Власти Москвы предлагают подключить к программе реновации застройщиков
11 мая 2017 г.
Жилая недвижимость
3
1659
Иван Тихонов
Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также
РФПИ решил официально зарегистрировать «Спутник V» в Евросоюзе20 января в 15:37 Медицина«Справедливая Россия», «За правду» и «Патриоты России» сольются воедино20 января в 13:58 Внутренняя политикаПолучить шенгенскую визу пока можно без прививки от Covid-1920 января в 13:17 Туризм |
Самое читаемое
Самое обсуждаемое
Специально для редакции Сейчас.ру аналитики ГК «ФИНАМ» выполнили экспертную оценку инвестиционного рынка Основываясь на «индексе бигмака», The Economist сделал вывод о значительной недооцененности рубля Мишустин: настал переломный момент в пандемии Covid-19 Существует вероятность возрастания социального налогового вычета в РФ в 2 раза Коронавирус в РФ в течение последних суток |
Как Вы оцениваете идею привлечения девелоперов к программе реновации? Насколько выгодным с экономической точки зрения будет участие застройщиков?
Привлечение девелоперов к программе реновации – это неизбежный сценарий при заданных темпах и масштабах программы. Полагаю, что в каких-то формах (скажем, выкуп готовых квартир в жилых комплексах) власти будут сотрудничать с застройщиками еще раньше 2020 года. Однако, когда речь заходит о частном интересе, главный камень преткновения – это цена вопроса. Мэрия и девелоперы могут иметь разные представления о себестоимости строительства с отделкой (требование законопроекта о реновации), которая сейчас составляет порядка 50-60 тыс. рублей за кв. м без учета подключения к коммуникациям и получения исходной разрешительной документации. Принимая во внимание еще и эти статьи расходов, строительство «квадрата» может обойтись в 80-120 тыс. рублей за кв. м.
Строить себе в убыток никто не будет, поэтому властям понадобится принять участие, скажем, в строительстве социальной или инженерной инфраструктуры, пересмотреть требования по обеспечению соцобъектами или разрешить возвести значительный дополнительный объем жилья на продажу. В противном случае город должен быть готов к приобретению жилья для переселенцев по рыночным расценкам.
Как Вы оцениваете идею привлечения девелоперов к программе реновации? Насколько выгодным с экономической точки зрения будет участие застройщиков?
Полагаю, что при определенных условиях застройщики могли бы включиться в процесс переселения жильцов хрущевок. В частности, они могут «авансом» построить жилье по низкой себестоимости в обмен на получение в ближайшей перспективе потенциально выгодных участков под реализацию собственных проектов. Однако даже в этом случае нужно учитывать ряд трудностей.
Во-первых, в столичном регионе не так много девелоперов, которые могут позволить себе реализацию сразу нескольких проектов (да еще и квартальной застройки), где они долгое время должны будут работать на заданном низком уровне себестоимости. Для этого им необходима большая финансовая «подушка».
Во-вторых, в отличие от первой волны сноса 2000-х гг., и число расселяемых хрущевок выросло в 2-3 раза, и рыночные условия уже не те. Сейчас девелоперы работают в кризисных реалиях, и многие механизмы оптимизации расходов уже задействованы. Поэтому привлечь к программе придется больше игроков, чем раньше, но резерва для «благотворительности» в виде недорогого жилья для города у них намного меньше.
Кроме того, интересен вопрос: а сколько готовы городские власти предложить застройщикам при приобретении построенных «квадратов»? К примеру, Минстрой ежеквартально утверждает норматив рыночной стоимости квадратного метра жилья эконом-класса. В I квартале 2017 года в Москве он составил 90 400 рублей за кв. м. То есть себестоимость в понимании властей еще ниже этой цифры. Конечно, эти значения не имеют ничего общего с реалиями рынка. Скорее всего, городу долго придется искать партнеров, а двух-трех девелоперов первого эшелона в качестве участников реновации им не хватит. Поэтому, полагаю в конце концов взаимовыгодные механизмы привлечения застройщиков будут очень разнообразны и индивидуальны в каждом случае.
Как Вы оцениваете идею привлечения девелоперов к программе реновации? Насколько выгодным с экономической точки зрения будет участие застройщиков?
Действительно, более точные выводы возможны на этапе конкретизации условий участия девелоперов в программе. Согласно данным из открытых источников, сейчас обсуждается вариант использования компаний в качестве генподрядчиков. Это позволяет предположить, что «главным девелопером» будет сам город, и стройка будет осуществляться за счет бюджетных средств. Строителей, то есть участников программы, ждет более прогнозируемый доход в случае реализации данного формата работы, что касается вероятного объема квартир на продажу, то в данной ситуации это будет целиком зависеть от позиции города. Вопрос в том – захочет ли он окупить средства, вложенные реновацию, что представляет собой вероятный сценарий, и в каком объеме. От этого зависит, насколько сильно затронет программа реновации рынок недвижимости, учитывая спрос на жилье. По данным Росреестра, в марте 2017 года была зарегистрировано порядка 5400 договоров ДДУ.