Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением
Е. МОРУНОВА
По договору ренты одна
сторона (получатель ренты) передает другой
стороне (плательщику ренты) в собственность
имущество, а плательщик ренты обязуется в
обмен на полученное имущество периодически
выплачивать получателю ренту в виде
определенной денежной суммы либо
предоставления средств на его содержание в
иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). При этом можно
установить обязанность по выплате ренты
бессрочно (постоянная рента) или на срок
жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Последняя может быть установлена на
условиях пожизненного содержания
гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).
Следует отметить, что договоры постоянной
ренты и денежной пожизненной ренты
являются новыми для российского
гражданского законодательства, хотя такая
разновидность пожизненной ренты, как
договор пожизненного содержания с
иждивением, была предусмотрена ст. 253, 254 ГК
РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи
жилого дома с условием пожизненного
содержания продавца. В новом ГК он
сформулирован значительно шире, изменен и
расширен предмет договора, качественный
состав сторон, введен ряд новых понятий, о
чем будет подробнее сказано далее. Для
риелторского бизнеса наиболее интересна
пожизненная рента, предметом которой
являются объекты недвижимости и
пожизненное содержание с иждивением.
Договор ренты - двусторонне обязывающий,
реальный и возмездный. Рента относится к
группе институтов гражданского права,
связанных с отчуждением (за плату или
бесплатно) имущества, которая обеспечивает
регулярный гарантированный доход,
получаемый лицом в обмен на отчуждение
имущества, сопряженный с риском и
неопределенностью размера ренты в силу
длительности рентных платежей. Срок
договора пожизненной ренты и договора
пожизненного содержания с иждивением
устанавливается на период жизни
гражданина, передающего имущество под
выплату ренты, либо на период жизни другого
указанного им гражданина.
Получателями
пожизненной ренты могут быть граждане, при
этом в отличие от норм ГК РСФСР 1964 г. не
имеет значения возраст, трудоспособность,
состояние здоровья получателя ренты.
Обязанностью получателя ренты по договору
является передача принадлежащего ему
объекта недвижимого имущества в
собственность плательщику ренты. В связи с
тем что право на получение пожизненной
ренты связано с личностью ее получателя,
последний, в отличие от получателя
постоянной ренты, не вправе передать право
на ее получение путем уступки права
требования. Пожизненная рента может быть
установлена в пользу нескольких граждан,
доли которых в праве на ее получение
признаются равными, если иное не
установлено договором. Если один из
получателей ренты умрет, его доля должна
переходить к пережившим его получателям
ренты, если иное не установлено
договором.
Плательщиками ренты могут
быть граждане, юридические лица, у которых
имеется заинтересованность и
необходимость в приобретении имущества у
получателя ренты и имеющие экономические
возможности выполнять обязанности по
договору. Обязанностью плательщика ренты
является оплата полученного имущества (в
случае, если имущество передается за плату)
и выплата ренты, размер которой по договору
пожизненной ренты не может быть менее 1 МРОТ
(п. 2 ст. 597 ГК РФ). По договору пожизненного
содержания с иждивением в обязанности
плательщика ренты входит обеспечение
потребностей получателя ренты в жилище,
питании, одежде, а если того требует
состояние здоровья гражданина - также и
уход за ним; в договор может быть включено
условие об оплате ритуальных услуг. Данный
список не является исчерпывающим.
Стоимость общего объема пожизненного
содержания с иждивением определяется
договором и не может быть менее 2-х МРОТ.
Форма договора ренты определена ст. 584 ГК РФ.
Договор ренты подлежит нотариальному
удостоверению, а договор,
предусматривающий отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты, подлежит также
государственной регистрации.
Предметом
договора пожизненной ренты может быть как
движимое, так и недвижимое имущество.
Предметом договора пожизненного
содержания с иждивением может быть только
недвижимое имущество.
Так как договор
ренты относится к группе договоров,
предусматривающих отчуждение имущества, то
по этому признаку сходен с договорами
купли-продажи, мены, дарения. Однако это
самостоятельный тип договора. От дарения
его резко отличает возмездность
отчуждения. Основное же отличие от
купли-продажи и мены заключается в
характере встречного удовлетворения,
предоставляемого получателю ренты в обмен
на отчуждаемое имущество. По договору
купли-продажи покупатель выплачивает за
товар определенную денежную сумму (цену),
равно как и по договору мены взаимное
отчуждение товаров осуществляется за
определенное, заранее оцененное сторонами
возмещение. По договору же ренты общий
объем причитающихся получателю ренты
платежей является неопределенным,
поскольку обязательство выплачивать ренту
действует на срок жизни получателя ренты. С
этой точки зрения договоры ренты являются
рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо
один, либо другой контрагент фактически
получит встречное удовлетворение меньшего
объема, чем им самим предоставленное.
В
соответствии с п. 2 ст. 585, "в случае, когда
договором ренты предусматривается
передача имущества за плату, к отношениям
сторон по передаче и оплате применяются
правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в
случае, когда такое имущество передается
бесплатно, - правила о договоре дарения (гл.
32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не
установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не
противоречит существу договора ренты". В
связи с изложенным следует отметить
необходимость соблюдения требований ст. 556
ГК РФ о передаче имущества при заключении
договора ренты с оплатой передаваемого
имущества. Нормами, регулирующими договор
дарения, составления документа о передаче
имущества не предусмотрено.
В
риелторском бизнесе нередко встречаются
случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет
важное практическое значение. Так,
например, возникает вопрос: возможно ли
применение к договору пожизненной ренты
или пожизненного содержания с иждивением,
если имущество передано под выплату ренты
бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том,
что даритель вправе отменить дарение в
случае, если он переживет одаряемого? По
мнению Методического совета Московской
областной нотариальной палаты, бесплатная
передача имущества под выплату ренты не
подразумевает дарения, ведь договор ренты
порождает у плательщика ренты
обязательства перед получателем ренты. В
случае смерти плательщика ренты его
обязательства должны по принципу
правопреемства перейти к его наследникам.
Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяет правила
договора дарения в отношениях между
сторонами лишь по передаче и оплате
предмета договора, но не отмены самого
договора. Поэтому получатель ренты не может
отменить договор ренты, применив правила,
предусмотренные для договора дарения.
Соглашаясь с изложенной позицией, хочу
отметить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК
РФ ("Отмена дарения") в целом неприменима к
договорам ренты.
В связи с анализом ст.
578 ГК РФ возникает интересная проблема. Так,
п. 1 указанной статьи закрепляет право
дарителя отменить дарение, если одаряемый
совершил покушение на его жизнь, жизнь
кого-либо из членов его семьи или близких
родственников либо умышленно причинил
дарителю телесные повреждения. В случае
умышленного лишения жизни дарителя
одаряемым право требования отмены дарения
принадлежит наследникам дарителя.
Вопрос о применении данной нормы
представляется спорным по изложенным ранее
основаниям, т.к. нормами, регулирующими
договор пожизненной ренты и пожизненного
содержания с иждивением, прямо не
предусмотрены основания для расторжения
договора, аналогичные п. 1 ст. 578 ГК РФ, хотя
совершение действий против получателя
ренты противоречит самой природе договора
ренты. Ведь целью получателя ренты по
договору является получение материальной
выгоды, а по договору содержания с
иждивением - еще и ухода, что
предусматривает создание таких условий
жизни получателю ренты, при которых он
будет чувствовать себя комфортно, ему будет
оказываться как материальная поддержка,
так и необходимый уход и лечение,
необходимые для поддержания жизненных
функций получателя ренты. Думаю, что
совершение противоправных действий в
отношении получателя ренты, не связанных с
лишением последнего жизни, может
рассматриваться как существенное
нарушение договора и являться основанием
для расторжения договора. Так как ГК РФ не
содержит специальных норм, регулирующих
рассмотренную ситуацию, то, по моему мнению,
возможно обращение к основам и принципам
гражданского права, а именно - применение
ст. 599 ГК РФ ("Расторжение договора
пожизненной ренты по требованию получателя
ренты") или п. 2 ст. 605 ГК РФ ("Прекращение
пожизненного содержания с иждивением") в
соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ,
устанавливающим, что "в случаях, когда
предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего
Кодекса отношения прямо не урегулированы
законодательством или соглашением сторон и
отсутствует применимый к ним обычай
делового оборота, к таким отношениям
применяется гражданское законодательство,
регулирующее сходные отношения (аналогия
закона)".
Еще более проблематичным
является вопрос о последствиях умышленного
лишения жизни получателя ренты
плательщиком ренты. Действующим
законодательством этот казус не
урегулирован, в связи с чем возможно
поставить вопрос о применении п. 2 ст. 6 ГК РФ,
согласно которому "при невозможности
использования аналогии закона права и
обязанности сторон определяются исходя из
общих начал и смысла гражданского
законодательства (аналогия права) и
требований добросовестности, разумности и
справедливости". Смею высказать точку
зрения, что право требования возврата
имущества может возникнуть у наследников в
порядке правопреемства, хотя это
требование и не может быть заявлено самим
получателем в связи со смертью по вине
плательщика, т.е. по причине, не зависящей от
воли получателя ренты.
Интересен вопрос
налогообложения по договору ренты,
имущество по которому передавалось
бесплатно. Ответ на этот вопрос дан в письме
Госналоговой инспекции по г. Москве от 10.08.98
N 31-08/24466 "О договорах ренты". Согласно ст. 572
ГК РФ по договору дарения одна сторона
(даритель) безвозмездно передает или
обязуется передать другой стороне
(одаряемому) вещь в собственность. При
наличии встречной передачи вещи или права
либо встречного обязательства договор не
признается дарением. Плательщиками налога
с имущества, переходящего в порядке
наследования или дарения в соответствии со
ст. 5 Закона РФ от 12.12.91 N 2020-1 "О налоге с
имущества, переходящего в порядке
наследования или дарения", являются
физические лица, которые принимают
имущество только в порядке наследования
или дарения. По другим видам сделок
вышеуказанным Законом взимание налога не
предусмотрено. Договор пожизненного
содержания с иждивением и договор дарения
представляют собой два самостоятельных
гражданско-правовых договора, заключение
которых считается достигнутым при
соблюдении всех существенных условий,
обязательных для заключения договоров
данного вида. Таким образом, если передача
имущества оформлена договором
пожизненного содержания с иждивением с
соблюдением всех существенных условий, для
его заключения, в том числе и на бесплатной
основе, положения вышеуказанного Закона не
применяются.
Как уже ранее указывалось,
форма договора ренты регламентируется ст.
584 ГК РФ. Договор ренты требует
нотариального удостоверения и
государственной регистрации. Договор,
устанавливающий ренту в пользу гражданина,
умершего к моменту заключения договора,
ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Исходя из
перечисленных норм, ВС РФ в Обзоре
законодательства и судебной практики за
третий квартал 2001 г. делает следующий вывод:
так как договор пожизненной ренты подлежит
государственной регистрации, права и
обязанности по нему возникают у сторон
именно с этого момента. В случае когда
предусмотренное законодательством
обязательное требование о государственной
регистрации не соблюдено, такой договор не
имеет юридической силы и не может иметь
никаких юридических последствий.
Следовательно, его нельзя считать
заключенным с момента его нотариального
удостоверения. Таким образом, данный вопрос
законодательством урегулирован, но тем не
менее он нередко становится предметом
обсуждения и споров.
В статье У.
Новопашиной ("Бизнес-адвокат". 2000. N 12)
рассматривается один из самых спорных, но в
то же время важных вопросов - момент
возникновения права собственности - и
рассматривается конкретный пример.
Между гражданами был заключен договор
пожизненного содержания с иждивением. В
порядке, установленном законодательством, 3
февраля 2000 г. ими были сданы документы для
государственной регистрации сделки и права
собственности на квартиру. 6 февраля 2000 г.
государственная регистрация была
приостановлена на один месяц для получения
разрешения на оформление сделки от
общественной жилищной комиссии.
Сам
факт приостановления является нарушением
законодательства, так как ограничивает
дееспособность граждан. В рассматриваемом
случае рентополучатель не смог
присутствовать на сделке лично, поскольку
находился в больнице, но при этом просьбу о
регистрации документов направил письменно
с соблюдением всех необходимых
формальностей (удостоверение подлинности
подписи). 9 февраля 2000 г. рентополучатель
скончался. В регистрации договора отказано
в связи со смертью одной из сторон
сделки.
Заключив договор пожизненного
содержания с иждивением, собственник
распорядился своим имуществом по своему
усмотрению. Подав документы на
государственную регистрацию и направив
заявление с просьбой зарегистрировать
сделку, собственник выполнил все
требования законодательства для
обеспечения действительности сделки.
В
соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение
требования о государственной регистрации
сделки влечет ее ничтожность. В данном
случае стороны выразили свое намерение на
регистрацию сделки. Датой государственной
регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним",
является день внесения соответствующих
записей в Единый государственный реестр
прав. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор,
подлежащий государственной регистрации,
считается заключенным с момента
государственной регистрации.
Нельзя не
согласиться с автором статьи, что данное
положение Закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" ограничивает права граждан по
распоряжению своим имуществом, поскольку
обусловливает возникновение прав и
обязанностей по сделке действиями
государственного органа, а не
волеизъявлением сторон.
По мнению У.
Новопашиной, решение этой проблемы
возможно либо путем внесения изменения в
законодательство, либо путем обращения в
Конституционный Суд с предложением о
признании неконституционной данной нормы
закона. Кроме того, автор считает разумным
вспомнить судебную практику, возникшую в
период приватизации, когда суды
