Союз потребителей РФ предлагает ввести новый ГОСТ для застройщиков


Председатель Союза потребителей РФ Петр Шелищ направил письмо в Минстрой с просьбой рассмотреть вопрос о введении специального ГОСТа для застройщиков. Новый ГОСТ предусматривает разработку метода оценки срока, в течение которого будет служить многоквартирный дом.

По мнению автора инициативы, этот стандарт позволит повысить качество жилья экономкласса, срок службы которого сокращается. Вдобавок, он поможет потенциальным покупателям квартир понять, сколько они смогут прожить в доме до того, как жилье станет аварийным, пишут «Известия». Таким образом, при установке цены квадратного метра девелоперы будут обязаны учитывать прогнозируемый срок службы здания.
Г-н Шелищ считает необходимым сделать этот стандарт обязательным на этапах экспертизы и утверждения проекта застройки, а также на этапе приемки домов. Эта информация также должна быть доступна и для потребителей.

В письме Союза потребителей указано, что панельные «хрущевки» рассчитаны всего на 50 лет службы и не подлежат реконструкции. У кирпичных пятиэтажек тех же годов постройки срок службы составляет 100 лет с условием, что в период 2015–2030 годов они пройдут капремонт. Панельные и блочные многоэтажки (9–16 этажей), которые возвели до 1980 года, прослужат 100 лет без реконструкции, хотя по окончании этого срока их должны снести. Более современные панельные дома, построенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции и должны быть демонтированы в 2070–2105 годах.

В то же время эксперты отмечают, что современные новостройки возводятся с применением новых технологий, а сроки службы жилых домов обычно меньше их реальной износостойкости при условии, если жильцы будут соблюдать правила эксплуатации, а власти — вовремя проводить капремонт.

Между тем, введение специального ГОСТа может изменить порядок уплаты взносов за капремонт. Сейчас граждане платят примерно одинаковые взносы на капитальный ремонт, хотя, к примеру, в кирпичном доме до него можно жить 60–80 лет, а в панельном его следует проводить раз в 20–25 лет. Новый ГОСТ, по мнению экспертов, подтолкнет власти к созданию сетки взносов за капремонт в зависимости от типов приобретаемого жилья.
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Коркка Надежда (Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE))

Как Вы оцениваете предложение Союза потребителей о введении нового ГОСТа при строительстве жилой недвижимости?

В целом введение четкой регламентации с точки зрения «срока годности» нового жилья очень важно. С одной стороны, сейчас резко будут сокращены требования в части СНиП к новому жилью, треть пунктов приобретёт рекомендательный характер. Это значит, что вариативность предложения жилья с точки зрения качества, функционала и срока эксплуатации вырастет. С другой стороны, ответственность собственников жилья, прежде всего материальная, постоянно возрастает (стоит вспомнить хотя бы взносы на капитальный ремонт). Покупая квартиру в новостройке, клиенты имеют право знать, какой срок прослужит им дом, и какие расходы на его эксплуатацию будут с этим сопряжены. При этом экономическая обстановка пока не обещает быстрого роста доходов населения, а это значит, что оборот на рынке жилья будет медленным. Соответственно, всё более распространенной практикой станет жизнь нескольких поколений семьи в одном и том же доме. Поэтому вопрос пригодности жилья для долгосрочного использования будет актуальным.

Доброхотова Ирина (Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»)

Как Вы оцениваете предложение Союза потребителей о введении нового ГОСТа при строительстве жилой недвижимости?

– Дело в том, что покупатель сегодня редко задумывается о том, сколько прослужит здание, в котором он покупает квартиру. При необходимости он может найти информацию о том, что современные монолитные дома, построенные с соблюдением всех стандартов, способны прослужить более 100 лет, как, кстати, и панель модернизированных серий. Покупатель знает, что новый дом простоит точно больше 50 лет, и этой информации обычно бывает достаточно. У нас в стране планировать что-то на десятилетия вперед как-то не принято. Чаще всего человек хочет понимать, сколько денег он потратит на покупку здесь и сейчас, а также сколько необходимо еще накопить на ремонт, если покупается квартира без отделки. «Успокаивает» покупателя и тот факт, что и банк выдает ипотеку на долгий срок, значит, уверен в том, что объект залога в ближайшее время будет в целости и сохранности, на крайний случай, есть и страховка от повреждения или утраты.

Даже получив информацию о том, что дом станет аварийным, например, в 2085 году, – что покупатель квартиры будет с этим делать? Скорее всего, просто примет к сведению, не более.
Застройщик в свою очередь гарантирует устранение различных недоделок в новостройке только в течение 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию, это требование все того же 214-ФЗ. Пока неясно, придется ли вносить изменения в эту статью, если будет принят новый ГОСТ, но скорее всего, нет, так как застройщик не обязан заниматься эксплуатацией здания – это бремя ложится на управляющую компанию или ТСЖ. Таким образом, даже если застройщика обяжут указывать реальный срок эксплуатации жилого дома, принципиальным образом это вряд ли что-либо изменит и в подходе к строительству, и в поведении покупателя жилья.

Козельцев Игорь (Генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»))

Как Вы оцениваете предложение Союза потребителей о введении нового ГОСТа при строительстве жилой недвижимости?

Прежде всего, нужно понимать, что сегодня ситуация в строительной отрасли совершенно иная, нежели несколько десятилетий назад. В частности, это касается панельных серий, которые уступили лидерство монолитным домам, но продолжили совершенствоваться. Современные панельные дома отличаются герметичностью швов, качественной тепло- и звукоизоляцией, более долгим сроком службы. Например, нормативный срок эксплуатации серии «ДОММОС» превышает 100 лет. Для сравнения, монолитные дома прослужат в среднем 150 лет. Думаю, с точки зрения покупателя квартиры в новостройке разница не столь принципиальна, особенно учитывая тот факт, что в Москве почти 40% квартир комфорт- и бизнес-класса приобретают люди в возрасте 30-40 лет, еще 25% - в возрасте 40-50 лет. То есть в любом случае современная новостройка прослужит не одному, а многим поколениям, прежде чем превратится в аварийное здание. Поэтому информация о сроке службе вряд ли будет играть ощутимую роль при выборе проекта.

Юрьева Ксения (Коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District))

Как Вы оцениваете предложение Союза потребителей о введении нового ГОСТа при строительстве жилой недвижимости?

На мой взгляд, данная инициатива не окажет значимого влияния на рынок недвижимости: новый ГОСТ скорее зафиксирует текущую ситуацию. Дело в том, что за последние десятилетия строительная отрасль сильно продвинулась вперед: на смену панельным типовым сериям, широко представленным на рынке еще в 2000-е годы, пришли монолитные дома, которые отличаются максимальным сроком эксплуатации среди всех типов домостроения – около 150 лет. Сегодня почти 90% квартир продается в монолитных и монолитно-кирпичных домах, а на панель приходится около 10%. Конечно, не исключено, что срок службы дома станет еще одним ориентиром для покупателей, однако явно не стоит ставить этот показатель на одну ступень со стоимостью квадратного метра. Основными критериями выбора новостройки в любом случае останутся локация, соотношение цены и качества, репутация девелопера и т. д.

Полушина Наталья (Директор по проектированию ГК «Гранель»)

Как Вы оцениваете предложение Союза потребителей о введении нового ГОСТа при строительстве жилой недвижимости?

Новый стандарт повлечет за собой положительные изменения на рынке новостроек массового сегмента. Данные нововведения повлияют как на качество строительства, так и на его долговечность с целью увеличения срока эксплуатации.

В связи с введением новых требований при строительстве конструктивной части зданий необходимо будет предусматривать усиление конструктивной части путем дополнительных мер, таких как добавочное армирование, использование бетона повышенного класса и т.п.

Конечно же, новый ГОСТ может сказаться на себестоимости строительства, увеличив ее на 15-20%, в зависимости от типа здания, что в свою очередь повлечет изменение стоимости конечного продукта, то есть жилья для покупателей.

Логинов Дмитрий (Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» )

Как Вы оцениваете предложение Союза потребителей о введении нового ГОСТа при строительстве жилой недвижимости?

Идея Союза потребителей РФ вызывает довольно серьезные споры. «Срок годности» жилых домов зависит от целого ряда факторов, большинство из которых не связаны с деятельностью застройщиков.

Предложения Союза потребителей РФ являются вырванной из контекста частью идеи определения «жизненного цикла» жилого дома. Любой МКД проходит через 4 стадии: проектирование, строительство, эксплуатация, утилизация (снос). Если стадии Проектирования и Строительства отнесены к компетенции застройщиков, то эксплуатация — это обязанность собственников помещений в МКД. Формально утилизация тоже возложена на собственников, но на практике чаще всего эти проблемы вынуждено решать государство, через программу расселения аварийного жилья. Идея нормативного регулирования «жизненного цикла» обсуждалась в контексте появления Жилищном кодексе РФ института «наемных домов» в 2014 году. Напомню, что согласно положениям ЖК РФ, всеми помещениями в наемном доме может владеть одно лицо. Если этим лицом является застройщик, то все 4 стадии «жизни» МКД оказывались в сфере ответственности одного юридического лица, следовательно, «жизненный цикл» МКД превращался бы в обычную бизнес-модель, при которой срок эксплуатации МКД должен был превышать срок окупаемости расходов на строительство. В том же 2014 году Национальным объединением проектировщиков была разработана «Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат».

На практике, наемные дома массового распространения не получили, и в связи с этим постепенно «на нет» сошли и разговоры о жизненном цикле МКД.

Действующее сейчас законодательство ограничивает обязательства застройщика по качеству построенного дома 5-летней гарантией. Во всем остальном срок фактической эксплуатации МКД зависит от самих собственников. В таких условиях установление «срока годности» на возводимые дома будет «мертвой» нормой. Застройщики будут указывать в проектной документации максимальные сроки для данной категории домов (75-100 лет) прекрасно отдавая себе отчет, что гарантийную ответственность за качество строительства будут нести только за первые 5 лет.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также