Согласно прогнозам компании Knight Frank, через несколько лет проекты по перестройке старых объектов составят половину предложения элитной недвижимости в столице РФ (увеличение в 2.5 раза). Стать на путь редевелопмента застройщиков подтолкнул дефицит свободных площадок в центре Москвы.
В III квартале текущего года на долю перестроенной «элитки» пришлось 19% от общего объема предложения в данном сегменте. Это на 2 п.п. больше, нежели за аналогичный период 2017 года. За отчетный период было заключено 48 сделок на сумму 4.7 млрд рублей, тогда как годом ранее – всего 25 сделок на сумму 2 млрд рублей.
Аналитики указывают на то, что девелоперам перестройка старых объектов обходится дороже, нежели строительство нового жилья. Как результат, цены на такую недвижимость вдвое выше. Участники рынка добавляют, что перестройка старых объектов – участь не только сегмента элитного жилья, но и сегмента бизнес-класса, пишет «Ъ».
По Вашим данным, как сказывается на спросе увеличение объектов редевелопмента в элитном секторе недвижимости? Какое будущее у стратегии редевелопмента?
В связи с тем, что в центре Москвы и в других привлекательных локациях почти не осталось свободных площадок под строительство новых объектов, при этом элитные объекты располагаются преимущественно в ЦАО, на элитном рынке сейчас наблюдается увеличение числа проектов редевелопмента. Этому способствует и активная политика властей города, которые проводят торги в рамках программы приватизации городского имущества для передачи площадок и объектов инвесторам с условием последующей реставрации зданий. В 2018 году уже стартовали продажи нескольких проектов редевелопмента, например, «Дом Наркомфина» от ООО «Лига прав» в Пресненском районе, комплекс «Меценат» от компании «ТОРГПРОДУКТСЕРВИС», проект редевелопмента Кадашевской Слободы (Якиманка), комплекс апартаментов Sinatra (проект редевелопмента бывшего административного здания «Роспечати» в Пресненском районе) от компании Glincom, «Усадьба MANOR» (проект реконструкции доходного дома дворянки Унковской) в Мещанском районе от компании MR Group, а также в ноябре стартовали закрытые продажи проекта «Дом с Атлантами» в Таганском районем от «ВМС Девелопмент». В будущем количество таких элитных проектов возрастет. За счет того, что подобные проекты представляют собой в большинстве случаев дома клубного формата, при снижении объемов элитного предложения в новом строительстве суммарный объем нового предложения будет снижаться.
Несмотря на то, что редевелопмент обходится застройщику дороже, чем новое строительство, за счет обновления коммуникаций зданий, восстановления архитектурных элементов, обустройства паркинга, подобные проекты с историей и в наиболее интересных локациях Москвы остаются востребованными среди покупателей. При этом реализация объектов редевелопмента, как правило, идет более низкими темпами, чем реализация нового строительства. Тем не менее, перспективы редевелопмента достаточно высоки, особенно для сегмента подкласса элит.
В данный момент увеличение проектов редевелопмента значительно не влияет на показатели спроса в целом по рынку, который держится на высоком уровне за счет продаж лотов в новых проектах на низкой стадии строительной готовности. За 1-3 кварталы 2018 г., по данным Blackwood, суммарное количество сделок на первичном рынке элитных новостроек составило порядка 1,48 тыс. лотов, что на 18% больше, чем было заключено в целом за 2017 г. Значительное увеличение количества сделок было связано с продажами в комплексе Neva Towers, Capital Towers, «Садовых Кварталах», «Вишневый сад», где за последний год выходили значительные объемы предложения. Суммарно на эти комплексы пришлось 45% спроса.
По Вашим данным, как сказывается на спросе увеличение объектов редевелопмента в элитном секторе недвижимости? Какое будущее у стратегии редевелопмента?
Безусловно, в настоящее время лофты пользуются большой популярностью, прежде всего в качестве объектов коммерческой недвижимости (на сегодняшний день это значительная доля рынка редевелопмента). Многие бизнесы, в разных сферах, стремятся обрести свой дом именно в лофте - это атмосферно, актуально, удобно и дает то ощущение открытости, которое так хочется всем видеть в бизнесе. Однако в сфере элитной недвижимости, мы не отмечаем значительного повышения интереса к объектам редевелопмента и связано это, прежде всего, с достаточным количеством жилых комплексов в реализации с отличной локацией, уникальной концепцией и собственной инфраструктурой, что не всегда смогут обеспечить потенциальные площадки для редевелопмента. Не все территории смогут обеспечить проект необходимым составляющими для самых взыскательных покупателей.
Скорее, повышение спроса будет применимо к недвижимости бизнес-класса, при условии креативности проекта, удобной локации и исключительности предложения в целом.