Застройщикам жилья гораздо сложнее получить заемные средства, нежели застройщикам инфраструктурных проектов по государственному контракту. Это связано с ограничениями в доступе к кредитным программам и ростом просрочки. В свою очередь, просроченная задолженность растет на фоне не оплаченных заказов в срок, спадающей маржинальности и непростой экономической конъюнктуры.
В результате, как свидетельствует статистика РАСК, в январе-октябре 2016 года кредитование отрасли выросло всего на 2%, учитывая инфляцию (7%). Четверть кредитного портфеля компаний находится в просрочке. Доля просроченной задолженности в общем объеме полученных ими займов увеличилась до 24.7% (+4.7%). В 2009-2014 гг. этот показатель не превышал 5%-6%, приводит статистику РАСК «Ъ». Львиная доля просрочки припадает на Москву (56.7%); за ней следует Омская область, Подмосковье и Санкт-Петербург.
Статистика РАСК гласит, что в январе-октябре текущего года застройщики получили на 14% больше кредитов, нежели в прошлом году за аналогичный период.
Как можно решить проблему роста просроченной задолженности застройщиков и одновременно снять ограничения на доступ к кредитованию?
Увеличение кредитной нагрузки является обстоятельством, которое негативно влияет на бизнес-процессы и в целом способствует уходу компании с рынка. Вопрос в том, каким является запас прочности компании, выполнены ли оптимизационные меры и насколько эффективно выстроен её менеджмент. В целом у застройщика немного вариантов по привлечению средств. Собственно, эти деньги дольщиков, привлекаемые на строительство, и весьма дорогое проектное финансирование. Отметим, что эффективен вариант по привлечению инвесторов (например, «НДВ-Недвижимость» готова поддерживать партнеров, вкладывая свои средства в реализуемые новостройки). Разумеется, при условии, что компания-застройщик использует эти средства по целевому назначению.
Как можно решить проблему роста просроченной задолженности застройщиков и одновременно снять ограничения на доступ к кредитованию?
Ограничение на доступ к кредитованию стало следствием роста просроченной задолженности у застройщиков. Сегодня банки как никогда проводят жесткий андеррайтинг в отношении потенциальных заемщиков-девелоперов. Несмотря на это, просроченная задолженность продолжает увеличиваться: это связано с тем, что кредитор и девелопер попросту не могут между собой договориться. Стремление застройщиков сотрудничать «по старым правилам» часто приводит к тому, что банк не дает положительное решение о выдаче займа. Суть в том, что большинство банков на сегодняшний день требуют в залог права на нереализованные квартиры. В данном случае, чтобы продать жилье, застройщику приходится выводить каждый конкретный объект из обременения, что занимает 1-2 недели и в целом усложняет процесс реализации. Логично, что девелоперы стараются избегать такой схемы взаимодействия с банком и поэтому выбирают другие способы получения проектного финансирования. В частности, некоторые крупнейшие банки готовы брать в залог не права на строящиеся квартиры, а другие объекты (долю в компании, коммерческие площади и пр.). В таком случае процесс регистрации ДДУ занимает гораздо меньшее время, поскольку у девелопера не возникает необходимости выводить из под залога реализуемое жилье. Однако есть один огромный минус для банка. Согласно условиям кредитования, обычно в таком случае застройщик единовременно получает всю необходимую ему сумму. Банк фактически не контролирует, как продвигается строительство, поэтому возникает риск нецелевого использования кредитных средств. Соответственно, кредиторы крайне неохотно дают займы на подобных условиях.
Схема проектного финансирования, когда банк берет в залог непроданное жилье, подразумевает иную модель кредитования. Девелопер получает средства от банка поэтапно, по мере предоставления банку акта о достижении очередной стадии работ. Суть в том, что в этом случае банк снижает риски нецелевого использования средств и имеет большие рычаги влияния на застройщика.
Кризис кредитования девелоперской отрасли связан как раз с тем, что девелоперы хотят получать доступ к кредитным средствам не поэтапно, а единовременно, на что идут единичные банки. Конфликт интересов – главная причина ограничения доступного кредитования в отрасли. Пока обе стороны не договорятся и не пойдут на уступки, вряд ли проблема будет решена.
Как можно решить проблему роста просроченной задолженности застройщиков и одновременно снять ограничения на доступ к кредитованию?
Финансирование строительной отрасли традиционно считается одним из наиболее рискованных, однако банки продолжают кредитовать девелоперов. При этом со сложностью в получении проектного финансирования столкнулись сегодня девелоперы небольших проектов, особенно если речь идет о сомнительной локации и концепции самого комплекса. Кредитные учреждения не просто проводят жесткий андеррайтинг в отношении потенциального заемщика, но и предъявляют дополнительные требования. Прежде всего, речь идет о необходимости предоставить залог, причем не просто сам объект строительства, но и, к примеру, долю в девелоперской компании. Или же могут потребовать отдать под залог уже введенные в эксплуатацию квадратные метры. Если девелопер не может обеспечить залог, то ему действительно непросто получить проектное финансирование. В конечном счете все сводится к ликвидности актива. Если объект показывает стабильный спрос, то банки финансируют проект. Для застройщика это не только «подушка безопасности», но и возможность предоставить в жилом комплексе ипотеку на самом старте продаж, предложив клиентам выгодные условия покупки через банк, осуществляющий проектное финансирование.
Таким образом, складывается неоднозначная ситуация. С одной стороны, повышение банками требований к потенциальному кредитору помогает регулировать рынок и предотвратить бесконтрольный рост числа проектов. С другой стороны, подобная политика кредитора только обостряет и без того непростую ситуацию со спросом, ограничивая доступ потенциальных клиентов к ипотеке на ранней стадии строительной готовности, что гарантировало бы девелоперу стабильное поступление денежных средств.
В любом случае сегодня застройщики могут рассчитывать на кредит по ставке не менее 11-14%. В последние месяцы вместе со снижением ключевой ставки наблюдается тенденция к падению ставок, однако их уровень все равно остается высоким и серьезно влияет на маржинальность проекта и цены. Поэтому даже при положительном решении банка и выдаче кредита не все застройщики могут справиться с кредитной нагрузкой. В этом и заключается главная проблема. Рассчитывать на улучшение ситуации можно будет разве что после дальнейшего снижения ключевой ставки. В противном случае получение проектного финансирования так и останется привилегией только доли застройщиков.
Как можно решить проблему роста просроченной задолженности застройщиков и одновременно снять ограничения на доступ к кредитованию?
Полагаю, что рост просроченной задолженности – это проблема не только строительной отрасли. Если мы проанализируем динамику данного показателя по всем отраслям экономики, то увидим, что он везде возрастает, даже у нефтяников. Кроме того, нужно понимать, что в общем объеме задолженности суммируются долги в том числе очень крупных девелоперов, таких как СУ-155, что несколько искажает картину. Иными словами, далеко не у всех застройщиков есть большие долги – у кого-то их действительно много, а у кого-то их может не быть вовсе.
Также не стоит удивляться большой доле просроченных кредитов, приходящихся на Москву (56%). Это связано с масштабами строительного рынка столицы, который во много раз превосходит по объему любой другой региональный рынок. Убежден, что московский девелоперский бизнес куда более устойчивый, чем в регионах. Таким образом, никакой катастрофы в этих показателях нет, они демонстрируют типичную для кризисной ситуации динамику.