На московском рынке жилья наметилась тенденция переноса старта продаж новых объектов


Московские девелоперы не спешат начинать продажи в новых жилых комплексах. По данным исследования компании We Know, в период «карантинных» месяцев, апреле-мае 2020 года, застройщики резко сократили вывод новых проектов. Так, за 2 месяца начались продажи только в трех объектах, тогда как годом ранее этот показатель составил 10 проектов.

Аналитики We Know указывают, что до начала действия ограничительных мер такой тенденции не наблюдалось. В I квартале текущего года продажи стартовали в 11 жилых комплексах общей площадью 551 тысяч кв. м. Сами девелоперы поясняют задержку с выходом новых объектов необходимостью доработки проектов, которую они не сумели завершить в период действия режима самоизоляции на фоне пандемии коронавируса.

Застройщики Москвы подчеркивают, что в первой половине 2020 года был запланирован вывод еще как минимум 7 проектов, пишет «Ъ». Так, весной должны были стартовать продажи в жилых комплексах у девелоперов 3S Group, «Центр-Инвест», «Колди», Sminex, MR Group, «Стройвос», «494 УНР». Аналитики We Know предупреждают, что в случае дальнейшего откладывания вывода новых проектов через 2-3 квартала застройщики могут начать повышать цены в новостройках.
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Коркка Надежда (Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE))

По вашим прогнозам, повлияет ли перенос старта продаж на цены в новостройках?

Замедление динамики выхода новых проектов мы наблюдаем с 2019 года в связи с переходом на эскроу-счета. Так, с 2014 по 2017 гг. на столичный рынок ежегодно выходило 60-70 комплексов, в 2018 году – 90 комплексов, в 2019 – 70 комплексов. Этот тренд укрепился в 1 квартале 2020 года, когда объем предложения пополнился 8 проектами – это вдвое меньше по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, когда старт продаж был объявлен в 15 комплексах.

В апреле и мае 2020 года на рынок вышло три новых проекта бизнес- и премиум-класса. Таким образом, за пять месяцев продажи открылись в 11 комплексах. Для сравнения, в первом полугодии 2019 года на рынок вышло 26 проектов. То есть даже если в июне предложение пополнится еще несколькими комплексами, мы увидим почти двукратное снижение.

Полагаю, всплеска девелоперской активности не стоит ожидать и осенью. На мой взгляд, столичный рынок вернется к показателям 2012-2013 гг., когда в год выходило около 40 проектов.

Отдельно отмечу, что в Новой Москве во время карантина предложение пополнили сразу три проекта – это нехарактерно для этой локации. Подобная динамика не всегда наблюдается и за целый год. Однако нужно учитывать, что эти проекты разрабатывались уже давно, и старты продаж были прогнозируемыми.

В текущей ситуации мы не ожидаем изменения цен на жилье в связи со снижением динамики выхода новых проектов. При стандартном развитии событий сокращение предложения может привести к повышению стоимости новостроек, но сегодня параллельно этой тенденции мы отмечаем радикальное сокращение спроса, и это в корне меняет ситуацию.

Так, в 1 квартале 2020 года количество реализуемых квартир массового сегмента снизилось более чем на 20% в связи с низкой динамикой выхода новых проектов. Однако с началом карантина резко упал спрос на жилье. Уже в апреле в столице было заключено на 44% меньше сделок, при этом объем предложения массового сегмента вырос на 6,2%. В мае снижение реализуемых лотов составило 3,9%, при том что за месяц на рынок не поступило ни новых проектов, ни корпусов. Более того, в некоторых комплексах девелоперы намеренно вывели часть лотов из реализации.

Таким образом, полагаю, что резкого повышения цен не будет. В условиях снижения доходов населения покупательская активность по-прежнему останется на низком уровне. Кроме того, нужно учитывать высокую динамику цен в прошлом году, которая достигла пиковых значений в 1 квартале 2020 года. Именно поэтому я не исключаю, что в целом по итогам 2020 года мы увидим ценовой прирост относительно 2019 года. Напомню, что за первые три месяца 2020 года столичные новостройки массового сегмента подорожали на 6,3%, бизнес-класса – на 6,7%. С началом самоизоляции темпы роста снизились: в апреле в массовом сегменте прирост составил 0,9%, в мае – всего 0,1%.

Тем не менее, мы не ожидаем и снижения цен в ближайшие месяцы. Несмотря на кризисные явления, ожидаемые проекты выходят по запланированным ценам и пользуются спросом у покупателей. В отличие от 2015 года, когда девелоперы активно демпинговали и на старте стоимость квадратного метра в проектах была значительно ниже рыночной, в этот кризис мы не наблюдаем подобного явления.

Кузнецова Наталия (Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» )

По вашим прогнозам, повлияет ли перенос старта продаж на цены в новостройках?

На сегодняшний день большая доля в реализации по стадиям строительной готовности как в комфорт, так и бизнес-классе, приходится на заключительные стадии строительной готовности

Соответственно, в результате сокращения вывода в реализацию новых проектов на нулевом цикле доля экспозиции на начальных стадиях строительной готовности также планомерно снижается. В результате мы наблюдаем ежемесячный прирост цены квадратного метра в среднем по рынку от 1,5 до 2%. Таким образом, основная причина заключается в повышении стадии строительной готовности.

Если рассматривать проекты отдельно, то можно увидеть, что в наиболее востребованных новостройках как в комфорт, так и бизнес-классе рост цены обусловлен не только стадией готовности. Отмечается прирост рыночного спроса. Поэтому в среднем ежемесячное увеличение цен может составить 5-6% и более. Подобная ситуация связана как с изменением структуры предложения по типу лотов, так и с политикой застройщика по гармонизации продаж.

Кроме того, несмотря на старт продаж на нулевом цикле, стартовая СВЦ каждый месяц планомерно увеличивается, что связано со спецификой рынка и переходом застройщиков на эскроу-счета и проектное финансирование. Так, например, прирост СВЦ на старте продаж в 2019-2020 г. по сравнению с 2018 г. (с аналогичными качественными параметрами, как, например, наличие отделки) выросла на 12-15%.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также