Элитная недвижимость достигла ценового дна

29 августа 2016 г. Недвижимость 3 1158 Иван Тихонов

Согласно данным исследования компаний Welhome и Knight Frank, средняя сумма покупки в сегменте элитной недвижимости летом 2016 года составила 73 млн рублей. Это на 12% меньше, нежели годом ранее. В то же время на 9% увеличилось количество сделок, сумма которых не превышает 50 млн рублей.

Стоимость элитной недвижимости начала падать в конце 2014 года на фоне удешевления рубля. К осени 2015 года цена в долларовом выражении снизилась на 50%, пишет «Ъ». Сейчас эксперты констатируют, что рынок достиг ценового дна за летние месяцы.

На сегодняшний день предложения в ценовом сегменте до 50 млн рублей составляют 55% всех сделок на рынке. Параллельно с этим уменьшилась и площадь купленных квартир – за год показатель снизился на 9% (до 116 м2).

Эксперты добавляют, что летом 2016 года количество заключенных сделок с недвижимостью элитного класса увеличилось на 11% по сравнению с аналогичным периодом в 2015 году.
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Менжунов Илья (Директор Департамента элитной недвижимости, «Метриум Групп»)

По Вашим прогнозам, как будет складываться ситуация на рынке элитной недвижимости осенью 2016 года?

На рынке городской элитной недвижимости осенью 2016 года можно ожидать две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, покупательская активность традиционно увеличится уже в середине сентября, когда потенциальные клиенты вернутся из отпусков. С другой стороны, интересных для покупки квартир, как на первичном, так и вторичном рынке, практически не осталось. В 2016 году в Москве не выходило в продажу новых проектов элитной недвижимости. На протяжении последних шести месяцев клиенты продолжали разбирать ликвидные остатки (квартиры относительно небольших площадей с продуманными планировками без «лишних» неиспользуемых метров). Из-за низкой активности девелоперов и отсутствия нового предложения спрос на такие квартиры превышает сегодня предложение. Вряд ли этой осенью произойдет преломление ситуации. Рост цен на ликвидные объекты может приостановить выход новых проектов. Однако сегодня девелоперы не торопятся со стартом продаж, более того, многие решили пересмотреть и изменить концепцию. Поэтому, скорее всего, если и ждать выход новых объектов, то не ранее конца 2016 года. Пока же цены на самые востребованные квартиры продолжат планомерный рост.

Одновременно как на первичном, так и вторичном рынке сформирован целый пул неликвидных проектов, продавцы которых готовы идти на уступки. Скидки могут достигать до 20-30%. В первую очередь речь идет о квартирах, которые вышли на рынок еще 4-6 лет назад, то есть спроектированных с учетом еще докризисных тенденций. Сегодня многие подобные объекты утратили свою актуальность. Это касается планировок, благоустройства придомовой территории, архитектурного решения. Цены на неликвидные объекты осенью, скорее всего, продолжат снижение. Причем дисконт может достигнуть до 15-20%.

Шлома Сергей (Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость)

По Вашим прогнозам, как будет складываться ситуация на рынке элитной недвижимости осенью 2016 года?

- Приметы оживления на рынке элитной недвижимости не могут не радовать, и я склонен с ними согласиться. Все сегменты рынка прочно взаимосвязаны: вторичная недвижимость и загородная, новостройки и «вторичка», элитный сегмент и класс «эконом» … Все это «сообщающиеся сосуды», на состоянии которых, так или иначе, отражаются общие для экономики тренды. Конечно, есть какие-то временные разрывы, разница в показателях роста или падения. И все же общий пульс единой системы, частью которой мы все являемся, чувствуется очень четко. На рынке вторичной недвижимости, в классе «эконом», мы тоже, например, отмечаем опережение показателей 2015 года по количеству сделок (на 15%, по некоторым позициям даже на 20%).
2015 год складывался трудно для всех сегментов рынка. Падала покупательская способность населения, падал спрос, падали объемы продаж, падали цены. Хотя картины этих процессов в эконом-классе и в элитной недвижимости, все-таки, имели ряд существенных отличий, обусловленных различиями покупательской аудитории. Покупатель элитной недвижимости всегда свои сбережения держал в долларах, покупатель квартир эконом-класса – в рублях. Потому и реакции на девальвацию национальной валюты у этих целевых аудиторий отличались. Элитный сегмент, под давлением общей экономической ситуации, перешел все-таки на рублевые цены, но цены в рублях в этом сегменте вели себя в условиях кризиса немного иначе и понизились не столь сильно, как цены на квартиры класса «эконом».
За два с лишним года ситуация стабилизировалась, люди приняли новые условия, осознали, что кризис - это надолго, успокоились немного, приспособились и, как результат, вновь стали выходить на рынок недвижимости. И осень 2016 года не обещает каких-то серьезных событий. Резких скачков или падений никто из участников рынка в ближайшее время не ждет. Общий тренд: покупатели поняли, что дешеветь дальше недвижимость не будет. И это действительно так. Сомнительно, что в ближайшие месяцы мы увидим цены предложения ниже тех, что демонстрировала элитная недвижимость весной 2016 года. В сделках, возможно, будет происходить какое-то дополнительное снижение - с учетом торга. Но не более того. Ценовое дно если еще не пройдено, то оно совсем рядом – как на элитном рынке, так и в эконом-классе. Дополнительное сползание возможно, но незначительное. С большой долей уверенности можно прогнозировать, что объемы продаж продолжат показывать положительную динамику, в том числе и в силу сезонного роста активности.
Может ли что-то изменить сложившую ситуацию на рынке элитного жилья (на сегмент «эконом», пожалуй, ничто повлиять в ближайшее время не в силах)? Только резкие изменения в курсах валют. Конечно, этого не хотелось бы. Рынку недвижимости вообще не важен курс доллара – главное, чтобы этот курс был стабилен. Любое сильное колебание приводит к стагнации – продавцы начинают метаться с одной валюты на другую, покупатели замирают в ожидании большей ясности. Хотя, если курс доллара опять пойдет вверх, это может способствовать росту числа сделок в элитном сегменте и более быстрому принятию решений о покупке. Пока же рост числа сделок купли-продажи – результат общего компромисса, в котором пребывает рынок, и относительной стабилизации.

Ламин Вадим (Управляющий партнер, SPENCER ESTATE)

По Вашим прогнозам, как будет складываться ситуация на рынке элитной недвижимости осенью 2016 года?

Конечно, нам всем очень хотелось бы, чтобы уже наконец действительно ценовое дно было пройдено, и началось движение вверх. Однако, объективности ради стоит сказать, что предпосылок к этому весьма немного. Конечно, сезон начинается, и некоторое движение вверх возможно, однако несильное и недолгое. Одним из показателей отсутствия платежеспособного спроса на элитку можно считать то, что практически каждый покупатель смотрит квартиру, заранее рассчитывая на существенный дисконт. Так, например, в настоящее время ищем квартиру для клиента в элитном доме со средней стоимостью квадратного метра от $12 000 при том, что бюджет от силы $9500. Наверное, сверху виднее, и статистика помогает делать выводы, однако на местах никаких признаков повышения активности и роста, кроме сезонных, пока не наблюдается.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также