Исходя из положений гражданского законодательства Российской Федерации, по предварительному договору купли-продажи налогоплательщик не приобретает права требования на квартиру и квартира не передается в его собственность. Для получения же налогового вычета необходимо предоставить документ о регистрации права собственности налогоплательщика на готовую квартиру.
По действующему законодательству, налогоплательщик имеет права на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не превышающей 2 млн рублей.
На ваш взгляд, справедлива ли такая практика по отношению к дольщикам, с учетом того, что многие застройщики используют схему продажи квартир именно по предварительным договорам?
Я бы назвала такую практику вполне справедливой, так как заключение предварительного договора купли-продажи далеко не всегда приводит к последующей сделке. Плюс, предварительный договор может быть расторгнут на любом этапе, следовательно, не будет «реально понесенных» расходов и получение вычета будет незаконным.
Самого по себе предварительного договора недостаточно для оформления налогового вычета, необходимо подтвердить, что квартира была передана покупателю, расходы на нее были произведены в определенном размере, право собственности было зарегистрировано в установленном порядке на основании определенных документов, которые были предоставлены в государственный регистрационный орган.
Предварительный договор заключается как раз для того, чтобы возникли права требования на будущую квартиру, иначе можно было бы ограничиться простым договором купли-продажи. Более того, он может быть признан договором купли-продажи будущей вещи, то есть, как право заключить договор в будущем и требовать передачи указанной в договоре вещи.
Но квартира может быть передана в собственность только после фактической передачи вещи и регистрации права на нее. Таким образом, предварительный договор сам по себе не заменяет эти документы и не подтверждает состоявшийся переход права, в том числе и для налогового органа.
Получается, что есть единый порядок, который необходимо соблюсти всем, а именно, предоставить свидетельство о праве собственности. Это не связано с тем, находится ли квартира в строящемся доме или речь идет о так называемой «вторичке». Просто вычет можно получить, только предоставив документы о праве собственности (свидетельство) и сопутствующие им документы в отношении лица, заявляющего свое право на налоговый вычет.