В новостройках Москвы могут появиться парковки на первых этажах


Роспотребнадзор разработал проект санитарных правил «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, к устройству, содержанию и организации воспитания и обучения в образовательных организациях для территории города Москвы». Одна из описанных норм содержит разрешение на возведение парковок на первых и последующих этажах новостроек.

Согласно документу, строить парковки можно будет не только на цокольных и подвальных этажах, пишут «Известия». В то же время между жилыми этажами и парковками должен быть этаж нежилых помещений, которые должны «иметь определенное расстояние от въезда-выезда до окон жилых комнат квартир».

Между тем, Роспотребнадзор опроверг ранее появившуюся в СМИ информацию о том, что проект СанПиНа содержит измененные нормы по инсоляции и естественной освещенности многоквартирных зданий. Медиа сообщали, что «для столичного жилья могут быть введены отдельные санитарно-эпидемиологические требования, отличные от действующих по всей стране». В ведомстве отметили, что данная информация некорректная.

Более того, Роспотребнадзор уточнил формулировку термина «инсоляция»: «термин «инсоляция» означает облучение поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами, а естественная освещенность согласно межгосударственному стандарту «Здания и сооружения. Методы измерения освещенности» создается внутри помещения светом неба (непосредственным или после отражения)».
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Стригалев Андрей (Директор «НДВ-Девелопмент»)

Как Вы оцениваете предложение Роспотребнадзора для столичной жилой недвижимости?

По данным Роспотребнадзора, текущие сообщения в СМИ содержат некорректную информацию, и столичный проект санитарных правил не содержит норм по инсоляции и освещенности, отличных от действующих по всей стране. Информация разрозненна, что не позволяет сделать конкретные выводы.

Если остановиться в целом на данной проблематике, то здесь можно предположить, что снижение ограничений (их достаточно много) позволило бы застройщикам получить больше возможностей в плане проектирования домов на участке и нарезки квартир. В качестве вероятных минусов выступает уплотнение застройки, в то же время застройщик сможет с большей гибкостью подходить к формированию пространства, что положительно повлияет на показатель доходности.

Что касается идеи размещать паркинг на первом этаже, то данное предложение можно рассматривать двояко. С одной стороны, застройщик, сможет снизить себестоимость строительства, с другой, дом лишится коммерческой составляющей, которая играет немаловажную роль для всех сторон. Если отталкиваться от средней площади парковочных мест в 13,5 м2 и стоимости реализации коммерческих помещений, составляющей от 150 000 руб./кв.м, то только при условии реализации машиномест более чем за 2 млн руб. (что весьма дорого) экономический эффект от их продажи будет сопоставим с продажей нежилых помещений.

Литинецкая Мария (Управляющий партнер «Метриум Групп»)

Как Вы оцениваете предложение Роспотребнадзора для столичной жилой недвижимости?

На мой взгляд, пересмотр некоторых технических требований назрел давно. Напомню, что нормы по инсоляции были разработаны в далекие 1920-е гг., когда такими мерами боролись против заболеваний, которые сегодня в основном искоренены. Да и в целом ресурсы для поддержания здоровья нации (спорт, физкультура, правильное питание) в то время были сильно ограничены. Сегодня небольшая корректировка требований по инсоляции при общем высоком качестве жизни, на мой взгляд, не приведет к негативным последствиям для населения. Что касается размещения паркингов на первых этажах, то в столице есть примеры зданий (правда, нежилых), где данная концепция успешно реализована без ущерба работающим в них людях, а также внешнего облика строения (к примеру, бизнес-центр по ул. Валовая 26). Для жителей многоквартирных комплексов ничего не поменяется, так как паркинги также располагаются под жилыми зданиями и отделены нежилым первым этажом от квартир.

Вместе с тем смягчение некоторых технических требований к строящимся домам может привести к повышению плотности застройки. Полагаю, этот процесс нужно держать под контролем, разрабатывать продуманные концепции архитектуры и благоустройства, чтобы нивелировать возможные негативные последствия для городской среды.

Акимова Евгения (Генеральный директор IKON Development)

Как Вы оцениваете предложение Роспотребнадзора для столичной жилой недвижимости?

Решение о размещении паркинга на первом этаже домов, на мой взгляд, продиктовано экономикой проектов. Ведь по факту строительство парковки оказывается ликвидным только для столичных проектов, где рыночная стоимость машино-места намного выше, чем в области. Себестоимость одного места в наземном паркинге обходится как минимум в 600 тысяч рублей. Очевидно, что продажа по такой цене просто невозможна в области. Выходом из ситуации становится создание плоскостной парковки, т.е. выделение части территории под паркинги, как это делается у торговых центров. Данный вариант – наиболее бюджетный способ организации места для стоянки автомобилей. Да, размещение парковок на первом этаже в теории тоже должно снизить издержки девелоперов, ведь стоимость строительства наземных этажей на 20-30% ниже, чем подземных. Однако главная проблема заключается даже не в расходах, а в концепции. Очевидно, что грамотно и логично вписать паркинг, а вместе с ним – и подъездные дороги, непросто. Кроме того, если же речь идет о едином стилобате на несколько домов или подъездов, то девелоперам вовсе придется изменить свой подход к проектированию и разработке концепции. Немаловажна и визуализация дома. В условиях ужесточения 214-ФЗ, а вместе с ним и растущих расходов, полагаю, застройщики пойдут самым простым путем и либо сделают первый этаж паркинга открытым, либо же будут использовать для отделки фасадов самые простые материалы и дешевые архитектурные решения. Кроме того, дома, по всей видимости, придется «украсить» дополнительными трубами за счет вытяжек для поглощения автомобильных выхлопов. Поэтому идея реализации паркинга на первых этажах жилых домов, с одной стороны, имеет экономическую целесообразность, с другой, становится причиной весьма спорных архитектурных решений.

Изменение норм инсоляции, на мой взгляд, выгодно застройщикам именно точечных объектов, где приходится вписывать дом в окружение таких же высоток, отбрасывающих тень. Мало построить однокомнатную квартиру с видами на юг, важно предусмотреть, чтобы окна не были затенены зданием напротив. При комплексном освоении территории подобные проблемы встречаются реже. Однако абсолютно точно от инсоляции зависит квартирография. Из-за действия подобных жестких норм девелоперам порой приходится жертвовать концептуальными идеями. На мой взгляд, действующие требования по освещенности несколько устарели. Да и многие люди уже обращают внимание больше на виды, чем на стороны света, так как, в целом, изменился образ жизни, и многие жители появляются дома только поздно вечером. Поэтому некое упрощение норм инсоляции однозначно стало актуальным решением, которое поможет застройщикам не только снизить расходы, но и реализовать более смелые идеи.

Зубец Александр (Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»)

Как Вы оцениваете предложение Роспотребнадзора для столичной жилой недвижимости?

Нормы инсоляции всегда были и до сих пор остаются основной причиной ограничения размещения корпусов относительно друг друга. Еще на этапе проектирования, когда на месте будущего жилого комплекса расположено еще только поле или бывшая промзона, девелопер уже расставляет дома, дороги, инженерные сооружения, объекты инфраструктуры таким образом, чтобы нормы инсоляции полностью соблюдались. Их изменение, полагаю, может привести к значительному уплотнению застройки и как следствие – снижению уровня и качества жизни, когда в жилых комплексах появятся дома «окна в окна». Причем сами клиенты чаще всего предпочитают светлые квартиры в нашем не самом благоприятном климате, где в среднем в году бывает всего 114 солнечных дней. Поэтому важно, что СанПиН учитывают не только минимальный, но и рекомендуемый уровень освещения. Если девелоперы будут его придерживаться, то снижение качества жизни ждать явно не стоит.

Размещение на первых этажах домах паркингов – спорная инициатива. Скорее к такой идее организации пространства прибегнут девелоперы проектов, которые не могут продать или найти операторов на свои коммерческие помещения. При этом размещение паркинга, полагаю, однозначно будет негативно воспринято самими покупателями. Застройщикам, да и властям придется вести полноценную просветительскую работу, объясняя и доказывая, что паркинг под окнами безопасен для здоровья. Иначе нижние этажи станут неликвидом, поскольку мало кто будет заинтересован в таком сомнительном соседстве.

Дарусенков Ярослав (Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»)

Как Вы оцениваете предложение Роспотребнадзора для столичной жилой недвижимости?

Выделение пространства на первых этажах домов под парковку – неоднозначное решение. С одной стороны, это может позволить добиться необходимого уровня обеспеченности машиноместами будущих жильцов, а также уменьшить бюджет строительства, т.к. не придется обустраивать подземную парковку. С другой стороны, есть сомнения насчет того, насколько проработан вопрос качества жизни жильцов при таком варианте. Также не совсем понятно, где в таком случае размещать коммерческие помещения. Для коммерции важно расположение именно на 1-м этаже, чтобы была возможность работать на проходящий поток людей.

С точки зрения норм по инсоляции жилых помещений, то разговоры об их смягчении периодически возникали и раньше. К примеру, в 2014 году Министерство строительства РФ также предлагало их смягчить. Текущие нормы инсоляции по Москве сравнимы с зарубежными. У нас они составляют 2 часа с марта по сентябрь, в Великобритании 2,5 часа, в Германии 1 час (расчет в январе), в Нидерландах – 3 часа с марта по сентябрь. По сути, из-за того, что сдвигают даты с дней весеннего и осеннего равноденствия на период с апреля по август, и происходит уменьшение норм по инсоляции.

К сожалению, зачастую, правила у нас создаются только для того, чтобы их менять, когда они становятся неудобны достижению чьих-либо целей. Реалии жизни могут меняться и требовать пересмотра нормативов, к примеру, из-за технического прогресса. Однако понятные и разумные нормы в строительстве необходимы в долгосрочном плане, так как нам потом предстоит еще долго жить с домами, построенными по этим нормам. Поэтому они должны быть максимально продуманы с точки зрения качества жизни, а не только экономии бюджета. В конце концов в рамках программы реновации город и так экономит на стоимости земли и подведении коммуникаций.

Важно отметить, что помимо уже доказанного положительного эффекта достаточной инсоляции, нормы ее обеспечения также ограничивают плотность городской застройки, что влияет на уровень жизни целых жилых районов.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также