Права членов семьи собственника жилого помещения: комментарий нового законодательства(л.ю. михеева)
КОММЕНТАРИЙ НОВОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Материал подготовлен с
использованием правовых актов
по
состоянию на 23 мая 2005 года
Л.Ю.
МИХЕЕВА
Михеева Л.Ю., доктор юридических
наук, профессор кафедры гражданского права
Российской правовой академии Министерства
юстиции Российской Федерации.
С 1 января
2005 года нормы российского
законодательства, регулирующие
пользование жилым помещением членами семьи
его собственника, вновь изменились. В
статью 292 Гражданского кодекса Российской
Федерации во второй раз были внесены
изменения <*>, которые, как было указано в
пояснительной записке к соответствующему
законопроекту, направлены на "создание
максимальной привлекательности жилья на
рынке недвижимости и снижение рисков
ипотечного кредитования". Кроме того,
введенный в действие с 1 марта 2005 года
Жилищный кодекс Российской Федерации
дополнительно урегулировал отношения
между собственником жилого помещения и
членами его семьи. Рассмотрим все эти нормы
в действии.
--------------------------------
<*>
См.: Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О
внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации"
// Российская газета. N 292. 2004. 31
декабря.
Итак, само существование прав
членов семьи собственника жилого помещения
заложено в статье 292 ГК Российской
Федерации, в соответствии с которой
указанные лица, проживающие в
принадлежащем собственнику жилом
помещении, имеют право пользования этим
помещением на условиях, предусмотренных
жилищным законодательством.
Перечень
членов семьи собственника жилого
помещения
Круг лиц, относящихся к членам
семьи собственника, теперь определяет
статья 31 Жилищного кодекса Российской
Федерации. Возможность ее применения в
части определения круга членов семьи
собственника связана не только с прямой
отсылкой к жилищному законодательству,
сохранившейся в тексте пункта первого
статьи 292 ГК РФ. Дело в том, что жилищное
законодательство регулирует отношения
"пользования жилыми помещениями частного
жилищного фонда" (статья 4 ЖК РФ), которые в
сущности являются гражданско-правовыми.
Таким образом, нормы жилищного и
гражданского законодательства в части
регулирования указанных отношений
относятся как специальные и общие, что
следует в том числе и из статьи 7 ЖК РФ.
Прежде всего обращает на себя внимание
наименование статьи 31 ЖК РФ - "Права и
обязанности граждан, проживающих совместно
с собственником в принадлежащем ему жилом
помещении". Законодатель в данном случае не
упоминает термин "члены семьи" - так же, как и
в главе 35 ГК РФ, статья 677 которой называется
"Наниматель и постоянно проживающие вместе
с ним граждане". При заключении договора так
называемого коммерческого найма жилого
помещения сущность отношений между
нанимателем и постоянно проживающими с ним
гражданами юридически безразлична, чего,
кстати, нельзя сказать о социальном найме
(статьи 69, 70 ЖК РФ).
Статья 31 ЖК РФ
выделяет в принципе три вида лиц,
проживающих совместно с собственником, -
члены его семьи, бывшие члены его семьи и
граждане, пользующиеся жилым помещением на
основании соглашения с собственником
данного помещения (пункт 7). В последнем
случае речь идет о лицах, заключивших с
собственником договор найма, договор
безвозмездного пользования или иное
соглашение (например, договор пожизненного
содержания с иждивением, по которому
получатель ренты сохраняет право
пользования жилым помещением). Объем прав и
обязанностей этих лиц определяется не
законом, а договором.
Использование в
законодательстве термина "граждане,
постоянно проживающие" вместе с
нанимателем (собственником), позволяет
сделать вывод о том, что существо отношений
между владельцем жилого помещения и лицами,
которым он разрешил проживать вместе с ним,
играет для закона все меньшую роль.
Вместе с тем членство в семье сохраняет
значение юридического факта в фактическом
составе, порождающем право пользования
чужим жилым помещением.
Характерной
особенностью статьи 31 ЖК РФ является то, что
она регулирует указанные отношения лишь в
случаях, когда члены семьи собственника и
сам собственник проживают в одном и том же
жилом помещении. Отметим, что статья 292 ГК РФ
даже не подразумевает такого ограничения,
допуская возникновение у члена семьи прав в
отношении такого жилого помещения
собственника, в котором сам собственник не
проживает. Так, например, родители и их
взрослые дети зачастую проживают раздельно
в жилых помещениях, принадлежащих
родителям на праве собственности. Подобная
ситуация не охватывается статьей 31 ЖК РФ.
Создавшееся противоречие, на наш взгляд,
разрешается следующим образом. Положения
статьи 31 ЖК РФ являются специальными.
Однако указанная статья не может исключить
действия положений Гражданского кодекса,
нормам которого необходимо в силу статьи 3
ГК РФ отдавать предпочтение. Следовательно,
граждане, являющиеся членами семьи
собственника жилого помещения и
проживающие отдельно от самого
собственника в другом его доме или
квартире, приобретают в силу статьи 292 ГК РФ
право пользования жилым помещением, в
котором они живут. При этом статья 31 ЖК РФ к
отношениям с участием таких лиц не
применяется, а статья 6 ГК РФ не допускает
использование указанных положений
жилищного законодательства в порядке
аналогии закона.
Вместе с тем мы не
исключаем, что судебная практика пойдет по
другому пути и суды, не разграничивая
членов семьи на проживающих вместе с
собственником и отдельно от него, будут
применять при разрешении и тех и других
споров нормы ЖК РФ. Это было бы неверно.
Говоря о членах семьи, проживающих вместе с
собственником жилого помещения в одном и
том же жилом помещении, можно выделить две
их группы. К первой относятся супруг,
родители и дети. Разумеется, следует со
ссылкой на ст. 137 СК РФ также отнести к ним
усыновителей и усыновленных.
Статья 31
ЖК РФ создает правило, в силу которого
указанные лица автоматически приобретают
право пользования жилым помещением, если
проживают в нем постоянно. Таким образом, по
умолчанию при вселении собственником в
свое жилое помещение супруга, детей или
родителей у них возникает право
постоянного пользования жилым помещением.
Акт вселения со стороны собственника
свидетельствует о его желании предоставить
этим лицам соответствующее право.
Иные
условия проживания лиц из числа первой
группы членов семьи устанавливаются
исключительно соглашением с указанными
лицами, которое может быть заключено как
при их вселении, так и позже. Поскольку
статья 31 ЖК РФ (как и статья 54 ЖК РСФСР 1983
года) не определяет специальной формы
такого соглашения, следует, по-видимому,
признать необходимость облечения его в
простую письменную форму (статья 161 ГК РФ), а
при несоблюдении этой формы применять
пункт 1 статьи 162 ГК РФ.
Условия
подобного соглашения, касающиеся
проживания одного супруга в жилом
помещении, принадлежащем другому супругу,
могут также входить в содержание брачного
договора (статьи 40, 42 СК РФ). Однако в
соответствии с пунктом 2 статьи 41 СК РФ
брачный договор подлежит нотариальному
удостоверению.
Вторая группа членов
семьи - другие родственники,
нетрудоспособные иждивенцы и в
исключительных случаях иные граждане
(бабушки, внуки, племянники, так называемые
фактические супруги <*>, зятья, снохи,
отчимы, пасынки и пр.). Эти лица, напротив,
право пользования жилым помещением
автоматически не приобретают. В
соответствии с п. 1 ст. 31 ЖК РФ они могут быть
признаны членами семьи собственника.
--------------------------------
<*> Напомним, что
это весьма условный термин, не являющийся
юридическим. Все чаще таких лиц называют
сожителями.
Надо полагать, что такое
признание может осуществить суд. Во всяком
случае, используемая законодателем формула
"могут быть признаны" не дает третьим лицам
оснований произвольно полагать, что,
например, несовершеннолетний внук,
проживающий в жилом помещении,
принадлежащем его деду, имеет право
пользования этим жильем.
Для признания
указанных лиц членами семьи собственника
требуется установить весьма специфический
юридический факт - вселение их
собственником в жилое помещение "в качестве
членов своей семьи".
Сразу оговоримся,
что под вселением в качестве члена семьи не
может пониматься регистрация гражданина по
месту жительства, поскольку в соответствии
с Законом РФ "О праве граждан Российской
Федерации на свободу передвижения, выбор
места пребывания и жительства в пределах
Российской Федерации" регистрация или
отсутствие таковой не могут служить
основанием ограничения или условием
реализации прав и свобод граждан. Таким
образом, сама по себе регистрация, например,
снохи или внучки по месту жительства в
жилом помещении по заявлению собственника
не является правоустанавливающим фактом,
порождающим право пользования жилым
помещением.
Следует признать
использованную законодателем в ст. 31 ЖК РФ
формулировку более неудачной, нежели текст
абзаца второго статьи 53 ЖК РСФСР 1983 года
(которая подлежала применению к отношениям
с участием членов семьи собственника
жилого помещения в силу отсылки,
содержавшейся в абзаце втором ст. 127 ЖК
РСФСР). В ст. 53 ЖК РСФСР говорилось: "Другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы,
а в исключительных случаях и иные лица
могут быть признаны членами семьи
нанимателя, если они проживают совместно с
нанимателем и ведут с ним общее
хозяйство".
В соответствии с ранее
действовавшим законодательством именно
эти два факта в совокупности - совместное
проживание указанных лиц и ведение ими
общего хозяйства - свидетельствовали о
наличии семейных отношений <*>. Были
распространены случаи, когда собственник
жилья (или наниматель) вселял к себе
кого-либо на время в качестве временного
жильца, и если впоследствии отношения
собственника с этим лицом изменялись, у них
появлялось общее хозяйство, то у суда были
основания для признания ранее заселенного
временного жильца членом семьи
собственника (нанимателя).
--------------------------------
<*> Кстати сказать,
эти факты должны были устанавливаться и по
другой категории дел - по делам об
установлении отцовства ребенка, рожденного
вне брака (статья 48 Кодекса о браке и семье
РСФСР).
Теперь же суду надлежит
устанавливать, какой характер носило не
проживание граждан в одном жилом помещении,
а само вселение как фактическое действие.
Предположим, собственник, приглашая войти в
дом свою племянницу (или подругу) и внося ее
вещи, объявляет, что она будет проживать
вместе со всеми одной семьей. Если
подобного волеизъявления нет, то
определить характер вселения крайне
затруднительно, ведь дальнейшее
доброжелательное отношение к заселившейся
гражданке со стороны собственника
помещения и членов его семьи, выражающееся
в безвозмездном предоставлении ей крова и
питания, само по себе не свидетельствует о
возникновении семейных отношений, а может
быть проявлением обычного альтруизма.
Затруднения при оценке факта вселения
может вызвать и толкование слов "в качестве
членов своей семьи". Ни для кого не секрет,
что общепризнанного понятия "член семьи",
наделенного конкретным и стабильным
правовым содержанием, нет и не может быть.
Однако анализируемая норма предполагает
его субъективную оценку со стороны самого
собственника жилого помещения.
Представляется, что и доказать подобную
направленность воли собственника при
вселении им кого-либо в жилое помещение в
большинстве случаев будет практически
невозможно. Одним из доказательств по
данной категории дел, причем
доказательством весьма весомым, долгое
время будет служить регистрация лица по
месту пребывания или жительства - однако до
той поры, пока соответствующие
публично-правовые нормы, определяющие
порядок постановки и снятия граждан с
регистрационного учета, не подвергнутся
изменениям <*>.
--------------------------------
<*> Следует помнить, что соответствующее
Постановление Правительства Российской
Федерации, утвердившее Правила регистрации
и снятия граждан Российской Федерации с
регистрационного учета по месту пребывания
и по месту жительства в пределах Российской
Федерации, неоднократно изменялось,
ориентируясь на положения гражданского и
жилищного законодательства об основаниях
возникновения и прекращения прав на жилище.
См.: Постановление Правительства РФ от 17
июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил
регистрации и снятия граждан Российской
Федерации с регистрационного учета по
месту пребывания и по месту жительства в
пределах Российской Федерации и перечня
должностных лиц, ответственных за
регистрацию" (в ред. Постановлений
Правительства РФ от 23.04.1996 N 512, от 14.02.1997 N 172,
от 16.03.2000 N 231, от 14.08.2002 N 599, от 22.12.2004 N 825, с изм.,
внесенными Постановлением Правительства
РФ от 12.03.1997 N 290, Постановлением
Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 N 4-П)// СПС
.
Перечисленные обстоятельства наводят
на мысль, что законодатель пытался сузить
круг лиц, которые являются или могут быть
признаны членами семьи собственника жилого
помещения. Вполне вероятно, однако, что в
судебной практике длительное время будет
сохраняться прежний подход к определению
круга лиц, приравниваемых к членам семьи, и
учитываться будут не намерения
собственника при вселении этих лиц, а
фактическое создание с ними в последующем
семейных отношений.
Отдельно следует
остановиться на вопросе о целесообразности
обращения второй группы членов семьи в суд
с требованием о признании права
пользования жилым помещением. Итак, с
позиции буквального толкования ст. 31 ЖК РФ,
право пользования жилым помещением у этих
лиц возникает при условии его признания.
Рассуждая логически, надо признать, что
обращение, например, "фактического супруга"
в суд с иском о признании права пользования,
обращенным к собственнику жилого
помещения, явно свидетельствует о
состоянии конфликта и о прекращении
семейных отношений с собственником. Этого
не может произойти с родственниками
собственника жилого помещения, поскольку
родственные связи как вид семейных не могут
прекратиться (за исключением случаев
лишения родительских прав).
Таким
образом, единственной целью обращения в суд
со стороны такого лица ("фактического
супруга") будет требование о "сохранении"
права пользования жилым помещением на
определенный срок на основании пункта 4
статьи 31 ЖК РФ. В рамках одного и того же
судебного разбирательства следует в таком
случае рассмотреть и вопрос о том, возникло
ли право пользования, и вопрос о том, есть ли
основания для его сохранения.
Представляется, что для доказывания
возникновения права пользования жилым
помещением у лиц, относящихся ко второй
группе членов семьи, может быть
использовано не только судебное решение.
Подтверждением существования права
пользования жилым помещением у указанных
лиц может служить и соглашение с
собственником. При наличии подобного
соглашения правовой статус члена семьи
очевиден всем третьим лицам, в том числе и
государственным органам или органам
местного самоуправления.
Содержание прав
членов
