Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации разработало проект закона, который регулирует принципы управления домами не выше 3 этажей, в частности, таунхаусами и индивидуальными домами. Об этом стало известно из оповещения регулятора, сообщает РИА «Недвижимость».
Как сообщается в документе, на данный момент законодательство не регулирует правила управления малоэтажными домами, возведенными в жилых поселках. Также нет механизмов формирования тарифов на содержание домов и обслуживания придомовых территорий, разграничений ответственности за содержание общего имущества, определения метода управления таковыми поселками.
Разработанный проект закона устанавливает понятия малоэтажного жилого комплекса и дома жилого блока, а также состав общего имущества каждой из категории. К тому же в документе прописываются методы управления малоэтажными жилыми комплексами и правила проведения собраний собственников, отмечается в оповещении.
По Вашему мнению, есть ли потребность в дополнительном законе, регулирующим правила управления малоэтажными домами?
Прежде всего отмечу, что речь идет не об отдельном законе, а о внесении изменений в Жилищный и Градостроительные кодексы. Законопроект Минстроя – это первая попытка ввести в Жилищный кодекс понятие жилого комплекса. Жилищный кодекс не знает этого активно используемого на рынке определения. Теперь такая дефиниция появляется в отношении малоэтажных ЖК: «Малоэтажный жилой комплекс – это комплекс отдельно стоящих жилых домов и (или) жилых домов блокированных, и (или) многоквартирных домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа), возведенных на одном или нескольких земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры в соответствии с документацией по планировке территории».
Сейчас нередко зона ответственности собственников индивидуальных домов, малоэтажных жилых домов или таунхаусов ограничена непосредственно территорией, которая находится под их домами и конкретными земельными участками. Владельцы таунхаусов могут распоряжаться землей и участком только под своим домом, если они приобретали таунхаус как индивидуальный жилой дом, либо иметь в долевой собственности с соседями весь участок под их блоком таунхаусов. Соответственно, другие прилегающие территории жилого комплекса, скажем, дороги, общественные зоны, парковки, детские площадки, могли оставаться в ведении управляющей компании, которая несла ответственность за их содержание. Появление в кодексе понятия «жилого комплекса», который будет объединять под управлением собственников всю территорию ЖК, позволит переложить ответственность за содержание всех эти территорий на собственников домов: «…При предоставлении в соответствии с правилами создания и эксплуатации малоэтажного жилого комплекса собственникам помещений права неограниченного использования указанных объектов в ней также могут быть предусмотрены правила внесения платы за содержание таких объектов».
Кроме того, как ни парадоксально, ни в Жилищном кодексе, ни в Градостроительном кодеске до сих пор нет определения понятий «многоквартирного дома». Напомню, кодекс различает только сами жилые помещения (дома, квартиры, комнаты и т.п.), хотя «многоквартирный дом» упоминается кодексе почти 1 200 раз, нигде не описано, что под ним понимается. Теперь в Жилищном кодексе появится это понятие: «Многоквартирный дом – здание жилого назначения, содержащее две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы в помещения общего пользования либо на земельный участок, на котором расположено данное здание, и общее имущество собственников помещений в таком здании», а в Гражданском кодексе будет уточнено понятие блокированных жилых домов. Если раньше такими считались дома не выше трех этажей, то сейчас Минстрой предлагает это ограничение упразднить. Кроме того, он вводит понятие «блокированной жилой застройки», то есть речь идет об имущественном комплексе, состоящем из таунхаусов, а также землей под ними. Полагаю, что данные изменения также направлены на то, чтобы расширить ответственность собственников такого рода жилья. Условно говоря, собственники домов в «блокированной жилой застройке» будут отвечать не только за свой дворик и подъездную площадку, но и за все имущество, на территории их застройки. На мой взгляд, уточнение понятий, применяемых к малоэтажной застройке, очень актуально. Возможных архитектурных вариаций (таунхаусы, квадрохаусы и т.п.) малоэтажных домов много, а вот вопрос разграничения ответственности собственников таких домов был открытым. Вместе с тем стоит отметить, что создание понятия малоэтажного жилого комплекса и наделение жителей таунхаусов правом собственности над всем имуществом, входящим в состав комплекса, может привести к росту расходов на содержание данного типа жилья.
По Вашему мнению, есть ли потребность в дополнительном законе, регулирующим правила управления малоэтажными домами?
Сегодня механизмы формирования тарифов и правил на содержание малоэтажной застройки, а именно – многоквартирных домов, уже есть. Более того, ставки определяются советом депутатов каждого поселения, где расположен комплекс. Например, в районе Новые Ватутинки для жилых трехэтажных домов без лифта и мусоропровода с электрическими плитами ежемесячный эксплуатационный платеж равен 25,18 рублей за квадратный метр. Именно столько платят жители малоэтажного квартала Южный. Для сравнения – содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме с лифтом и мусоропроводом обходится в 38,48 рублей за «квадрат», без мусоропровода – 35,16 рублей для микрорайона Центральный. Стоимость коммунальных услуг за воду, электричество, отопление, вне зависимости от этажности, одинакова. В результате жизнь в малоэтажном доме оказывается финансово более выгодной хотя бы из-за отсутствия таких пунктов оплаты, как обслуживание лифтов, мусоропровода, пожарной сигнализации и наличие консьержа. При этом никаких дополнительных строк в квитанции не появляется.
Отличия во владении и управлении общедомовым имуществом и прилегающим участком для малоэтажных и многоэтажных домов отсутствуют. Единственное, например, в малоэтажном доме жителям проще договориться с соседями об использовании придомового участка. В нашем проекте, например, покупатели провели дополнительное озеленение. Для этого необходимо было собрать голоса большинства собственников. Добиться такого же решения в многоквартирном доме намного сложнее. Однако в целом других отличий во владении общедомовым имуществом нет.
На мой взгляд, законопроект, регулирующий правила управления домами не выше трех этажей, в большей степени актуален именно для загородных поселков с объектами индивидуального жилищного строительства. Как показывает практика, в таких проектах действительно часто возникают конфликты, связанные с управлением. В частности, до сих пор существуют самые разные варианты оплаты коммунальных услуг. Одни собственники заключают договор напрямую с ресурсоснабжающими организациями. Другие платят в управляющую компанию. Третьи создают некоммерческие объединения. Однако главная проблема возникает не при выборе формы управления, а после появления в квитанциях за коммунальные услуги необоснованных пунктов, которые необходимо оплатить. К примеру, сегодня некоторые управляющие компании постоянно выставляют счета за текущий ремонт, хотя в некоторых случаях еще действует гарантия от застройщика, что делает действия УК противозаконными. Конечно, нужно бороться с подобным самоуправством, особенно сейчас, когда власти стимулируют покупку деревянных домов с помощью льготной ипотеки. Поэтому мера, предложенная Минстроем, позволит не только навести порядок в уже жилых загородных поселках, но и повысить лояльность покупателей к малоэтажному строительству в целом.
По Вашему мнению, есть ли потребность в дополнительном законе, регулирующим правила управления малоэтажными домами??
Мы поддерживаем законопроект и давно его ожидаем. Надеемся, что он будет принят в ближайшее время. Существует множество вопросов, связанных с эксплуатацией малоэтажных комплексов и никак не регламентированных. Приходится выстраивать процессы, основываясь на нормах и положениях законодательства в различных документах, собирать сведения по частям. Очень часто полученную информацию можно трактовать двояко, домысливать. Бывает и так, что в разных положениях нет совпадений. На изучение всех вопросов уходит очень много времени и ресурсов, а гарантии, что решение выбрано верно, тоже нет.
Приведем пример: есть совершенно, казалось бы, очевидные вещи, например, как единый способ управления внутри одного закрытого поселка с единой территорией с СКД, инфраструктурой и инженерными системами, и это логично, но не в законах, что прописаны сейчас. Каждый многоквартирный дом, по сути, может выбрать свою форму управления. Можно представить себе хаос хотя бы с двумя разными УК на одной территории. Далее еще большое количество нерегламентированных вопросов относительно земельных участков и правовой принадлежности придомовой территории (включая те же инженерные системы, объекты благоустройства), входят ли они в состав имущества, какие правила их содержания и порядок оплаты, про начисление ОДН с учетом того, что поселок может потреблять гораздо больше, чем обычный МКД, порядок проведения собраний собственников, принятие правил проживания и многое другое.
По Вашему мнению, есть ли потребность в дополнительном законе, регулирующим правила управления малоэтажными домами?
- Безусловно, проблемы, накопившиеся в системе управления малоэтажными жилыми комплексами - коттеджными поселками и таунхаусами, назрели давно. До сих пор система тарифов на общедолевое имущество в таких жилых объектах была не регламентирована, жители домов зачастую не хотели оплачивать услуги, предоставляемые им управляющими компаниями. Кого-то не устраивала плата за детскую или спортивную площадку, находящуюся между домами, а кто-то был не согласен с ценами на уборку придомовых территорий или на другие услуги ЖКХ.
Подготовленный Минстроем законопроект вводит такие понятия как малоэтажный жилой комплекс и дома жилого блока, определяет способы управления ими, оговаривает, что относится к общему имуществу, и многое другое. Появление этого закона устранит многие противоречия, существующие между жителями малоэтажных жилых комплексов и управляющими компаниями, снимет ряд конфликтов, существующих в подобных объединениях.