С начала 2017 года в РФ начали формировать единый реестр пострадавших участников долевого строительства. Впрочем, Министерство строительства не всех обманутых дольщиков классифицирует как «обманутых». В частности, те граждане, которые не зарегистрировали свой договор в Росреестре, не могут считаться обманутыми.
В общенациональный реестр будет включаться только один объект недвижимости (квартира) гражданина, даже если он приобрел у застройщика, который не выполнил свои обязательства, две и более квартир.
Пострадавшим дольщик будет признан, если в договоре с девелопером отсутствует полис страхования гражданской ответственности или банковское поручительство, пишет «Российская Газета».
Уже в первый месяц осени регионы должны предоставить Минстрою сведения о количестве обманутых дольщиков.
По Вашему мнению, кого можно считать обманутым дольщиком? Согласны ли Вы с определением Минстроя?
Президент России Владимир Путин дал поручение разработать меры законодательной, организационной и финансовой поддержки участников долевого строительства, которые вложили деньги, но так и не получили обещанное жилье.
В 2017 году в России начали создавать общий реестр пострадавших участников долевого строительства, а сейчас регионы обязали предоставить представить Минстрою России «дорожные карты», в которых будут прописаны количество обманутых дольщиков и иные данные.
И начала формироваться очередь из «обманутых дольщиков» в виде их реестра.
Расширяются и уточняются критерии: кого можно, а кого нельзя считать пострадавшим, что бы вписать в этот реестр.
А что потом?
Потом, видимо, будет очередь за государственной финансовой поддержкой, как та, что сегодня состоит как из лиц, нуждающихся в приобретении жилья, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий и т.п.
Иначе зачем, уточнять и дорабатывать критерии, дорожные карты, правила ведения реестра обманутых дольщиков, согласно ч. 4 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Критерии отнесения граждан по договорам ДДУ, к числу пострадавших, тех, кого необходимо включать в Реестр "обманутых дольщиков" ранее был определен Приказом Минстроя России от 20.09.2013 N 403.
С 01 июля 2017 г. вступила в силу новая редакция Приказа Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр., в которой мы можем видеть уже обновленные критерии отнесения «обманутых дольщиков» к числу пострадавших граждан по договорам ДДУ, которые подлежат включению в соответствующий реестр Минстроя России:
неисполнение застройщиком объекта незавершенного строительства, обязательств по договору ДДУ в течение более 9 месяцев с даты, установленной в договоре, при отсутствии прироста вложений в «незавершенку» в течение 2 отчетных периодов (с исключениями);
привлечение застройщиком денежных средств гражданина - участника ДДУ осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с 214-ФЗ;
надлежащее исполнение гражданином - участником долевого строительства обязательств по договору ДДУ;
неисполнение застройщиком проблемного объекта обязательств по действующему договору ДДУ по передаче квартиры гражданину;
отсутствие лица, являющегося правопреемником прав и обязанностей застройщика по строительству проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве;
необеспечение обязательств застройщика по ДДУ поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры участнику долевого строительства, либо осуществление выплаты по ДДУ, обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика не может быть осуществлено ввиду ликвидации соответствующей банка или страховой компании;
отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан в отношении того же и (или) иного проблемного объекта.
Как мы видим, новые критерии, названные Минстроем России, значительно сократят реестровое количество «обманутых дольщиков».
В предыдущей редакции Приказа Минстроя России первый критерий отнесения граждан к числу пострадавших, говорил нам о прекращении или приостановлении строительства на срок более 9 месяцев на основании решения уполномоченных органов. Т.е. речь шла о приостановке «заморащиванию» стройки и заблаговременном (до наступления сроков передачи квартиры по договору ДДУ) включении «обманутых дольщиков» в реестр.
Был критерий ликвидации лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации.
Из новой редакции Приказа министерства исчез критерий, говоривший о заранее понятных и очевидных обстоятельствах, свидетельствующих о невыполнении застройщиком своих обязательств по договору ДДУ.
Исчез такой критерий, как привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Ранее, речь шла о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, безотносительно к исполнению гражданином своих обязательств по договору ДДУ.
Исчез ряд критериев о признании гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии с действующим уголовно-процессуальным, гражданско-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденных дел по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов.
Выбыл и такой важный критерий, как прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Безусловно, что те граждане, которые заключили договоры ДДУ и чьи права нарушены, остаются пострадавшими гражданами по договору ДДУ.
Но, если договоры ДДУ пострадавших граждан не зарегистрированы в Россреестре, то на указанные Президентом РФ меры законодательной, организационной и финансовой поддержки участников долевого строительства, рассчитывать им не приходится, поскольку их просто не окажется в соответствующем реестре.
И что тут скажешь?
Денег на всех граждан, чьи права нарушены, у государства не хватает.
Кризис.
По Вашему мнению, кого можно считать обманутым дольщиком? Согласны ли Вы с определением Минстроя?
В соответствии со статьей 1 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Приобретение жилых помещений в новостройках также возможно путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов, а также с помощью заключения предварительного договора купли-продажи и покупки вексель на приобретение квартиры.
Однако именно договор участия в долевом строительстве наиболее безопасен для потенциальных покупателей, поскольку ответственность застройщиков обычно страхуется в соответствии со статьей 15 Федерального закона N 214-ФЗ, а сам договор регистрируется в Росреестре согласно статье 4 Федерального закона N 214-ФЗ, что уменьшает риски двойных продаж.
Таким образом поддержка государством покупателей жилых помещений именно по договору участия в долевом строительстве является обоснованной. Положение относительно того, что участник долевого строительства может считаться обманутым только в отношении одной квартиры я считаю спорным, поскольку часто граждане покупают квартиру не только для себя, но и для своих детей.
Тот факт, что застройщик привлек денежные средства не имея договора страхования гражданской ответственности или банковского поручительства не должен влиять на признание участника долевого строительства обманутым дольщиком, поскольку страховые компании, как и банки, могут обанкротиться, и участник долевого строительства в этом случае также не сможет быстро вернуть вложенные денежные средства.