Невзирая на позитивные заявления девелоперов и риэлторов, в столице непростая ситуация сложилась не лишь на рынке новостроек, которому грозит затоваривание, однако и в секторе вторичной жилой недвижимости. В минувшем году в данной отрасли количество сделок оказалось меньше, нежели в 2016 году. Спрос может уменьшаться и в будущем за счет переориентации покупателей на первичный рынок. Более того, приватных продавцов со вторичного сектора выдавливают застройщики, распродающие квартиры, которые не удалось продать на стадии возведения.
Количество сделок на вторичном рынке столицы по результатам предыдущего года стало меньше на 1,7%, следует из материалов Росреестра. Согласно расчетам регулятора, в 2017-м в столице зарегистрировано 123,9 тысячи договоров купли-продажи жилой недвижимости против 126,05 тысячи годом прежде. Сокращение произошло после 2016-го, когда численность сделок со «вторичкой» выросла на 10,7%. Отрицательная тенденция может сберечься, предсказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, пишет "Ъ". Как она утверждает, в наступившем году спрос на вторичное жилье уменьшится на 2-3%. На фоне старта программы по субсидированию ипотеки под 6% для клиентов с двумя и больше детьми часть потребителей переориентируется на первичный рынок, подмечает специалист, дополняя, что на протяжении 5 лет данными преференциями могут воспользоваться порядка 8 миллионов людей.
Размер предложения на вторичном рынке столицы увеличивается, в первую очередь, благодаря квартирам в новостройках. В соответствии с данными «Инком-недвижимости», сейчас в домах, сданных 3 года назад и позже, выставлены на продажу 3,7 тысячи лотов (11% от суммарного размера предложения) – это на 107,6% больше коэффициента декабря позапрошлого года. Данную тенденцию «Инком-недвижимость» поясняет строительным бумом, который спровоцирует резкий прирост размера предложения на первичном рынке, и существенным количеством покупателей-инвесторов, выставляющих недвижимость на продажу сразу после сдачи здания. По словам директора офиса вторичных продаж Est-a-Tet Юлии Дымовой, к окончанию строительства остаются нераспроданными 10-15% квартир, и такой фактор в перспективе может способствовать приросту предложения. Руководитель по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов также предполагает, что последующие 2 года на фоне выхода на рынок новых проектов часть нераспроданной недвижимости в готовых корпусах возрастет до 20%. Стоимость готового жилья на 3-5%, так как оно пользуется спросом, подытожил он.
По Вашему мнению, продолжится ли тенденция на сокращение количества сделок на вторичном рынке недвижимости в I квартале текущего года?
Мы ожидаем, что на протяжении первого квартала текущего года существенных изменений не будет. Основное свое воздействие окажут сезонные факторы, характеризующиеся сохранением покупательской активности в среднем до середины апреля. Если в начале года еще наблюдается небольшое затишье, связанное с новогодними праздниками, то затем рынок входит в рабочую колею и быстро наверстывает упущенное.
Ипотека сейчас доступна на беспрецедентных для рынка условиях – таких ставок до периода турбулентности не было, что оказывает компенсирующий эффект даже на фоне избытка предложения, поэтому не ожидаем пессимистичного развития событий. Даже при отрицательной динамике существенных ценовых колебаний не произойдет. Квартиры и так стоят в массовом сегменте на 1-1,5 млн руб. дешевле, чем 1-2 года назад.
По Вашему мнению, продолжится ли тенденция на сокращение количества сделок на вторичном рынке недвижимости в I квартале текущего года?
«В первую очередь, сокращение количества сделок на рынке вторичной жилой недвижимости связано с усиливающейся конкуренцией на рынке недвижимости в целом и, как следствие, - с перераспределением потребительского спроса в сторону более современных, актуальных и комфортных предложений с рынка недвижимости первичной. Потребитель уже достаточно избалован, и не готов платить лишь за квадратные метры в определенной локации. Сегодня в списке желаемых свойств объекта оказываются и архитектурная концепция, и благоустроенная охраняемая территория, и интерьеры мест общего пользования, и качество строительных материалов, и многое другое. Объектам вторичной недвижимости в таких условиях сложно конкурировать с новостройками своей ценовой категории.
Единственный выход для владельцев «вторички» - компенсировать несоответствие своих объектов современным стандартам за счет цены. Причем разрыв в стоимости между морально устаревшими и новыми объектами будет становиться все больше. За последние несколько лет вторичное жилье уже достаточно сильно скорректировалось в цене. Этому способствовало также и субсидирование девелоперами ипотечной ставки на объекты первичного жилья, и значительное увеличение сроков экспозиции жилых объектов.
Тем не менее, процесс корректировки цен вторичных объектов еще не пришел к своему логическому завершению, поэтому есть серьезные основания полагать, что тенденция к сокращению количества сделок на вторичном рынке жилой недвижимости сохранится и в I квартале 2018 года».