Аналитики компании «Бест-Новострой» подбили предварительные итоги на первичном рынке элит-класса Москвы. Как выяснилось из данных мониторинга, в последние месяцы уходящего года было введено сразу четыре новых проекта, а общее количество проектов в продаже составило 31 (141.6 тысяч м. кв.).
Наибольшее количество предложений сосредоточено в районе Хамовники – 39% от общего объема. За ним идут такие районы, как Таганка (15%), Тверская (14%). Самые скромные показатели по предложению зафиксированы на Арбате и в Мещанском районе; на них приходится всего 2% элитного рынка.
Что касается ценовой политики, самые дорогие квадратные метры находятся на Остоженке. Максимальный бюджет покупки превышает 11 млн долларов США. Одновременно с этим, в Тверском районе приобрести элитную квартиру можно всего лишь за 330 тысяч долларов США. Таким образом, разбег в ценах в элитном сегменте достаточно существенный.
Аналитики подсчитали, что в рублевом эквиваленте цена м кв. выросла на 1 п.п. – до 792 тысяч рублей; в долларовом эквиваленте цена, наоборот, опустилась на 3% - до 12.1 тысяч долларов. Высокий спрос удерживается на 2х-3х комнатные квартиры элитного класса.
С чем связан большой разрыв в стоимости элитного жилья (кроме территориального аспекта)?
Именно сейчас Остоженку и Тверскую нельзя сравнивать по стоимости. На рынке сложилась ситуация не в пользу последней. Участков для застройки все меньше, поэтому часть «новостроек» – реновация старого фонда, таких как ЖК «Советник», где стоимость начинается от 600 000 за кв.м. Для сравнения, Vesper рядом с садом Эрмитаж достраивает клубный дом ЖК Chekhov со стоимостью квадрата в три раза дороже.
Градостроительная ситуация на Остоженке намного благоприятнее – здесь больше места для строительства новых домов. А приватность Золотой Мили, выход к реке и камерная атмосфера сохраняют высокий ценовой уровень уже более 10 лет.
С чем связан большой разрыв в стоимости элитного жилья (кроме территориального аспекта)?
Разброс цен в элитном сегменте в 33 раза нельзя назвать чем-то экстраординарным. Например, в эконом- и комфорт-классе разница в бюджете покупки составляет 23 раза, в бизнес-классе – 26 раз. Однако, на мой взгляд, куда объективнее сравнивать стоимость квадратного метра. По нашим подсчетам, разница в элитном классе по цене «квадрата» составляет 6 раз.
На бюджет покупки помимо расположения оказывает влияние площадь объекта, которая может отличаться до десятка раз. Цена зависит и от других критериев, а именно – этажа, видовых характеристик каждой конкретной квартиры. К важным факторам оценки относится и стадия строительной готовности проекта. Жилье в готовых домах на 20-30% дороже, чем в проектах на начальной стадии строительства. На стоимость объекта влияет наличие эксклюзивного ремонта от именитых дизайнеров. И, конечно, помимо всех вышеперечисленных критериев, на стоимость элитного жилья оказывает давление и курс доллара. Если в 2014 году за счет невысокой волатильности разница между проектами, реализующимся по рублевому и долларовому прайсу, была незначительна, то после обесценивания рубля ценовой разрыв увеличился, поскольку некоторые девелоперы по-прежнему экспонируют проекты в валюте.