Застройщики будут возводить социальную инфраструктуру за свой счет

28 ноября 2014 г. Недвижимость 3 5417 Гэу Андрей

Правительство Москвы обязало девелоперов при строительстве жилых комплексов возводить необходимую транспортную и социальную инфраструктуру за свой счет. Соответствующее постановление опубликовано в «Вестнике мэра и правительства Москвы».

Как следует из постановления, если документы территориального планирования, нормативы градостроительного проектирования и другие документы требуют создания сопутствующей инфраструктуры в проекте, то она строится «лицом, осуществляющим указанное строительство (реконструкцию), эксплуатацию за счет собственных средств в рамках затрат на создание основного объекта».

Вопросы создания социальных объектов будут предварительно рассматриваться Градостроительно-земельной комиссией столицы с учетом предложений заинтересованного лица, содержащих параметры соответствующих объектов инфраструктуры. После завершения строительства все объекты инфраструктуры подлежат передаче в собственность города Москвы без уплаты из бюджета города Москвы каких-либо денежных средств.

В случае, если договор аренды с застройщиком расторгается до завершения строительства, земельный участок возвращается в исходном состоянии.
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Хрусталев Олег (Руководитель проекта Служба заказчика застройщика ЗАО «Пересвет-Инвест»)

Как вы прокомментируете данное решение правительства Москвы?

В настоящее время реализация проекта жилой недвижимости включает в себя и возведение новых объектов инфраструктуры для города, благоустройство территории и транспортной инфраструктуры. Это уже давно сложившаяся практика и она вполне оправдана, так как новые жилые дома, особенно проекты комплексной застройки, невозможно представить без школы, детского сада, магазинов и так далее. Особенно данная проблема остро стоит в уже сложившихся районах столицы, где зачастую существует дефицит свободных мест в детских учебных заведениях и без нового жилого строительства. Поэтому, практически каждый застройщик возводит помимо жилья и объекты инфраструктуры.

С другой стороны, для значимых и крупных объектов могут существовать различные льготы, например частичная компенсация затрат на прокладку коммунальных сетей, адресно-инвестиционная помощь при строительстве объектов социальной инфраструктуры, что сокращает затраты на строительство, и позволяет вывести на рынок бюджетный проект высокого качества и комфорта проживания. Ведь чаще всего, застройщик помимо основных затрат на возведение жилых зданий, несет и дополнительные финансовые издержки при подготовке участков под строительство, которые, как правило, с обременениями, в виде расселения ветхого жилья, или реорганизации промышленной зоны. И дополнительные издержки (подготовка участка, новая инфраструктура) могут сделать проект просто нерентабельным.

То есть, сокращение льготных программ, повысит себестоимость строительства, что скажется и на конечной цене для покупателей, а это существенный минус для проектов комфорт и эконом класса.

Шарапов Василий (Юрист, девелоперская компания «Сити-XXI век»)

Рассматриваемый документ не учитывает те изменения в земельном и градостроительном законодательстве РФ, которые вступят в силу с 1 марта 2015 г. (см. федеральный закон № 171-фз от 23.06.2014 г.). По новым правилам процедура выбора участков для целей строительства объектов нежилого назначения и порядок предварительного согласования места размещения объекта отменяются. Земельные участки для строительства инфраструктуры с 1 марта 2015 г. будут предоставляться без аукциона на праве аренды по отдельному решению Мэра Москвы.

С точки зрения гражданского права, городские власти, как собственник земли не вправе обязывать застройщиков заключать договоры аренды для строительства инфраструктуры, так как при таком подходе нарушается принцип свободы договора. Если застройщик согласен, то подобная сделка может быть заключена, если нет – то нет. На федеральном уровне правил, обязывающих застройщиков строить инфраструктуру, пока не установлено. По действующим нормам исключительным правом застройки земли обладает ее собственник. Если застройщик не имеет прав на землю, на которой согласно градостроительной документации подлежит размещению объект инфраструктуры, то застройщика по федеральным правилам нельзя обязать строить этот объект нормативно-правовым актом местных властей. Это обязательство согласно гражданскому праву может быть принято застройщиком только в добровольном порядке.

Ранее власти, предоставляя землю застройщикам для строительства, обременяли частных застройщиков обязательством по строительству инфраструктуры на основании инвестиционных контрактов. Затем такая практика была прекращена в связи с введением правил об обязательных земельных аукционах в 2005 году при предоставлении земли для целей жилищного строительства. Застройщики стали платить за покупку прав аренды земли на аукционах высокую плату, а также высокие арендные платежи, исчисляемых от кадастровой стоимости земли, которая близка к рыночной. Не так давно введены правила о взимании с застройщиков-частных собственников платы за изменение разрешенного использования земли. Теперь в дополнение к этим платежам в городской бюджет власти фактически указанным правовым актом принуждают предпринимателей строить объекты инфраструктуры за счет частных инвестиций. При этом прежние «денежные обременения» не отменены, а сам порядок и объем такого строительства непрозрачен и не конкретен. В условиях отсутствия генплана и ПЗЗ в Москве технико-экономические параметры строительства инфраструктуры будут определяться в «ручном режиме» на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии при Правительстве Москвы.

При таких условиях те строительные проекты, которые находятся в так называемой «бумажной» стадии, в ней, по всей видимости, так и останутся, пока не сформируется понятная для инвесторов практика работы на московском рынке новостроек. Новые правила в любом случае не применяются к тем строительным проектам, по которым до вступления в силу правового акта оформлена разрешительная документация.

На мой взгляд, более жизнеспособен с точки зрения развития рынка новостроек и сохранения баланса интересов между застройщиками, государством и жителями вариант, когда застройщику предоставляется выбор. При первом варианте выбора он может заплатить средства за изменение разрешенное использование или высокую арендную плату и не строить объектов инфраструктуры – это становится обязанностей властей. Полученные от застройщика средства направляются на финансирование строительства инфраструктуры властями через адресные городские инвестиционные программы. При втором варианте выбора земля для размещения инфраструктуры предоставляется застройщику бесплатно без аукциона на праве безвозмездного срочного пользования, и он освобождается от каких-либо дополнительных платежей в городской бюджет за аренду и изменение разрешенного использования земли, предназначенной для строительства жилья.

Следует подчеркнуть, что любые дополнительные финансовые издержки, которыми город обременяет застройщиков при реализации строительных проектов, в конечном счете скорее всего будут включены предпринимателями в цену квартир, так как себе в убыток вести бизнес они не станут. Это может привести к снижению доступности частных новостроек для населения. То есть, от увеличения юридического и финансового давления на застройщиков пострадают не только предприниматели, но и невольно их клиенты. Это стоит учитывать при выпуске любых правовых актов, влияющих на рынок новостроек. В конечном счете текущие правила, установленные властями, способствуют монополизации строительного рынка Москвы, его «захвату» несколькими наиболее крупными игроками, которые смогут получать прибыль от проектов за счет увеличения их масштабов.

Старостин Дмитрий (Вице-президент, AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»))

Девелоперы уже давно строят все дороги и сопутствующую инфраструктуру за свой счет и передают их на баланс городу. Данное постановление говорит о следующем: если дороги заранее внесены в проект и одобрены на уровне ГЗК, то застройщик имеет возможность включить расходы на их строительство в себестоимость своего проекта. И с этого он может получить зачеты НДС и не платить налог на прибыль. Соответственно, с помощью данного постановления, которое, к слову, согласовано с налоговой, власти только улучшили положение любого застройщика. Ведь раньше девелоперы строили дороги и при передаче возведенных объектов городу платили налог на прибыль. Данное постановление не только не повысит себестоимость проекта, наоборот, позволит снизить необоснованные платежи девелопера. Теперь это будет являться не благотворительностью, а включаться в себестоимость проекта. Очень хотим получить аналогичное решение по садикам и школам.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также