Дом.РФ намерен привлечь дополнительные средства для выкупа квартир у застройщиков


Дом.РФ, будучи институтом развития в отрасли жилищного строительства и оператором выкупа квартир, планирует создать специальный закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Общий объем средств фонда составит 150 млрд рублей. Эти средства планируется потратить на выкуп у застройщиков нераспроданной жилой недвижимости.

Ранее о такой мере поддержки рынка недвижимости заявлял президент РФ Владимир Путин. Впрочем, выделить на эти меры планировалось 50 млрд рублей, а поступить эти средства к оператору должны к 1 мая. Дополнительные 100 млрд рублей Дом.РФ намерен привлечь за счет собственных средств.

Гендиректор Дом.РФ Виталий Мутко заявил о том, что данная мера направлена на помощь тем профучастникам, которые, в условиях пандемии и сложившейся экономической конъюнктуры, не могут обеспечить необходимые темпы реализации жилья.

«Меры поддержки будут носить федеральный масштаб, они коснутся строительных компаний во всей стране, которые испытывают трудности»,— цитирует слова г-на Мутко «Ъ».

В Дом.РФ подчеркивают, что эта мера поспособствует реализации задач, предусмотренных национальным проектом «Жилье и городская среда». В частности, проект предполагает, что оператор сможет выкупать напрямую у девелоперов дома, введенные в эксплуатацию до 30 июня 2021 года, а минимальная сумма сделки с застройщиком составит 100 млн рублей.

По прогнозам оператора выкупа жилья, у застройщиков может быть выкуплено 3 млн кв. м. Выкупленные квартиры впоследствии могут быть задействованы в различных социальных программах как федерального, так и регионального уровней – например, социальный наем на длительный срок.

Эксперты прогнозируют, что при складывающейся конъюнктуре объем нереализованного жилья по итогам 2020 года может составить 10.6 млн кв. м., в 2021 году – 13.6 млн кв. м., а в 2022 году – 5.7 млн кв. м.
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Коркка Надежда (Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE))

Как Вы оцениваете планы государства по выкупу жилья у девелоперов? По Вашему мнению, достаточный ли объем выкупа для поддержки рынка?

Приобретение квартир у застройщика в виде инвестиций ЗПИФН может быть эффективной адресной мерой поддержки отдельных компаний и проектов застройки, но едва ли она сможет повлиять на ситуацию на рынке в масштабах страны. Если опираться на данные ЦБ о среднем размере кредита, который занимают россияне на покупку жилья, то в феврале он составил 3,1 млн рублей. Это значит, что средняя стоимость приобретаемой у девелоперов квартиры по договору долевого участия составляет около 3,9 млн рублей (с учетом первоначального взноса 20%). На выделяемую сумму для покупки жилья у застройщиков (150 млрд рублей), таким образом, можно приобрести порядка 38,5 тыс. квартир. При этом за прошлый год, по данным Росреестра, в России было заключено 783 тыс. договоров долевого участия. Соответственно, эта мера позволит восполнить менее 5% годового спроса на строящееся жилье в стране. Поэтому мера должна применяться максимально адресным способом, то есть спасать нужно отдельные проекты или их застройщиков в определенных регионах, где, скажем, власти не могут эффективно поддержать стройкомплекс. Помимо этого, программу нужно постараться реализовать оперативно, в самой острой фазе кризиса, которая придется на лето-осень, чтобы не допустить образования долгостроев, иначе в случае опоздания оказывать помощь будет некому.

Юрьева Ксения (Коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District))

Как Вы оцениваете планы государства по выкупу жилья у девелоперов? По Вашему мнению, достаточный ли объем выкупа для поддержки рынка?

В 2019 году в России было зарегистрировано около 783 тыс. ДДУ, то есть в среднем за квартал проходит почти 200 тыс. сделок. Средняя площадь строящейся квартиры составляет порядка 50 кв. м, соответственно, за три месяца в стране продается около 10 млн кв. м жилья. Таким образом, если у девелоперов будет выкуплено 3 млн кв. м, данная мера поддержки покроет 30% спроса на квартиры. С другой стороны, на одном только столичном рынке недвижимости после введения карантина спрос на новостройки сократился от 30% до 70% в зависимости от проекта, а значит выкуп жилья у застройщиков лишь отчасти компенсирует недополученную прибыль. Тем не менее, именно с текущим кварталом связаны самые негативные ожидания, поэтому важно, чтобы данная программа была запущена как можно раньше.

Отдельно подчеркну, что меры поддержки строительной отрасли необходимо рассматривать в комплексе: по отдельности ни одна программа не восполнит убытки, которые несут застройщики, лишь сбалансированный пакет мер сможет дать необходимый эффект.

Логинов Дмитрий (Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» )

Как Вы оцениваете планы государства по выкупу жилья у девелоперов?

Сама по себе идея выкупа излишнего объема жилой недвижимости способна дать краткосрочный положительный эффект при негативном среднесрочном результате. Рынок жилой недвижимости является одной из немногих отраслей с преимущественно частными собственниками и подчинена общим законам экономики. Сейчас застройщики столкнулись с беспрецедентным падением спроса на свою продукцию в силу воздействия ограничительных мер. При этом экономический кризис, который набирает обороты из-за длительного карантина, приведет к общему падению доходов населения, что в свою очередь ударит по восстановлению спроса после пандемии. Как итог в России может уменьшиться число покупателей, способных выкупить объем строящихся сейчас квартир. Данная логическая цепочка говорит о риске массового банкротства застройщиков.

Выкуп излишних квартир позволит временно решить проблему. Для девелопера нет разницы в том, кто купит у него квартиру: гражданин или ЗПИФН, хотя в среднесрочной перспективе у этого решения есть негативная сторона. Государство со временем начнет продавать накопленный жилой фонд, конкурируя с теми же застройщиками, которых сегодня спасает.

Тем не менее, само по себе решение о выкупе, скорее, является правильным. Проблему надо решать сейчас, а со среднесрочным негативным эффектом бороться будем тогда, когда он настанет.

По вашему мнению, достаточный ли объем выкупа для поддержки рынка?

Многое будет зависеть от эффективности расходования средств. Вполне очевидно, что желающих продать оптовые объемы квартир государству будет значительно больше, чем выделенные 150 млрд. рублей. Если ДОМ.РФ удастся распределить средства адресно и эффективно, то выделенных средств должно хватить на то, чтобы избежать массовых банкротств застройщиков.

Стригалев Андрей (Директор «НДВ-Девелопмент»)

Как Вы оцениваете планы государства по выкупу жилья у девелоперов? По Вашему мнению, достаточный ли объем выкупа для поддержки рынка?

Считаю эти меры поддержки строительной отрасли своевременными и достаточным на данный момент. Как сложится ситуация на рынке недвижимости пока прогнозировать сложно. Очень многое будет зависеть от развития пандемии и экономических последствий кризиса. Пока, по данным московских девелоперов, снижение спроса на квартиры составило от 40 до 60%. А по словам вице-премьера М. Ш. Хуснуллина, на размораживание строек уйдёт не менее 2-3 месяцев. Это сильный удар по девелоперам, особенно региональным, у кого небольшой запас экономической прочности. Поэтому считаю, меры, принимаемые ДОМ.РФ, актуальными. И особенно для региональных строительных компаний. Так как выкуп квартир будет осуществляться по установленным законодательством ценам не ниже себестоимости, а сумма выкупа не может быть менее 100 млн руб, девелоперы смогут залатать финансовые дыры в своих бюджетах. В дальнейшем, программа ДОМ.РФ может быть расширена, однако это покажет только будущее и практический результат от применения этих мер.

Доброхотова Ирина (Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»)

Как Вы оцениваете планы государства по выкупу жилья у девелоперов? По Вашему мнению, достаточный ли объем выкупа для поддержки рынка?

По нашим оценкам, за апрель, который полностью прошел в режиме самоизоляции, спрос на новостройки сократился примерно на 50%, к тому же еще и стройки стоят уже полмесяца, и работы там начнутся не ранее 11 мая. В этих условиях выкуп государством нереализованного объема квартир у застройщиков с целью поддержать их в нелегкое время кризиса – мера своевременная, хотя и не очень достаточная, исходя из общих объемов нереализованного жилья по всей стране.

При этом следует учесть, что неликвидные объекты (а именно они обычно остаются нераспроданными в не слишком удачных проектах) госкорпорация вряд ли будет выкупать, соответственно, девелоперам неудачных проектов эта мера государственной поддержки не поможет, и им придется спасать свои проекты, корректируя ценообразование либо с помощью скидок, либо посредством других маркетинговых инструментов.

Впрочем, в сегодняшних условиях и в совокупности с другими механизмами помощи, эта мера поможет избежать банкротства определенной части застройщиков, что уже благо.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также