Права членов семьи собственника жилого помещения: комментарий нового законодательства(л.ю. михеева)
семьи собственника жилого
помещения
Поскольку статья 292 ГК РФ
устанавливает, что члены семьи
собственника имеют право пользования жилым
помещением на условиях, предусмотренных
жилищным законодательством, содержание
этого права определяется положениями ЖК РФ
(как уже отмечалось, для случаев
совместного проживания самого
собственника и членов его семьи в одном и
том же жилом помещении).
Содержание прав
членов семьи собственника состоит в
основном в возможности использовать жилое
помещение для своего проживания, причем эти
лица (если иное не предусмотрено
соглашением с собственником) вправе
пользоваться не отдельной его частью, а
помещением в целом.
Употребляемые в
пункте 2 статьи 31 ЖК РФ слова "наравне с
собственником" применительно к
возможностям пользования означают также,
что члены семьи собственника вправе
использовать жилое помещение в своих
интересах и по своему усмотрению.
Разумеется, при пользовании эти лица не
должны нарушать закон, а также права и
интересы других лиц, поскольку такие
действия не может совершать и сам
собственник (см. п. 2 ст. 209 ГК РФ). Например,
члены семьи собственника, так же как и он
сам, не вправе использовать жилое помещение
не по назначению (п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 31 ЖК РФ).
Необходимо отметить, что право члена семьи
собственника жилого помещения в силу
пункта 3 статьи 292 ГК РФ обладает признаками
абсолютной защиты, то есть его обладатель
вправе требовать устранения нарушений его
прав на жилое помещение от любых лиц,
включая собственника помещения. Такая
ситуация не исключается, и в судебной
практике встречаются, например, иски о
вселении в жилое помещение, предъявляемые
престарелыми родителями к своим детям -
собственникам жилья.
В этой связи не
может не возникнуть вопрос о вещном
характере такого права.
Принадлежность
прав членов семьи собственника к числу
вещных уже получила свое обоснование в
современной литературе <*>. Новая
редакция статьи 292 ГК РФ с изменениями,
вступившими в силу с 1 января 2005 года,
природы этих прав не изменила. То
обстоятельство, что эти права отныне за
вещью не следуют, т.е. прекращаются с
переходом права собственности на жилое
помещение к другому лицу, само по себе не
превращает их в обязательственные. Следует
также помнить, что п. 4 ст. 292 пока еще
ограничивает в некоторых случаях и саму
возможность перехода права собственности
на жилище.
--------------------------------
<*>
См., напр.: Скловский К.И. Применение
гражданского законодательства о
собственности и владении. Практические
вопросы. М., 2004. С. 319.
Однако, как известно,
вещные права, ограничения (обременения)
прав на недвижимое имущество подлежат
государственной регистрации. В этой связи
вызывает интерес причина, по которой
законодатель, прямо закрепив в статье 33 ЖК
РФ возможность государственной
регистрации права на жилое помещение,
возникающего в силу завещательного отказа,
не предусмотрел возможности
государственной регистрации права члена
семьи собственника жилого помещения.
Разумеется, фраза "вправе потребовать
государственной регистрации права
пользования жилым помещением, возникающего
из завещательного отказа" не означает, что
момент возникновения права на жилое
помещение в силу завещательного отказа
связан с моментом его государственной
регистрации. Однако смысл названного
пункта 3 статьи 33 ЖК РФ состоит в том, чтобы
предоставить правообладателю возможность
самостоятельно, помимо воли собственника
жилого помещения зарегистрировать свое
право, тем самым обеспечив себе защиту от
собственника.
Ни Гражданским, ни
Жилищным кодексами, ни иными федеральными
законами напрямую не предусмотрена
необходимость государственной регистрации
права пользования жилым помещением членом
семьи собственника. Вместе с тем само по
себе это обстоятельство еще не доказывает
обязательственной природы этого права.
Действующее законодательство о
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в
принципе не исключает возможности
регистрации ограничений права
собственности при наличии права
пользования жилым помещением у членов
семьи собственника. Пункт 2 статьи 13
Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" допускает осуществление
регистрации ограничений (обременений)
права собственности по заявлению
несобственника, а Правила ведения Единого
государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним <*>
предписывают вносить в подраздел III-6 записи
о "прочих ограничениях (обременениях)".
--------------------------------
<*> Постановление
Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 12.11.2004)
"Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС
.
Таким образом, представляется, что члены
семьи собственника жилого помещения,
относящиеся к первой группе (супруг,
родители, дети), смогут зарегистрировать
ограничение (обременение) права
собственности в свою пользу, представив
документы, подтверждающие членство в семье
и проживание вместе с собственником. Что же
касается второй группы членов семьи, то по
смыслу ст. 31 ЖК РФ они должны предварительно
подтвердить в суде свои отношения с
собственником и свое право пользования
жилым помещением.
На членов семьи
собственника ложится часть бремени по
содержанию жилого помещения. Точнее,
дееспособные члены семьи собственника,
проживающие в принадлежащем ему жилом
помещении, несут солидарную с
собственником ответственность по
обязательствам, вытекающим из пользования
жилым помещением (абзац второй пункта 1
статьи 292 ГК РФ). В пункте 3 статьи 31 ЖК РФ
содержится вполне справедливое уточнение:
иное может быть установлено соглашением
между собственником и членами его семьи
<*>.
--------------------------------
<*> В
отношениях между супругами, один из которых
не является собственником жилого
помещения, таким соглашением может
опять-таки стать брачный договор. Более
того, если супруги пришли к необходимости
заключения соглашения, определяющего
порядок пользования одним из них жилым
помещением другого, им следует
порекомендовать и одновременно определить
порядок несения ими ответственности по
обязательствам, вытекающим из пользования
жилым помещением.
Хотелось бы лишь
добавить, что указанные нормы об
ответственности по обязательствам,
вытекающим из пользования жилым
помещением, вступают в некоторое
противоречие с положениями об ограничении
гражданской дееспособности лиц,
злоупотребляющих спиртными напитками и
наркотическими средствами. По смыслу
статьи 30 ГК РФ такие лица самостоятельно
несут гражданско-правовую ответственность.
Суд не ограничивает их гражданскую
деликтоспособность. Между тем статьи 292 ГК и
31 ЖК не предполагают возложения на них
ответственности по обязательствам,
вытекающим из пользования жилым
помещением.
Основания прекращения права
пользования жилым помещением
1. Право
пользования жилым помещением членом семьи
собственника может прекратиться по
основаниям, предусмотренным соглашением,
заключенным с собственником. Так, при
вселении в жилое помещение, принадлежащее
одному из супругов, между супругами, как уже
отмечалось, может быть заключено
соглашение, определяющее порядок
пользования помещением
супругом-несобственником. В таком
соглашении может быть предусмотрен срок
существования права пользования или
обстоятельства, с появлением которых оно
прекращается. Например, не исключается
заключение соглашения, в соответствии с
которым супруг собственника обязуется
покинуть жилое помещение по первому
требованию.
2. Право члена семьи
собственника жилого помещения, будучи
тесно связанным с личностью
правообладателя, прекращается с его
смертью.
3. Другое основание прекращения
права члена семьи - переход права
собственности на жилое помещение к другому
лицу. Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ из
текста пункта 2 статьи 292 ГК РФ исключена
частица "не". Таким образом законодатель
преследовал цель устранить излишние
ограничения права собственности,
стесняющие гражданский оборот жилой
недвижимости. Используя указанную норму,
собственник жилого помещения вправе, не
взирая на пожелания членов своей семьи,
заключить договор об отчуждении жилого
помещения (например, договор дарения
квартиры третьему лицу). Тем самым при
переходе права собственности на жилище
права членов семьи собственника
"автоматически" прекратятся. Конечно, не
исключено, что бывший собственник жилого
помещения приобретет право пользования
этим же жилищем, но уже на другом основании -
в качестве члена семьи нового собственника
<*>.
--------------------------------
<*>
Думается, что при наличии определенных
обстоятельств такие сделки могут быть
расценены как мнимые (ст. 170 ГК РФ), а
действия собственника могут быть расценены
как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
В
случае если в результате отчуждения жилого
помещения собственник приобретет себе
новую жилую недвижимость (например, по
договору мены), возникновение права
пользования новым жилым помещением у
членов его семьи будет зависеть опять-таки
от воли собственника. Если он вселит в новый
дом или квартиру своих супруга, детей и
родителей, то право пользования у них
возникнет.
В то же время ни жилищное, ни
семейное законодательство, строго говоря,
не обязывают собственника предоставлять
свое жилище членам своей семьи.
Доктринальное понятие обязанности по
содержанию членов семьи сводится к выплате
в предусмотренных законом случаях денежных
средств (алиментов), но не включает в себя
обеспечение детей, родителей или супруга
жилищем.
Следует также иметь в виду, что
права членов семьи собственника жилого
помещения прекращаются и в других случаях
перехода права собственности на жилое
помещение, в частности:
- при обращении
взыскания на жилище в предусмотренном
законом порядке (см. ст. 78 Федерального
закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
пункт 1 статьи 446 Гражданского
процессуального кодекса РФ);
- при
переходе права собственности на жилое
помещение в порядке наследования.
Возможность прекращения права пользования
жилым помещением собственника по воле
собственника ограничена в тех случаях,
когда в жилом помещении проживают
находящиеся под опекой или попечительством
члены семьи собственника данного жилого
помещения либо оставшиеся без
родительского попечения
несовершеннолетние члены семьи
собственника.
Как известно, на
основании пункта 4 статьи 292 ГК РФ в его
первоначальной редакции требовалось
получение согласия органа опеки и
попечительства в случаях отчуждения жилого
помещения, в котором проживают
несовершеннолетние члены семьи
собственника.
Федеральным законом от 15
мая 2001 г. N 54-ФЗ <*>, с одной стороны, был
расширен перечень лиц, чьи права подлежат
охране (в п. 4 ст. 292 ГК РФ было включено
упоминание не только о несовершеннолетних,
но и о недееспособных или ограниченно
дееспособных членах семьи собственника), а
с другой стороны, была предпринята попытка
ограничить произвольное публичное
вмешательство в осуществление
собственником своего права. Согласие
органа опеки и попечительства на
отчуждение жилого помещения требовалось,
если при этом затрагивались права или
охраняемые законом интересы указанных лиц.
На деле последнее новшество не имело
успеха, поскольку всякая сделка об
отчуждении жилого помещения требовала
согласия органа опеки, как затрагивающая
права или интересы проживающих в помещении
недееспособных или не полностью
дееспособных членов семьи собственника.
--------------------------------
<*> Собрание
законодательства РФ. 21.05.2001. N 21. Ст.
2063.
Стремясь облегчить гражданский
оборот жилой недвижимости, законодатель
Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ уточнил
круг лиц, чьи права требуют такой
специальной охраны. Это: а) находящиеся под
опекой или попечительством члены семьи
собственника, б) оставшиеся без
родительского попечения
несовершеннолетние члены семьи
собственника (о чем известно органу опеки и
попечительства). К числу первых
относятся:
- лица, в отношении которых на
основании статей 32 и 33 ГК РФ установлены
опека или попечительство;
- лица, над
которыми не установлены опека или
попечительство, но обязанности опекунов
или попечителей которых на основании
статьи 35 ГК РФ исполняют воспитательные,
лечебные учреждения, учреждения социальной
защиты населения или другие аналогичные
учреждения или сам орган опеки и
попечительства;
- несовершеннолетние
граждане, опекунами (попечителями) которых
на основании статьи 153 СК РФ являются
приемные родители.
К числу вторых в
соответствии со ст. 121 СК РФ относятся все
дети, родители которых лишены родительских
прав, длительно отсутствуют, уклоняются от
воспитания детей или от защиты их прав и
интересов, в том числе отказываются взять
своих детей из воспитательных учреждений,
лечебных учреждений, учреждений социальной
защиты населения и других аналогичных
учреждений, а также дети, над которыми
фактически не осуществляется родительское
попечение. Новая редакция ст. 292 ГК РФ
формализует понятие "ребенок, оставшийся
без попечения родителей", поскольку
жилищные права таких детей подлежат защите
лишь в случаях, когда о факте отсутствия
попечения родителей известно органу опеки
и попечительства.
На основании ст. 122 СК
РФ орган опеки и попечительства
устанавливает данный факт самостоятельно,
без обращения к суду, путем обследования
условий жизни ребенка не позднее чем в
течение трех дней со дня получения сведений
о нарушении прав и интересов ребенка.
В
соответствии с п. 3 Правил ведения
государственного банка данных о детях,
оставшихся без попечения родителей, и
осуществления контроля за его
формированием и использованием <*> по
обнаружении факта отсутствия
родительского попечения орган опеки и
попечительства обязан зарегистрировать
данные о ребенке в журнале первичного учета
детей, оставшихся без попечения родителей
<**>. Этот момент, по всей видимости, и
следует считать моментом, с которого орган
опеки и попечительства узнал о факте
отсутствия попечения родителей в смысле п. 4
статьи 292 ГК РФ.
--------------------------------
<*> Постановление Правительства РФ от
04.04.2002 N 217 "О государственном банке данных о
детях, оставшихся без попечения родителей,
и осуществлении контроля за его
формированием и использованием" // СПС .
<**> См.: Приказ Минобразования РФ от 28.06.2002
N 2482 "Об организации работы по ведению
государственного банка данных о детях,
оставшихся без попечения родителей" // СПС
.
Взаимодействие органов опеки и
попечительства с органами по
государственной регистрации основывается
на положениях статьи 28 ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", в
соответствии с которой сведения о
проживающих в жилом помещении членах семьи
собственника данного жилого помещения,
находящихся под опекой или
попечительством,
