Штрафы не останавливают столичных застройщиков от нарушений

За незаконное привлечение денежных средств граждан застройщикам законом установлены административные штрафы: для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей. За нарушения, связанные с предоставлением ежеквартальной отчетности, установлены штрафы: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, для юридических лиц – от 50 000 до 200 000 рублей.
Несмотря на высокие размеры штрафных санкций, предусмотренные законом, указанная в отчете Москомстройинвеста за I квартале 2014 года сумма фактически взысканных с застройщиков штрафов «не поражает воображение». Могу предположить, что большинство застройщиков в Москве, продающих квартиры по ДДУ, стали строже соблюдать действующие правила и установленные ограничения. С другой стороны, объемы продаваемых объектов по ДДУ сократились. В Москве немало новостроек реализуется в формате апартаментов, а также через ЖСК. При этом на подобные сделки действие указанных выше административных штрафов не распространяется. Для снижения числа нарушений, полагаю, необходимо проводить политику юридического просвещения среди инвесторов.

На самом деле взысканная сумма невелика. Это значит, что нарушений было выявлено не так много. Относительно незаконного привлечения денежных средств могу предположить, что нарушением стало взимание денег с покупателей до регистрации договора долевого участия (ДДУ), что противоречит закону. Теоретически, дольщику это может грозить потерей и денег, и квартиры. На деле же откровенное мошенничество на рынке недвижимости Москвы «вымирает». Основной костяк застройщиков работает в столице давно, и дорожит своей репутацией. И если пройдет слух, что то или иной девелопер обманул кого-то из покупателей, то продажи моментально встанут. Компания, которая уже получила площадку и разрешение на строительство, вряд ли будет кого-то намеренно обманывать. Поэтому если кто-то из застройщиков и собирает деньги с населения до регистрации ДДУ, то идут на это по причине недостаточности финансовых средств на начальном этапе строительства, но никак не преследуя цель кого-то «кинуть».
Если же говорить о взысканиях, связанных с предоставлением неполных и недостоверных сведений в проектной декларации, то, в последнее время правила по оформлению этого документа заметно ужесточились. Поэтому скорее всего нарушения были вызваны человеческим фактором и недостаточным опытом, а не желанием компании что-то утаить или предоставить искаженные данные. Думаю, что количество таких случаев со временем должно быть еще меньше.
В целом, можно сказать, что рынок с годами становится более цивилизованным. Если сравнивать риски клиентов сегодня и несколько лет назад, то ситуация значительно изменилась. Сейчас застройщики работают в своем большинстве по договору долевого участия, в отличие от прошлых лет, когда основная часть проектов продавалась по предварительному договору купли-продажи, породившему бум пресловутых двойных продаж. Сегодня этого, к счастью, уже нет. И чтобы свести к минимуму число нарушений на рынке недвижимости, нужно проводить подобные проверки и рейды, которые держат застройщиков в «тонусе».

Согласно данной статистике большинство штрафов приходится на незаконное привлечение денежных средств граждан, то есть несоблюдение норм 214-ФЗ.

Согласно п.1.ст.3 214-ФЗ Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды, субаренды такого земельного участка.

В соответствии с п.2. ст.3 указанного закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В противном случае, привлечение денежных средств, а соответственно и реализация проекта, становится невозможной.

Таким образом, закон строго ограничил круг лиц, которые могут являться застройщиками. Ведь чтобы соблюсти все требования законодательства будущему застройщику требуется время на подготовку и оформление земельного участка, получение разрешения на строительство, а так же разработку и согласование всей проектно-технической документации, в связи с чем, он несет существенные расходы.

Сократить число нарушений, возможно, путем разработки ряда мер которые помогут застройщику сократить сроки прохождения всех процедур для приобретения статуса застройщика. Это позволит значительно быстрее приступить к строительству и реализации недвижимости, что в свою очередь сократит и без того, высокие расходы первоначального этапа строительства и возможно как следствие, повлияет на ценовую политику в реализации объектов недвижимости.