РАСК отмечает постепенное восстановление сегмента строительства

4 сентября 2017 г. Недвижимость 6 1000 Иван Тихонов

В период с января по июнь 2017 года объем государственного заказа в строительном секторе увеличился на 15% (2.17 трлн рублей). Мониторинг Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) показал, что рынок впервые с 2013 года начал показывать рост. Более того, впервые после кризиса в 2014 году вырос индекс конкурентоспособности отрасли.

На сегодняшний день индекс конкурентоспособности строительного рынка составляет 349 пунктов; это на три пункта выше, нежели было зафиксировано в первом полугодии 2016 года. Кроме увеличения госзаказа, отрасль поддерживает более активное кредитование. За первые 6 месяцев общий портфель займов увеличился на 9.5%, составив 1.85 трлн рублей.

В то же время чиновники отмечают, что в жилищном строительстве существенного улучшения не произошло: например, некоторые застройщики в Подмосковье находятся в плачевном положении, пишет «Ъ». Так, объем ввода жилья в РФ за первое полугодие сократился на 11.3% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Что касается Подмосковья, то здесь инвестиционной себестоимости практически нет, что и ставит рынок в регионе в затруднительное положение.
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Шаталина Наталья (Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» )

Как Вы прокомментируете статистику и прогнозы РАСК касательно перспектив строительной отрасли?

В Москве отмечается сокращение ввода жилья. Дело в том, что сейчас в эксплуатацию вводятся дома, которые начали строиться в конце 2014 – начале 2015 года, то есть в самый пик кризиса. В этот период застройщики очень осторожно выводили новые проекты на рынок.

Также в этот период власти активно пересматривали ГПЗУ (Градостроительный план земельных участков). И в связи с этим пересмотром выход части объектов был отложен.

Еще один фактор, который оказал влияние на такие снижение показателя - некоторые застройщики, которые изначально заявляли о сдаче объекта в этом году, перенесли сроки сдачи следующий.
Сейчас в Москве осуществляется строительство новых объектов в большом количестве, поэтому не стоит ожидать отрицательной динамики на длительный период, скорее речь идет именно о непродолжительном спаде. По итогам 2017 года мы ожидаем, что отрицательная динамика по вводу объектов в эксплуатацию по сравнению с прошлым годом сохранится, но она будет минимальной. А вот уже в 2018-2019 году будет настоящий бум введенных объектов, так как именно со второй половины 2015 года началось активное строительство в столице.

На первичном рынке Москвы сейчас наблюдается рекордный объем предложения – 2,89 млн кв. м. В краткосрочной перспективе, до конца года, объем предложения будет увеличиваться, а средневзвешенная цена может немного снизиться, но не за счет снижения цен в проектах или замедления темпов роста цен, а за счет переориентации рынка в сторону массового жилья. Уже сейчас на долю массового жилья приходится 52%, в то время как в конце 2016 года доля была 49%.
Если говорить о более долгосрочных планах, то в связи с программой реновации на рынок выйдет большой объем жилья, не единовременно, а постепенно в течение нескольких лет. Скорее всего, выход нового предложения приведет к демпингу на старте строительства. Например, во втором квартале 2017 года в столице уже появились предложения с бюджетом покупки всего в 2 млн рублей. Ранее такие бюджеты для Москвы были немыслимы.

Можно предположить, что в результате реновации средневзвешенная цена в массовом сегменте снизится примерно на 10-15%. А увеличение конкуренции в массовом сегменте будет влиять на проекты бизнес-класса, которые почувствуют на себе снижение спроса и также будут вынуждены демпинговать.

Также значение будет иметь тот факт, в какое время в продажу будут выходить проекты в рамках реновации. В том случае если власти будут выводить проекты в продажу на самой ранней стадии строительства, то это максимально повлияет на рынок и на цены. То есть девелоперам уже на старте продаж в своих проектах придется подстраиваться под новые реалии рынка. Следовательно, первое влияние на рынок мы уже увидим в 2018 году, когда начнут выводить первые проекты в рамках реновации.

В том случае, если будет принято решение о том, что квартиры будут продаваться в уже готовых домах (город именно так сейчас реализует квартиры по торгам), то влияние на рынок будет заметно меньше. В этом случае влияние будет заметно уже в 2020-2021 году, когда первые комплексы уже будут построены.

Сейчас застройщики за исключением крайне успешных проектов, которых не так много на рынке, готовы покупателю предлагать максимально гибкие условия. Например, различные вариации рассрочки, процентные и беспроцентные, длительные и краткосрочные, в том числе с индивидуальным графиком выплат, даже отсрочку платежа (в том случае, если продается другая недвижимость). Также действуют различные программы лояльности.

В массовом сегменте скидки доходят до 10%, в бизнес-классе – до 15%. В том случае, если покупатель хочет получить индивидуальную скидку, нужно понимать, что на ликвидные и небольшие по площади квартиры получить дополнительную скидку сложнее, чем на квартиру большой площади.

В Московской области одной из главных тенденций стала низкая девелоперская активность. Правда, это не новая тенденция 2017 года, а продолжающаяся тенденция последних двух лет. В частности, в течение первого полугодия на рынок Подмосковья (в зоне до 30 км от МКАД) вышло 7 новых проектов, в то время как в «старых» границах Москвы вышло 23 проекта (без учета элитных). В первом полугодии 2016 года вышло 5 проектов. Для сравнения, в докризисное время ежемесячно могло выходить по 5 проектов в Московской области. Высокая конкуренция, низкая маржинальность и переориентация части девелоперов на столичный рынок привели к такой низкой девелоперской активности.

Цвет Андрей (Директор по развитию ГК «Гранель» )

Как Вы прокомментируете статистику и прогнозы РАСК касательно перспектив строительной отрасли?

Строительная отрасль действительно чувствует себя лучше, это видно и по росту цен на стройматериалы, и по объемам строительства. Перспективы строительной отрасли неплохие: сегодня объявлена не одна масштабная программа - это и освоение промзон, и реновация, и застройка территории около МКАДа. Если остановиться отдельно на жилищном строительстве, то в ближайший год можно ожидать некий спад ввода. во-первых рынок Москвы и области перенасыщен, во-вторых законодательные изменения повлияют на ввод жилья, но это продлится не больше года, а затем пойдет восстановление еще большими темпами.

Акимова Евгения (Генеральный директор IKON Development)

Как Вы прокомментируете статистику и прогнозы РАСК касательно перспектив строительной отрасли?

Очевидно, что пик кризиса пройден, однако пока рано говорить о полном восстановлении строительной отрасли. В первую очередь об этом свидетельствует снижение объемов ввода новых объектов в эксплуатацию. В частности, отрицательная динамика наблюдается уже с 2016 года, в этом году мы только наблюдаем продолжение тренда. Так, согласно официальной статистике, в 2014 году в РФ было введено 84,2 млн кв. м жилья, в 2015 году – 85,3 млн кв. м, в 2016 году – 80,2 млн кв. м. Причем любопытно, что с 2011 по 2013 гг. в РФ было введено в эксплуатацию 62,3 млн кв. м, 65,7 млн кв. м и 70,5 млн кв. м соответственно. То есть фактически сейчас строительная отрасль возвращается по своим показателям к докризисному уровню.

Причем если взять Московскую область в частности, то относительно прошлого года показатели ввода жилья практически не изменились: за I полугодие 2017 года было сдано 2 949,6 тыс. кв.м жилья, что на 0,7% ниже относительно аналогичного периода 2016 года. И это с учетом того, что традиционно основной объем ввода приходится на II полугодие.

Кроме того, не стоит забывать о том, что в статистику по вводу входит недвижимость, сданная не только застройщиками, но и физлицами (частное строительство). Реальные доходы населения снижались на протяжении трех лет подряд. Логично, что строительство собственного дома для многих стало непосильной ношей, что тоже повлияло на общие цифры.

В строительной отрасли еще немало проблем, требующих решений. Снижение объемов ввода жилья стало в первую очередь ответной реакцией застройщиков на ужесточение 214-ФЗ, высокую конкуренцию, рост себестоимости из-за падения курса рубля и пересмотра цен российскими производителями строительных материалов. Столкнувшись с перечисленными проблемами, очевидно, многие игроки рынка вынуждены были обратиться к дополнительному проектному финансированию, что привело к росту общего портфеля кредитов.

Тем не менее, однозначно можно говорить о том, что увеличение объема госзаказов означает восстановительную тенденцию в экономике. Ведь сокращения расходной части федерального бюджета и, как следствие, падение заказов со стороны государства в результате усложняет ситуация в строительной отрасли. Полагаю, пока реальные доходы населения не покажут положительную динамику, работа с госзаказами может стать реальной альтернативой для застройщиков, столкнувшихся с проблемами в сфере реализации жилья. В результате это поможет пережить непростые времена и сократит риски потенциальных банкротств.

Колочинский Андрей (Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19))

Как Вы прокомментируете статистику и прогнозы РАСК касательно перспектив строительной отрасли?

На мой взгляд, в целом ситуация в строительной отрасли Москвы стабильная с позитивным прогнозом. Действительно, темпы ввода снижаются – в I полугодии в столице введено только 60,8 % (827,5 тыс. кв. м) от общего объема ввода в аналогичный период 2016 года. Однако, на мой взгляд, это последствия кризиса 2014-2015 гг., которые теперь выражаются в замедлении темпов строительства. Полагаю, в ближайшие годы Москва вернется к высоким показателям ввода. Из всех строящихся на сегодняшний день в столице объектов (их общая площадь – 11 млн кв. м), 4,8 млн кв. м. возводится по разрешениям на строительство, выданным в 2016 году. Еще 2,7 млн кв. м строятся по разрешениям 2015 года (в сумме – 68%). Таким образом, в течение ближайших 2-3 лет все эти объекты должны превратится в реальные квадратные метры (в сумме 7,5 млн кв. м). Учитывая программу реновации, освоения промзон, и территорий при МКАД, годовой объем ввода никак не может упасть ниже 3-3,5 млн кв. м., а это высокий уровень для посткризисных 2010-х гг.

Литинецкая Мария (Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE)

Как Вы прокомментируете статистику и прогнозы РАСК касательно перспектив строительной отрасли?

На мой взгляд, оценка РАСК неоправданно оптимистичная. Если мы говорим о строительной отрасли России в целом, то ситуация ухудшается. В январе-июне 2017 года объем инвестиций в строительство составил 195 млрд рублей – это самый низкий показатель за полугодие с 2014 года, когда объем инвестиций составил 216 млрд рублей (-11%). На протяжении последних четырех лет инвестиционная активность в строительстве в России только сокращается. Антирекорды ставит и объем привлеченных средств от дольщиков. В первом полугодии 2017 года он составил 106 млрд рублей, что на 22% меньше, чем в январе-июне 2016 года. Наконец о непростой ситуации свидетельствуют опросы самих участников рынка. По данным Росстата, 72% руководителей строительных организаций считают ситуацию в отрасли «удовлетворительной», тогда как позитивно оценивают только 19%. Из-за общего сокращения инвестиций усиливается зависимость отрасли от заемных средств. Объем кредитования в строительстве в январе-июне 2017 года, по данным ЦБ РФ, вырос до 571 млрд рублей по сравнению с 471 млрд в первой половине 2016 года. С учетом инфляции кредитование увеличилось на 14%. Главная причина проблем сокращения спроса – в первом полугодии 2017 года число заключенных ДДУ снизилось на 7%. То есть после непродолжительного восстановления в 2016 году, отрасль возвращается к рецессии.

Зубец Александр (Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»)

Как Вы прокомментируете статистику и прогнозы РАСК касательно перспектив строительной отрасли?

Сегодня стоит говорить скорее не о выходе из кризиса строительной отрасли, а об изменении «правил игры» для застройщиков. Очевидно, что поправки к 214-ФЗ, в частности – планомерная работа по обеспечению финансовой «подушки безопасности» каждого игрока рынка, вынудила многих девелоперов искать новые источники финансирования для дальнейшего обеспечения своей деятельности. Именно этим в первую очередь объясняется положительная динамика кредитования отрасли. Поэтому данный критерий говорит как раз о том, что застройщики столкнулись с определенными сложностями в своей работе. Есть все предпосылки того, что в 2018 году показатель объемов проектного финансирования только увеличится.

Рост объемов госзаказов отчасти связан с необходимостью возведения новых спортивных объектов к чемпионату мира по футболу, который пройдет уже в следующем году, а также со строительством моста через Керченский пролив. Однако даже если не брать в расчет данные масштабные проекты, то в 2018 году рынок вряд ли ждет резкое падение объема госзаказов, ведь фактически именно с помощью них происходит взаимодействие властей и участников строительного комплекса. По сути, речь идет о поддержке, которая выгодна обеим сторонам. Благодаря тесному сотрудничество застройщиков и государства с помощью госпрограмм, девелоперы сегодня чувствуют себя намного увереннее, хотя бы за счет наличия запасного варианта на случае стагнации рынка жилищного строительства.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также