Центральный банк подготовил письмо на имя главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Плутника, в котором предложил обговорить возможные меры для сдерживания стремительного прироста ипотечного кредитования.
Согласно информации регулятора, вероятный прирост ипотечного кредитования в Российской Федерации больше чем в 2 раза, до 10 трлн рублей в 2020-м, заложенный в стратегию АИЖК, вызывает существенные опасения, пишет "Ъ". Исполнение такового плана может привести к возникновению "пузыря" на рынке, схожего с тем, который в Америке стал спусковым механизмом кризиса 2008-го.
Уведомляется, что для того, чтобы не допустить данной ситуации, Банк России готов принять меры, которые ужесточат условия выдачи ипотечных займов. В частности, речь идет о ссудах с первоначальным взносом менее 20%. Также ЦБ ввести заграждающие коэффициенты для выдачи ипотеки без первоначального взноса.
Регулятор указывает на то, что доля ссуд с первоначальным взносом менее 20% неустанно увеличивается. Так, в III квартале текущего года их доля в общей структуре сегмента составила 29.4%, тогда как годом ранее этот показатель составлял 6.8%.
По Вашему мнению, стоит ли опасаться «пузыря» в ипотечном кредитовании в случае роста рынка?
На сегодняшний день состояние портфеля крупнейших ипотечных банков не вызывает серьезных опасений. Просроченная на три и более месяцев задолженность по ипотеке составляет 2,34% от общего объема выданных кредитов. Причем этот показатель снижается: в 2016 году он достигал 2,8%. Что касается общего числа выданных кредитов, то в уходящем году он скорее всего превысит показатель 2014 года (880 тыс. ипотек), но в целом его нельзя назвать аномально высоким. В России доля ипотеки в ВВП страны составляет порядка 5%. К примеру, в США накануне кризиса 2007 года этот показатель достигал 73%, а сейчас составляет около 50%. Во всех развитых странах доля ипотечных кредитов относительно ВВП высока, поэтому в России никакого пузыря нет: напротив, в стране наблюдается дефицит ипотечного кредитования из-за слишком высокой стоимости займов и низкой платежеспособности населения. Уровень ипотечного кредитования в России сопоставим с аналогичным показателем такой «развитой» страны как Мексика, где общий объем выданных ипотечных кредитов составляет порядка 4% от ВВП этой латиноамериканской страны.
По Вашему мнению, стоит ли опасаться «пузыря» в ипотечном кредитовании в случае роста рынка?
Какие-либо предпосылки для возникновения ипотечного пузыря на рынке недвижимости, на мой взгляд, сегодня отсутствуют. Об этом говорит, во-первых, рост цен на жилье. Несмотря на жесточайшую конкуренцию, средняя стоимость квадратного метра, к примеру, в подмосковных новостройках увеличилась на 3%. При формировании ипотечного пузыря цены, наоборот, начинают снижаться ввиду растущей конкуренции и выхода нового объема предложения за счет банков, реализующих залоговые активы, а также самих собственников, пытающихся продать ипотечное жилье. Ничего подобного сейчас не наблюдается.
Во-вторых, уже сейчас в отношении каждого заемщика, особенно с минимальным первоначальным взносом, проводится жесткий андерайтинг, строже, чем в докризисный период. Ведь вместе со снижением ипотечных ставок на рынок пришли даже те клиенты, которые ранее не могли себе финансово позволить решение жилищного вопроса. Но даже с учетом появления программ с нулевым взносом и падения ставок до исторического минимума, доля ипотечных заемщиков увеличилась не до рекордных значений, чтобы говорить о риске сверх закредитованности населения. Например, по нашему проекту доля сделок в кредит выросла до 60,7% против 45% в прошлом году. Пока количество покупателей-заемщиков держится в диапазоне 50-75%, беспокоиться не о чем. Кроме того, очень важен такой показатель, как номинальная долговая нагрузка, что обозначает соотношение размера ежемесячных кредитов к уровню дохода. В банковской отрасли оптимальными считаются коэффициенты на уровне 30-35%. При этом, согласно данным Объединенного Кредитного Бюро, по итогам I полугодия 2017 года, уровень кредитной нагрузки в целом по России составил 32% – вполне стандартные показатели.
По Вашему мнению, стоит ли опасаться «пузыря» в ипотечном кредитовании в случае роста рынка?
На протяжении всего 2017 года мы уже наблюдаем рост спроса, во многом – за счет доступной ипотеки. Тем не менее, высокая покупательская активность не стала и не будет причиной формирования ипотечного пузыря. За 10 месяцев 2017 года в целом по России отрицательное решение по заявкам на жилищный кредит получили 41% потенциальных заемщиков. Для сравнения – год назад эта годя составила 50%. Если проанализировать причины отказов, то выходит, что что только 11,7% клиентам не удалось взять ипотеку из-за плохой кредитной истории, еще 1,3% интересантов оказались с высокой долговой нагрузкой. Основная причина отказов связана с политикой самих банков. То есть кредиторы, в том числе АИЖК, уже предъявляют к заемщикам весьма жесткие требования. Как мы помним, одной из причин ипотечного кризиса в США стала более чем лояльная политика банков, которые стали выдавать кредиты даже заемщикам из высокорискованных групп. С учетом уже действующего жесткого контроля ЦБ РФ банковской отрасли, полагаю, российскому рынку ипотечного кредитования такой сценарий точно не грозит.
По Вашему мнению, стоит ли опасаться «пузыря» в ипотечном кредитовании в случае роста рынка?
Ипотечное кредитование действительно растет невиданными темпами, однако пока никакого пузыря на рынке нет. Напомню, что пиковый объем предоставленной населению ипотеки пришелся на 2014 год, когда этот показатель достиг 1,75 трлн рублей. Тогда никаких толков о пузыре на рынке не было. Затем в 2015 и 2016 года выдача кредитов резко сократилась до 1,1 трлн и 1,5 трлн рублей. По итогам текущего года рынок ипотеки только выйдет на докризисный уровень спроса. Жилищное кредитование пока не является самым распространенным инструментом улучшения жилищных условий в России. Большинство наших соотечественников предпочитают использовать средства, вырученные от продажи старых квартир, в сочетании с краткосрочными займами.
По Вашему мнению, стоит ли опасаться «пузыря» в ипотечном кредитовании в случае роста рынка?
Ипотечное кредитование существенно стимулирует спрос на жилую недвижимость даже в сегменте высокого класса. Новые программы АИЖК предлагают покупателям воспользоваться рекордно низкими ипотечными ставками, ведущие банки активно продвигают программы с нулевым первоначальным взносом. Подобные условия весьма привлекательны, но несут в себе ряд минусов. В частности, ипотечная программа с нулевым первоначальным взносом предполагает более высокую ставку, плюс в случае льготных программ покупателям не предлагают скидки на квартиры. Кредиты с нулевым первоначальным взносом несут существенные риски и для продавца, и для банка. В данном случае подписывается трехстороннее соглашение между банком, продавцом и покупателем и в случае просрочки платежа в течении двух месяцев продавец обязуется выкупить данную квартиру по цене договора. Это дополнительное страхование рисков для банка, но существенный минус для продавца. В итоге, покупатели чаще пользуются ипотечными кредитами со ставкой 9,5%, первоначальный взнос 15-20 %, при этом застройщики предлагают максимальную скидку.
Таким образом, льготные программы привлекают потенциальных покупателей, но нельзя сказать, что доля подобных сделок преобладает в структуре заключенных ДДУ. Повышается в целом доля ипотечных покупок на фоне массового снижения ставок с осени текущего года. За сентябрь-ноябрь 2017 года доля ипотечных продаж на рынке новостроек Москвы возросла с 43 % (январь-август) до 47 %.
В нашей компании доля подобных покупок также существенно увеличилась: в комплексе апартаментов «Лайнер» минимальные ставки от 8,25 %, первоначальный взнос от 20 % (РосЕвроБанк). В элитном комплексе клубных домов «Садовые Кварталы» от 9,25% (ВТБ, программа "Больше метров - меньше ставка"), первоначальный взнос 20 %. В итоге за сентябрь-ноябрь доля ипотечных сделок в Лайнере возросла с 34 % (январь-август) до 49 %. В комплексе «Садовые Кварталы» с 26 % до 30 %.
Росту «ипотечного пузыря» препятствует повышенные требования к заемщикам, особенно в случае кредитов с высоким риском, на льготных условиях. Кроме того, наш рынок еще не достиг уровня США, где ставки по ипотеке в большинстве банков составляет 2,5-4 % годовых.