Сделки с недвижимостью в Крыму могут перевести на нотариат

5 декабря 2014 г. Недвижимость 3 2697 Иван Тихонов

До 1 января 2018 года Республику Крым и г. Севастополь могут перевести на нотариальное заверение прав (возникших, изменившихся или прекратившихся) на недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации. С такой инициативой выступает депутат Александр Агеев, которые готовится подать соответствующий законопроект на рассмотрение Госдумой.

Согласно документу, при заключении сделки нотариусу будет запрещено завышать нотариальный тариф дополнительной платой за услуги технического и правового характера.

По мнению депутата, нотариальное заверение поможет заполнить госреестр легитимной, бесспорной и достоверной информацией о правах на недвижимость. Кроме того, такой механизм позволит обеспечить проверку ранее приобретенных прав на имущество, поскольку ранее в Крыму сделки осуществлялись именно по нотариальному заверению (согласно украинскому законодательству), а информация обо всех сделках сохранялась в архивах нотариальных контор. Агеев считает, что эту информацию можно сейчас эффективно использовать для установления прав.

На данный момент, описывает депутат в пояснительной записке, в республике отсутствуют публично достоверные данные о правах собственников, что вызывает определенные риски и препятствия при обороте недвижимости. Это объясняет необходимость перевода системы заключения сделок на нотариат.

Сегодня в Крыму сделками с недвижимостью занимаются четыре регистратора, вместо 204, которые действовали ранее. Такое сокращение привело к образованию очередей «на год вперед» на сдачу документов для оформления сделки.
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Мамонтов Алексей Вячеславович (адвокатская контора Малыхина и Мамонтова, адвокат)

Упростит ли процедуру приобретения/смены прав на недвижимость нотариальное заверение?

Нет не упростит, а усложнит. Проект предусматривает дополнительные действия при заключении сделок с недвижимостью. Т.е. все сделки с недвижимостью должны иметь не простую письменную форму, а нотариальную. В данном случае нотариальная форма сама по себе не будет подменять государственную регистрацию возникновенияперехода права на объект недвижимости, а будет дополнять. По замыслу автора проекта на нотариат временно хотят возложить функции контроля за чистотой сделки, мотивируя тем, что в настоящее время только нотариат Крыма располагает фактическими сведениями о ранее совершенных сделках. Но это верно отчасти. Нотариат действительно располагает сведениями, но только по совершенным сделкам, а если сделка не совершалась с объектом недвижимости в период самостийности, а это не такой большой срок - всего 21 год? А если объект недвижимости создан, т.е. построен? Этот объем недвижимости остается не учтенным реестром нотариусов.
Кроме того законопроектом хотят обязать совершать сделки в нотариальной форме. Это касается сделок по вновь создаваемым объектам недвижимости. По этой части объектов требовать нотариальную форму вообще бессмысленно.
Ну и что касается самой формы нотариальных действий - сделка. Не проще ли было бы требовать в целях контроля не совершение нотариальной сделки, а предоставление информации из нотариального реестра типа выписок и т.п. по типу с залоговым реестром?

Шарапов Василий (Юрист, девелоперская компания «Сити-XXI век»)

Сейчас в Крыму установлен особый режим юридического регулирования правоотношений в сфере недвижимости. Такие правоотношения до 1 января 2017 года регулируются правовыми актами республики Крым и города федерального назначения Севастополя по согласованию с федеральными органами власти, что установлено федеральным конституционным законом РФ. Поэтому необходимость в установлении каких-то особых правил нотариального удостоверения сделок в Крыму исключительно на федеральном уровне без учета мнения региональных властей Крыма, на мой взгляд, сомнительна. Это может повлечь для участников оборота дополнительные расходы и создать негативный резонанс среди населения в Крыму, поскольку для местных жителей будет в этом случае установлен более дорогостоящий вариант заключения сделок с недвижимостью, чем для всей остальной России, «навязанный» им со стороны федеральных властей. Кроме того, создание системы российских нотариусов в Крыму также потребует немало времени и затрат, так как речь идет о переделе крупного рынка нотариальных услуг. Даже если предположить, что система нотариального удостоверения сделок с недвижимостью будет быстрее введена в Крыму, чем полноценная система Росреестра РФ, то после 2017 года в любом случае для интеграции нотариально удостоверенных прав на недвижимость в систему Росреестра РФ потребуется в последующем передавать информацию из нотариальных контор в Росреестр РФ. Это повлечет дополнительные бюджетные и иные издержки. Нотариусы точно так же, как и регистраторы Росреестра РФ, вынуждены (пока не создана система кадастрового учета) взаимодействовать с местными БТИ в части технического учета недвижимости. Таким образом, они по сути будут дополнительным посредником между регистратором и БТИ. Поэтому сценарий с нотариальным удостоверением сделок выглядит не слишком перспективным с точки зрения эффективности взаимодействия и коммуникаций. Он может рассматриваться позитивно, если у граждан по закону будет выбор – идти к нотариусу добровольно и через него регистрировать сделку, пытаясь получить более высокие юридические гарантии законности сделки за дополнительную плату, или идти напрямую в филиал Росреестра РФ без услуг нотариуса и оплаты нотариальных пошлин. В условиях правового вакуума нотариусам в Крыму будет сложно проверять законность сделки, поскольку доступа к украинской системе регистрации прав на недвижимость нет, и, очевидно, не будет. При создании новых российских нотариальных контор вместо прежних украинских, наверняка, потребуется передача в них архивов от прежних нотариусов. Это отдельный и сложный организационный и политический процесс, влекущий дополнительные риски этой реформы. На мой взгляд, нужно выстраивать в Крыму систему регистрации недвижимости насколько возможно близкую по своему содержанию и структуре к общероссийской системе. Сейчас лучшее, что может сделать государство в вопросе легализации крымской недвижимости, – это признать ранее зарегистрированные по украинским правилам права, резко увеличить количество филиалов и территориальных подразделений регистрирующего органа на территории Крыма, а также оперативно создать систему кадастрового учета недвижимости Крыма, аналогичную той, что действует в России, поставить на государственный кадастровый учет как можно больше недвижимости и стимулировать правообладателей пройти кадастровый учет по новым правилам. Кроме этого, местным властям необходимо, насколько это возможно, быстро сформировать нормативную базу, регулирующую порядок регистрации сделок с недвижимостью и перехода прав на недвижимость в период до 1.01.2017 г., на которую будут опираться участники рынка при совершении сделок. Пока не будут четко урегулированы правовые аспекты сделок с недвижимостью в Крыму, этот регион не сможет получить достаточное количество инвестиций для своего развития. В условиях неопределенности с юридическим регулированием инвесторы обычно занимают выжидательную позицию. Инвестировать без оглядки на эти факторы смогут только те инвесторы, кто имеет мощную административную поддержку со стороны российских и крымских властей и хороший информационный так называемый «инсайд».

Доброхотова Ирина (БЕСТ-Новострой, председатель совета директоров)

– В отсутствие архивной базы данных собственников квартир и домов по Крыму ввести на этой территории обязательное нотариальное заверение сделок следует как можно быстрее. Указанный срок – к 2018 году – видится слишком уж отдаленной перспективой, за три года (думаю, переходный период будет продолжаться не менее пяти лет) может произойти слишком много ничтожных, заведомо неправомерных сделок с объектами недвижимости, двойных, тройных продаж и так далее. Существующая система с «покупкой права» подать документы на регистрацию без очереди создает широчайшее поле для коррупции. Властям нужно предпринять меры, чтобы создать условия для беспрепятственного нотариального заверения сделок с недвижимостью. По Гражданскому кодексу РФ, сейчас такое заверение не обязательно, но именно оно сокращает срок регистрации права собственности до 5 дней. А с учетом того, что это присоединенная территория, наличие выписки из архива нотариальной конторы может помочь в случае разбирательства с притязаниями на объект недвижимости третьей стороны.

Читайте также
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ