, предназначенный скорее не для комфортного проживания, а для комфортного ведения дел. Это нормальная ситуация: именно по такой схеме развиваются практически все западные мегаполисы. В Нью-Йорке, к примеру, семьи с детьми не живут на Манхэттене, предпочитая тихие пригороды. Я думаю, что и Москва в конечном итоге, волей или неволей, выберет этот путь развития.
Промзоны в последние годы активно осваиваются, данные территории позволяют создать масштабные объекты комплексной застройки «город в городе» и в настоящий момент уже разрабатываются новые проекты на территории Завода имени Войтовича, «Серп и Молот», «Кристалл», ЗИЛ. Также обсуждается новое строительство на территорий заводов "Водоприбор", КВАНТ и приюта Бахрушиных.
В то же время, новое жилое строительство ведется и на месте снесенных пятиэтажек, например на улице Хлобыстова в районе Выхино-Жулебино. Также в столичных районах до сих пор есть старые административные, учебные (например, ветхие корпуса на улице 2-я Синичкина района Лефортово) и даже медицинские корпуса, в довольно ветхом состоянии. Есть недостроенные дома, например, заброшенная Ховринская больница, больница на Каширском шоссе, заброшенное здание Бизнес центра «Зенит» вблизи метро «Юго-Западная». Некоторые из этих зданий стоят недостроенными еще с советских времен.
Также сейчас проводится комплексная реконструкция спортивных комплексов, например, известный проект «ВТБ Арена парк» - стадион «Динамо» и прилегающие к нему территории, где будет построены не только спортивные объекты, но и городской квартал на 13 корпусов. Сейчас обсуждается проект комплексной реконструкции территории учебно-спортивного комплекса Искра в СВАО. В свое время рассматривался проект реконструкции Ипподрома на Беговой, но здесь грамотней предположить недвижимость более высокого класса.
То есть перспективных площадок для строительства проектов комфорт класса достаточно. Проекты эконом класса вполне возможно развивать в районах вблизи МКАД, например в районе Косино-Ухтомский, где есть территории заброшенных теплиц, складских помещений, производственных корпусов и т.д.