Жилая недвижимость с отделкой реализовывается быстрее, нежели без ремонта. За 3 года спрос на нее увеличился в 4 раза – в конце предыдущего года на продажу квартир с отделкой пришлось 26% контрактов в пределах Старой Москвы. Ремонт от застройщиков может обойтись на 15-40% дешевле, нежели если его делать самим, плюс такие затраты можно включить в размер ипотечного займа, что удобно покупателям.
Аналитический центр ЦИАН рассмотрел предложение квартир с ремонтом в современных новостройках столицы: стало очевидным, что за 3 года часть готовых к проживанию предложений возросла в 4 раза. Если в 2014-м в строящихся зданиях планировались 8% квартир с ремонтом, то согласно итогам прошлого года, их часть повысилась до 33%. В Новой Москве активно возводить с ремонтом стали раньше, однако и там их число увеличивается. В 2014-м в местных новостройках таковых квартир было 31%, а в конце минувшего года – 42%.
В активном предложении (тот объем квартир, который уже продается) жилья часть квартир с ремонтом тоже возросла: в 2015-м в старых границах Москвы таковых лотов было 5%, а в соответствии с данными на февраль 2017 года – 21%. В Новой Москве – это 21% и 25% соответственно. По структуре продаж заметен интерес покупателей к квартирам, готовым для проживания: за 4 года их часть стала больше до 26% в пределах Старой Москвы, и до 46% в Новой Москве (в 2014-м на них приходилось 6% и 5% соответственно).
В ЦИАНе подмечают, что жилая недвижимость с ремонтом уходят с рынка быстрее, нежели растет соответствующее предложение. За 3 года число реализованных лотов с ремонтом в столице возросло в 8 раз: с 2,4 тысячи сделок за 2015-й до 19 тысяч квартир за прошедший год. Темпы продаж квартир с отделкой в среднем в 1,26 раза выше, нежели квартир без него. В 2017-м застройщики продавали примерно 12,5 квартиры с ремонтом ежемесячно, и 9,9 квартиры без него (в расчете на 1 корпус).
По Вашим данным, каким квартирам отдают предпочтение потенциальные покупатели: с отделкой или без?
«Учитывая, что в отличии от многих застройщиков, мы идем по пути выполнения качественной, а значит не очень дешевой отделки, доля квартир с отделкой в нашем портфеле составляет 10-15%.
Мы видим потенциал роста этой доли до 20-25%. Но для этого необходима настройка всех бизнес-процессов внутри компании, поскольку квартира с отделкой это другой продукт. И к его производству и продаже нужен другой подход. Если хотите, другая философия. К тому же, необходимо, чтобы наш продукт наиболее точно соответствовал потребительским предпочтениям. А это приходит только с опытом. Поэтому резкие скачки в этом вопросе неуместны.»
По Вашим данным, каким квартирам отдают предпочтение потенциальные покупатели: с отделкой или без?
Спрос на квартиры с отделкой распределяется примерно поровну, поэтому нельзя сказать, что одна из опций привлекает покупателей больше другой. Иными словами, отделка помогает застройщику включить в потенциальную аудиторию покупателей тех, кто хотел бы приобрести готовую квартиру. Однако количество таких клиентов не столь велико, чтобы их спрос перевесил число не нуждающихся в ремонте от застройщика покупателей. Фактически речь идет о разных клиентах: одним важно реализовать в приобретенной квартире собственные эстетические представления. Другие подходят к новому жилью более консервативно. Как правило, данная группа покупателей стремится сэкономить на ремонте своими силами и не откладывать заселение в дом из финансовых соображений, ведь многим приходится арендовать другую квартиру, пока идут отделочные работы в новостройке. Тем не менее я полагаю, что в перспективе спрос на отделку будет увеличиваться.
По Вашим данным, каким квартирам отдают предпочтение потенциальные покупатели: с отделкой или без?
Интерес к квартирам с отделкой от застройщика действительно растет. В ЖК «Новый Зеленоград» ремонт предлагается клиентам в качестве опции. Мы запустили данную услугу в 2016 году, и буквально с первых недель стало понятно, что на такой готовый продукт есть спрос. По нашим оценкам, темпы продаж жилья с ремонтом от застройщика в среднем на 20-30% выше скорости реализации квартир в черновом варианте. По итогам 2017 года каждый четвертый дольщик приобрел жилье «под ключ». При этом в 2016 году таких покупателей было только 6%. Востребованность отделки от застройщика во многом зависит от того, можно ли включить затраты на ремонт в ДДУ или нет. Первый вариант наиболее предпочтителен, так как клиенту не приходится привлекать дорогостоящий потребительский кредит – отделка включена в сумму ипотеки.
Рост спроса на жилье с ремонтом связан и с большим разнообразием вариантов. Сегодня отделка от застройщика совсем не напоминает самый бюджетный муниципальный ремонт – девелоперы предлагают авторские дизайн-проекты в нескольких вариантах, причем даже с возможностью дополнительных опций. Например, наши клиенты могут в рамках любого проекта заказать высококлассный ламинат, теплый пол, кондиционер, видеодомофон, биметаллические радиаторы, квартирный фильтр для воды и пр. И итоге жилье с отделкой от застройщика уже нельзя назвать унифицированным. Даже, на первый взгляд, типовые решения можно доработать с учетом собственных потребностей и образа жизни. Именно такая возможность наравне с доступным кредитом повышает востребованность квартир с отделкой.
По Вашим данным, каким квартирам отдают предпочтение потенциальные покупатели: с отделкой или без?
Квартиры с отделкой пользуются большим спросом, на мой взгляд, благодаря экономии. Ремонт – очень затратное предприятие, как с точки зрения стоимости материалов, так и самих работ. В общей сложности, купив жилье от девелопера, покупатели экономят на ремонте порядка 30-40%. Еще один фактор – это комфорт. Ни для кого не секрет, что первый год жизни в новостройке сопровождается постоянным шумом из-за ремонта соседей, что особенно критично для тех, кто работает из дома или для семей с маленькими детьми. Чтобы не просыпаться под звуки перфоратора, люди и выбирают квартиры с отделкой, причем предпочтения отдаются домам, где ремонт предлагается не в качестве опции, а изначально входит в стоимость жилья. Наконец, жилье «под ключ», это безопасно – на территории не будут появляться посторонние люди – дизайнеры, замерщики, рабочие, что тоже немаловажный фактор для многих клиентов, особенно с детьми. О востребованности жилья с отделкой говорят и продажи: 52% всех сделок Новой Москвы пришлось на пять новостроек: Саларьево Парк» (15%), «Бунинские луга» (10%), район Новые Ватутинки (9%), «Москвичка» (9%), «Испанские Кварталы» (9%). В четырех из них жилье реализуется сразу с ремонтом от застройщика.
По Вашим данным, каким квартирам отдают предпочтение потенциальные покупатели: с отделкой или без?
Спрос на жилье с отделкой планомерно растет из года в год, но все равно в общем количестве сделок превалируют квартиры «в бетоне». Данная тенденция связана с активным развитием монолитного домостроения, завоевывающим все большую долю рынка. В монолитных домах жилье часто сдается со свободной планировкой, где выделена «мокрая зона» и в несколько кирпичей обозначены условные границы комнат, конфигурацию которых собственник может менять по своему усмотрению. Такие варианты пользуются среди наших клиентов стабильным спросом.
Тем не менее, в первой очереди «Ривер Парка» мы предлагали клиентам также два дизайн-проекта квартир с отделкой. Как показывает практика, жилье «под ключ» пользуется неизменным спросом у трех категорий клиентов. Первая – ипотечные заемщики, которые не готовы или не могут финансово себе позволить одновременно платить по кредиту за жилье и отдельно за ремонт. Вторая – инвесторы, планирующие получать пассивный доход от сдачи квартир в аренду. Покупая жилье «под ключ», остается только обставить объект мебелью, то есть потенциально получать доход можно буквально через пару дней после выдачи ключей.
Третья категория – это просто практичные люди, которые абсолютно не хотят тратить свое время на поиск бригад, закупку строительных и отделочных материалов, регулярный контроль рабочих и пр. Сегодняшний покупатель становится все более прагматичным, экономя самый ценный ресурс – время.
По Вашим данным, каким квартирам отдают предпочтение потенциальные покупатели: с отделкой или без?
Квартиры с отделкой особенно популярны в массовом сегменте. Если в рамках одного проекта выходит в продажу корпус с готовыми квартирами и квартирами без отделки, то спрос распределиться примерно в соотношении 60% на 40% в пользу квартир с отделкой.
Покупатели, приобретающие квартиру в ипотеку, чаще выбирают жилье с отделкой. Ведь в этом случае отделка входит в стоимость квартиры и отсутствует необходимость дополнительно оформлять потребительский кредит под более высокие проценты. К тому же покупка квартиры с отделкой позволяет сэкономить. Застройщик имеет возможность закупать строительные материалы по более низким оптовым ценам, а значит и итоговая стоимость работ будет ниже, чем если проводить ремонт своими силами.
Дополнительным преимуществом покупки квартиры с отделкой является то, что соседи не будут проводить ремонт. Как правило, первые 2-3 года после сдачи дома в эксплуатацию ведутся работы, в подъезде в лифте и на этажах грязь. Семьям с маленькими детьми такое соседство особенно некомфортно.
По Вашим данным, каким квартирам отдают предпочтение потенциальные покупатели: с отделкой или без?
Предпочтения покупателей по отделке сильно разнятся в зависимости от того, какой объект их интересует. Скажем, в нашем проекте комфорт-класса «Level Амурская» малогабаритные квартиры и апартаменты студийного типа до 25 кв. м с отделкой пользуются гораздо большим спросом, чем их аналоги без ремонта. В совокупности на них приходится 34% продаж всех квартир и апартаментов с отделкой. Такие же объекты без отделки в сумме составляют только 19% продаж в общем объеме сделок с квартирами и апартаментами без отделки. Между тем квартиры и апартаменты с большим метражом (75-80 кв. м.) пользуются спросом в основном без ремонта (12% продаж), тогда как аналогичные квартиры с отделкой достигают только 1% от сделок. Таким образом, чем больше бюджет покупки, тем больше вероятность того, что клиент самостоятельно решит вопрос с ремонтом.
По Вашим данным, каким квартирам отдают предпочтение потенциальные покупатели: с отделкой или без?
Квартиры комфорт-класса с отделкой пользуются спросом, так как покупателям интересен готовый продукт, представленный в привлекательной ценовой категории. Кроме того, варианты с ремонтом востребованы среди заемщиков, так как не нужно брать потребительский кредит по более высоким ставкам на закупку материалов и выполнение работ. Все расходы уже «зашиты» в стоимость предложения.
Однако квартиры без отделки не теряют своей прочной позиции. Это связано с тем, что готовый ремонт повышает чек сделки на несколько сотен тысяч рублей. Таким образом, покупатели могут сделать выбор в пользу вариантов без отделки, чтобы вписаться в свой бюджет. Исключения составляют те случаи, когда застройщик готов предложить ремонт по акционной цене или вовсе бесплатно.
По Вашим данным, каким квартирам отдают предпочтение потенциальные покупатели: с отделкой или без?
По нашим оценкам, еще три года назад наличие чистовой отделки было предпочтительным примерно для 20% потенциальных покупателей, а сегодня этот показатель приблизился почти к 70%. Причем данная тенденция отражается и на динамике реализации – наличие в проекте предложения с ремонтом или хотя бы в формате «под чистовую отделку» позволяет повысить объем продаж в таком проекте на 20-30%.
Смещению предпочтений покупателя в сторону отделки способствует и стремительное развитие рынка, благодаря которому клиент сейчас имеет широкий выбор планировочных решений и может найти для себя подходящий вариант практически в любой локации и любом классе жилья. При этом качество отделки от застройщика уже давно ушло за рамки пресловутого «муниципального ремонта».
Примечательно, что спрос на отделку и рост предложения квартир с отделкой набирает силу и в сегменте высокобюджетных новостроек, где сегодня почти каждая десятая квартира продается с ремонтом под ключ.
Но, конечно, наиболее существенный рост доли проектов с отделкой отмечается в проектах массового сегмента. Прежде всего, это обусловлено структурой спроса в новостройках данного класса жилья, где порядка 60% покупателей приобретают квартиру в ипотеку, при этом не менее 40% из них одновременно еще и платят за аренду жилья, пока их дом строится. Таким образом, эта категория покупателей вынуждена ориентироваться на размер ежемесячного платежа, на срок сдачи дома и на сумму, которая потребуется потом для ремонта. Для таких клиентов важны время и деньги, соответственно, им гораздо выгоднее приобретать квартиру уже с готовым ремонтом, главное, чтобы он был включен в стоимость договора долевого участия, и таким образом, также оплачивался бы за счет ипотечного кредита.