Первичный рынок элитного жилья Москвы обогнал вторичный по количеству сделок в 2,5 раза

4 июля 2016 г. Недвижимость 4 1572 Гэу Андрей

В первом полугодии 2016 года в Москве было продано в 2,5 раза больше элитных квартир в новостройках, чем на вторичном рынке, подсчитали эксперты компаний Contact Real Estate и Savills.

Всего в новостройках было продано 216 элитных квартир, в то время как на вторичном рынке - лишь 85 квартир. Эксперты связывают это с разницей средневзвешенной цены. Так, стоимость «квадрата» на первичном рынке практически вдвое уступает цене «квадрата» вторички: $8 260 против $13 675.

Ввиду этого разница в показателях общей выручки за жилье в новостройках и на вторичном рынке не велика. Общая стоимость 85 реализованных вторичных объектов в долларовом эквиваленте составила $192,1 млн, в то время как 216 первичных объектов были проданы за $207,3 млн. При этом средний бюджет сделки с новостройками составил $960 000, тогда как на вторичном рынке этот показатель в среднем был равен $2,2 млн.

Средняя площадь проданных квартир в обоих сегментах разнится на 29%: 116,2 кв. м (первичный рынок) против 165,3 кв. м (вторичный рынок).
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Аблаев Роман (Генеральный директор, «Хайтэк Девелопмент»)

С чем связан тот факт, что стоимость «квадрата» на первичном рынке практически вдвое уступает цене «квадрата» вторички?

Покупатели элитного сегмента - особая категория людей, которая традиционно приобретает недвижимость для себя. Предложений в этом сегменте достаточно много. Большой выбор в уже готовых проектах на вторичном рынке позволяет им подобрать недвижимость в соответствии со своими вкусовыми предпочтениями. Как правило, такая недвижимость экспонируется в очень хорошем состоянии и у покупателей есть из чего выбрать. Продавцы первичного сегмента вынуждены стимулировать интерес и спрос к строящимся или только построенным объектам в том числе и посредством существенного дисконта. Для покупателей такие покупки являются инвестиционными.

Менжунов Илья (Директор Департамента элитной недвижимости, «Метриум Групп»)

Разница в стоимости квадратного метра элитной вторичной и первичной недвижимости связана как минимум с тремя факторами. Во-первых, собственники готового жилья не желают идти на уступки и снижать цены даже несмотря на обесценивание рубля. Условно говоря, если 3-4 года назад квартира была куплена за полтора миллионов долларов, то сегодня продавец хочет как минимум вернуть деньги, не говоря уже о желании заработать. И не важно, что в рублевом исчислении сумма выросла в два раза. Собственники готовы ждать годами, лишь бы не потерять в валюте. Кроме того, многие квартиры на элитном рынке 7-10 лет назад активно приобретались в ипотеку. А значит, за них была выплачена двойная или даже тройная стоимость. Продавцы не могут смириться с тем, что их недвижимость подешевела, и продают ее по адекватной (на их взгляд) цене.

Во-вторых, в стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости закладывается отделка. В отдельных случаях она может достигать 20-30% от цены квартиры. Однако, несмотря за столь значительную наценку за готовый ремонт, порядка 90% квартир считаются покупателями морально устаревшими. К примеру, если еще лет десять назад лепнина и сусальное золото в интерьере воспринимались как символ роскоши и богатства, то сегодня такой интерьер скорее признак безвкусицы. Причем собственники таких квартир уверены в обратном и «задирают» цены.

В-третьих, разница в цене квадратного метра связана со стадией строительной готовности. Очевидно, что квартира в доме на котловане не может стоить столько же, сколько жилье в уже готовом корпусе. По мере каждого следующего этапа строительства цена квадратного метра на первичке приближается ко вторичке. С учетом того, что на первичном рынке есть элитные объекты на низкой стадии строительной готовности, цены на новостройки меньше стоимости вторичных объектов.

Дворяшин Александр (Владелец и СЕО, Ризолит)

Начнём с определения элитности квартир. Понятно, что в кризис статус понизился, но $10 К за метр - это хороший бизнес - класс.
Цифры статистики продаж в 85 и 216 квартир, всего 300 в год в Москве - это статистика продаж именно "элитки" до кризиса. 150-200 квартир продавалось при цене от 3-5 и до 10 млн USD.
Интересна статистика изменения бюджета по метражу квартир. Здесь тоже класс "мельчает". Лет 5 тому элитка меньше 250 кв м вообще не рассматривалась.
По существу запроса. Хотя и предыдущие абзацы - тоже поясняющие существо проходящих в социальном пространстве Москвы процессов.
Покупатели квартиры от $1 млн - люди по-своему интересные, уникальные. Опыт показывает, что у них уже есть подобного класса недвижимость в городах, откуда они переезжают. Это обычно, региональные элиты или их дети.
Отсюда и сокращение бюджета: детям сначала "выдаётся" поменьше на раскрутку. К тому же роль курса влияет сильно. 65 млн руб - это и есть до начала 2014 г. 200 кв м.
Поэтому параметры "вторички" - из докризисных времён. И по метражу и по цене.
Элитные квартиры делаются всегда под оригинальный или очень оригинальный вкус клиента. Поэтому вкладывается много в дизайнерскую суперотделку. При продаже естественное желание вернуть вложенное. Но вкусы редко совпадают. Да и технические, и технологические новинки за время эксплуатации уже устарели. А элитный покупатель хочет самых свежих "гаджетов".
Поэтому покупать за дорого чужую индивидуальность, в которую уже кто-то "пукал", миллионеры не хотят. В этом конфликт интересов. Когда сам продавал вторичную настоящую элитку, главная задача была убедить продавца, что покупателю с такими деньгами нужны только метры в данном месте. Их и надо оценивать и продавать.
Было время, когда делали отделку в стилях строгой классики или хайтека и продавали готовые квартиры, ориентируясь на "стандарт" вкуса в этих стилях. Хотя время экспозиции составляло в районе года и больше.

Кирсанова Ирина (Директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест»)

Элитный сегмент отличается от других, более доступных предложений на рынке недвижимости, и ценой, и площадью, и отделкой зон общего пользования. Если брать средние показатели по рынку, то в настоящее время стоимость квартир на этапе котлована и в готовом доме отличаются на 20-30 %. Столь значительный разрыв стоимости новостроек и вторичного жилья в элитном сегменте возможно объяснить дорогим дизайнерским ремонтом многих готовых предложений. Также в элитном сегменте могут реализовать квартир с мебелью от дизайнеров с мировым именем. Кроме того, собственники жилья оценивают свое жилье достаточно субъективно, и ставят цену, которая по их мнению справедлива и принесет доход. На ценообразование новостроек в первую очередь влияет рынок, конкуренция, платежеспособный спрос и оценивая недвижимость девелопер ставит цену не по своему желанию, а в зависимости от текущей рыночной ситуации.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также