Оплата долгов по капремонту – обязанность предшествующего собственника

14 марта 2016 г. Недвижимость 4 3643 Иван Тихонов

ГД рассмотрит законопроект депутатов Думы Ставропольского края, который предполагает недопущение при переходе права собственности на жилье новому собственнику перехода долгов за капремонт от предшественника. Документ оставляет финансовую ответственность по оплате долгов по капремонту за старыми владельцами квартир.

В пояснительной записке к законопроекту депутаты описали процедуру решения проблемы с оплатой долгов по капремонту. Предполагается, что предшествующий собственник будет обязан оплатить все долги в момент осуществления государственной регистрации прав на недвижимость. Авторы документа надеются, что такая мера повысит объем собираемости взносов на капремонт, пишет «РГ».

Напомним, обязательная плата за капремонт была введена в 2014 году. Накопление взносов осуществляется одним из двух возможных способов: через специальный счет в банке, открываемый собственниками квартир (организация и наем рабочих осуществляется самими собственниками), или через фонд регионального оператора (организация и наем рабочих осуществляется по плану фонда).
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Погосян Вартан (Директор по маркетингу TEKTA GROUP)

Как Вы оцениваете предложение оставлять долги за капремонт квартиры после ее продажи за прежними собственниками?

- На мой взгляд, это очевидно. Разве должно быть как-то по-другому? В противном случае могу привести сравнение со штрафами ГИБДД: владельца автомобиля регулярно штрафуют, он продает машину, а вместе с ней и долги по штрафам новому хозяину. Абсурд. Кстати, в случае с ГИБДД продавец автомобиля обязан оплатить все имеющиеся задолженности перед снятием транспортного средства с учета. Убежден, нечто подобное должно быть и в случае с продажей квартиры, причем уже давно не в форме предложений депутатов, а в виде работающего закона.

Аракелян Александр (Юрист BGP Litigation)

Как Вы оцениваете предложение оставлять долги за капремонт квартиры после ее продажи за прежними собственниками?

- Законопроект может затронуть не только квартиры в привычном смысле слова, но и так называемые «хоум-офисы» – квартирные помещения, использующиеся для работы. Жилищный кодекс Российской Федерации, устанавливая правила оплаты взносов на капитальный ремонт и правила перехода обязательств по такой оплате от одного собственника к другому, не вводит различий между жилыми и нежилыми помещениями многоквартирных домов.

Инициатива ставропольских законодателей понятна – исключить «передачу» задолженности между собственниками и ускорить погашение этой задолженности. Более действенным был бы механизм взимания задолженности с действующего собственника (в т.ч. через суд), а не в момент продажи и ужесточения санкций за неисполнение обязательств по внесению платежей за капремонт.

В таком случае потенциальному покупателю достаточно оценить свои затраты на погашение задолженности, имеющейся у нынешнего собственника, и согласовать сделку с учетом этих «особенностей».

Тихонова Елена (Юрист КА "Юков и партнеры")

Как Вы оцениваете предложение оставлять долги за капремонт квартиры после ее продажи за прежними собственниками?

Предложение депутатов Думы Ставропольского края заключается в том, чтобы при переходе права собственности на жилое помещение предыдущий собственник был обязан до регистрации перехода права собственности оплатить полностью все платежи за капитальный ремонт. То есть фактически, депутаты предлагают запретить продавать квартиры с долгом по капительному ремонту.
Появление указанного законопроекта, очевидно, связано с тем, что на данный момент многие граждане отказываются вносить деньги за капитальный ремонт, поскольку их дома в порядке очередности капитального ремонта стоят далеко позади, и этот самый ремонт будет осуществляться через пару десятков лет. Введение запрета на продажу с долгом за капремонт безусловно будет способствовать пополнению фондов капитального строительства по всей стране.
При этом, не совсем понятно, почему плата за капитальный ремонт стоит особняком от коммунальных платежей, задолженность по уплате которых имеется у многих граждан, и не влияет на переход права собственности на жилые помещения. В случае с коммунальными платежами, стороны договора купли-продажи обычно заранее решают этот вопрос или даже прописывают, на кого ложиться обязанность по уплате коммунальных платежей за прошедший период - на нового собственника или старого.
В целом, представляется, что указанный законопроект не внесет каких-либо координальных изменений в процедуру регистрации перехода права собственности на жилые помещения, только вероятно просто дополнит список документов, необходимых для предъявления в Росреестр при регистрации, новым пунктом - справкой об отсутствии долгов по капитальному ремонту. А поскольку обязанность вносить деньги в фонды капитального ремонта уже закреплена в законе, то у добросовестных граждан не должно возникать дополнительных проблем при продаже жилых помещений после в случае принятия указанного законопроекта.

Сыров Максим (Адвокат, Коллегия адвокатов "Грибаков, Поляк и партнеры")

Как Вы оцениваете предложение оставлять долги за капремонт квартиры после ее продажи за прежними собственниками?

Плата за капитальный ремонт для собственников была введена достаточно недавно.
Согласно обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, исходя из системного толкования ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения. Как правило, бывшими владельцами жилых помещений до передачи их гражданам были государственные и муниципальные органы, которые были обязаны капитально отремонтировать жилье и лишь после этого передать его гражданам в частную собственность.
25 декабря 2012 года были приняты поправки в Жилищный кодекс РФ (ст.ст. 166–191), согласно которым все расходы и ответственность за проведение капитального ремонта, в том числе и в тех домах, которые не были отремонтированы на тот момент государством, перешла на новых собственников.
Конституционный Суд РФ 3 марта 2016 года в открытом заседании рассмотрел дело о проверке конституционности части 1 статьи 169 частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в части законности взимания с граждан платы за капитальный ремонт и признал положения данных статей соответствующими Конституции РФ.
Предложение оставлять долги за капитальный ремонт квартиры после ее продажи за прежними собственниками соответствует законодательству и является целесообразным. Однако запрет на продажу квартиры с долгами за капитальный ремонт является преждевременным, так как данные платежи были введены недавно и не все граждане о них знают, при этом законность данных платежей оспаривалась в суде. Таким образом, многие соблюдающие закон граждане, оплачивающие вовремя коммунальные и иные обязательные платежи, могут столкнуться с данным запретом в день заключения сделки купли-продажи квартиры в связи с чем данная сделка может не состояться, либо покупатель затребует компенсацию в связи с затягиванием сроков сделки.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также