Постановление десятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу n а41-993/10 в удовлетворении исковых требований о взыскании долга по договору аренды, неустойки, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения отказано правомерно, так как вступившим в законную силу судебным актом установлено, что ответчик не использовал помещение в спорный период, а факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды не доказан.суд первой инстанции арбитражный суд московской области

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2010 г. по делу N А41-993/10
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2010 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Черниковой Е.В., Диаковской Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,
при участии в заседании:
от истца Индивидуального предпринимателя Лопарева А.В. - Кахно А.В. - представитель по доверенности от 18 сентября 2009 года,
от ответчика ООО "Веста" - Егоров И.П. - директор Общества - решение N 3 от 25 января 2010 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Индивидуального предпринимателя Лопарева Андрея Владимировича и Общества с ограниченной ответственностью "Веста" на решение Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2010 года по делу N А41-993/10, принятое судьей Неяскиной Е.А., по иску Индивидуального предпринимателя Лопарева Андрея Владимировича к Обществу с ограниченной ответственностью "Веста" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 81 241 руб. 98 коп., пени в размере 7 744 руб. 13 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения N 2007073 от 22 июня 2007 года, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Веста" к Индивидуальному предпринимателю Лопареву Андрею Владимировичу о признании договора аренды нежилого помещения N 2007073 от 22 июня 2007 года расторгнутым, взыскании упущенной выгоды,
установил:
Индивидуальный предприниматель Лопарев Андрей Владимирович обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Веста" (далее по тексту - ООО "Веста") о
- взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 2007073 от 22 июня 2007 года в размере 81 241 руб. 98 коп.;
- взыскании пени в размере 7 744 руб. 13 коп.;
- расторжении договора аренды нежилого помещения N 2007073 от 22 июня 2007 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Климовска и Обществом с ограниченной ответственностью "Веста";
- выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2А (л.д. 5 - 8 т. 1).
Общество с ограниченной ответственностью "Веста" обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к Индивидуальному предпринимателю Лопареву Андрею Владимировичу
- о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения общей площадью 49,5 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2-а N 2007073 от 22 июня 2007 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Климовска и ООО "Веста";
- взыскании упущенной выгоды в размере 2 000 000 рублей;
- взыскании ранее перечисленных денежных средств в размере 30 968 руб. 49 коп. за неоказанные услуги, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 7 - 8, 48 - 50 т. 2).
Определением Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2010 года принято встречное исковое заявление ООО "Веста" (л.д. 5 т. 2).
Решением Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2010 года в удовлетворении первоначального иска Индивидуального предпринимателя Лопарева А.В. отказано.
Встречный иск ООО "Веста" удовлетворен частично.
Суд взыскал с ИП Лопарева А.В. в пользу ООО "Веста" денежные средства в размере 30 968 руб. 49 коп. за неоказанные услуги, расходы по уплате госпошлины в размере 5 238 руб. 74 коп.
Суд расторг договор аренды нежилого помещения общей площадью 49,5 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2А N 2007073 от 22 июня 2007 года, заключенный между КУИ города Климовска и ООО "Веста".
В остальной части в удовлетворении встречного иска ООО "Веста" отказано (л.д. 135 - 137).
Не согласившись с данным судебным актом, Индивидуальный предприниматель Лопарев Андрей Владимирович и Общество с ограниченной ответственностью "Веста" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 145 - 146, 151 - 152 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы Индивидуального предпринимателя Лопарева А.В. поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска ИП Лопарева А.В., в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Веста" просил отказать.
Представитель ООО "Веста" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО "Веста" к ИП Лопареву А.В. о взыскании упущенной выгоды в размере 2 000 000 рублей. В остальной части решение суда первой инстанции просил оставить без изменения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 22 июня 2007 года между Комитетом по управлению имуществом г. Климовска (Арендодатель) и ООО "Веста" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 2007073 (л.д. 9 - 11 т. 1).
По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 49,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2а. Помещение предоставляется арендатору для осуществления деятельности по изготовлению, реализации и ремонту очков (п. 1.2. Договора). Арендуемое помещение согласно поэтажному плану и техническому паспорту (инв. N 2449), состоит из комнат N 38, 39, 43, 44, этаж 1 (п. 1.4 Договора).
В соответствии с п. 2.1. договора помещение предоставляется арендатору в аренду на срок с 06 апреля 2007 г. по 30 апреля 2011 г.
05 декабря 2007 года Комитет по управлению имуществом г. Климовска (продавец) по договору купли-продажи N 65, заключенному с Лопаревым А.В. (покупатель), продал, а покупатель купил объект недвижимого имущества: фабрика-кухня, назначение: нежилое, 3-этажная с цокольным этажом, общей площадью 2923,9 кв. м, инв. N 068:024-2449, лит. А, п/А, Б, Б, расположенная по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2-А. (л.д. 13 - 16 т. 1).
Согласно пункту 1.1. договора вышеуказанный объект недвижимости обременен, в том числе, договором аренды N 2007073 от 22 июня 2007 года сроком до 30 апреля 2011 года.
11 января 2008 года Лопареву А.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества (л.д. 17 т. 1).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пунктом 3.1 договора аренды N 2007073 от 22 июня 2007 года предусмотрено, что размер арендной платы за пользование помещением составляет 48 262 руб. 50 коп. в год без учета налога на добавленную стоимость.
Размер арендной платы в месяц составляет 4 021 руб. 88 коп. без учета НДС на добавленную стоимость (пункт 3.2 договора).
Предъявляя настоящие исковые требования, Индивидуальный предприниматель Лопарев А.В. сослался на то, что в нарушение условий договора аренды N 2007073 от 22 июня 2007 года ООО "Веста" не исполнило обязательств по внесению арендных платежей за период с ноября по декабрь 2008 года, а также с января по декабрь 2009 года, в связи с чем за ним образовалась задолженность на общую сумму 81 241 руб. 98 коп., которую истец по первоначальному иску просил взыскать в свою пользу.
Поскольку ООО "Веста" существенно нарушило условия договора аренды N 2007073 от 22 июня 2007 года, истец просил расторгнуть спорный договор и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Разрешая спорные правоотношения в указанной части, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе Индивидуальному предпринимателю Лопареву А.В. в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в рамках дела N А41-11237/08 ООО "Веста" обращалось в Арбитражный суд Московской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Лопареву А.В. об обязании ответчика не чинить Обществу и его работникам препятствий в пользовании нежилым помещением - общей площадью 49,5 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2А; не препятствовать проходу через помещения 52, 54 (тамбур, фойе) в арендуемое помещение, передаче ключей от входной двери в помещения 52, 54 по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2-А, взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме 5 362 руб. 16 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, упущенной выгоды в размере 94 752 руб. 28 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2008 г. по делу N А41-11237/08 исковые требования ООО "Веста" в части обязания Индивидуального предпринимателя Лопарева А.В. не чинить ООО "Веста" и его работникам препятствий в пользовании нежилым помещением - общей площадью 49,5 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2А; не препятствовать проходу через помещения 52, 54 (тамбур, фойе) в арендуемое помещение, передаче ключей от входной двери в помещения 52, 54 по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2-А, взыскании расходов по оплате госпошлины в сумме 2 000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей удовлетворены (л.д. 77 - 79 т. 1).
На основании вышеуказанного решения суда Арбитражным судом Московской области 20 ноября 2008 года выдан исполнительный лист N 0107304, в соответствии с которым судебным приставом-исполнителем Подольского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов Московской области постановлением возбуждено исполнительное производство N 46/27/2769/19/2008 от 28 ноября 2008 года.
17 марта 2010 года судебным приставом-исполнителем Подольского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов Московской области составлен акт приема-передачи взыскателю имущества, указанного в исполнительном документе (л.д. 175 т. 1).
Из содержания указанного акта усматривается, что 17 марта 2010 года в присутствие понятых Обществу с ограниченной ответственностью "Веста" передан ключ от входной двери в помещение по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2А.
Таким образом, в спорный период с ноября по декабрь 2008 года и с января по декабрь 2009 года Общество с ограниченной ответственностью "Веста" не использовало спорное помещение.
Факт того, что ответчик не использовал спорное нежилое помещение в период с ноября по декабрь 2008 года и с января по декабрь 2009 года подтверждается также письмом, в котором Индивидуальный предприниматель Лопарев А.В. сообщил Обществу с ограниченной ответственностью "Веста" о том, что помещения, арендуемые Обществом по договору аренды N 2007073 от 22 июня 2007 года, будут задействованы и использоваться им самим с 07 апреля 2008 года, в связи с чем с 07 апреля 2008 года для Общества будет закрыт доступ в помещения (л.д. 71 т. 1).
В пункте 10 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Учитывая создание Индивидуальным предпринимателем Лопаревым А.В. препятствий ООО "Веста" в пользовании арендованным имуществом, истец не вправе требовать от ООО "Веста" внесения арендной платы за период с ноября по декабрь 2008 года и с января по декабрь 2009 года в размере 81 241 руб. 98 коп., а также сумму начисленной пени в размере 7 744 руб. 13 коп.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку Индивидуальным предпринимателем Лопаревым А.В. не доказан факт ненадлежащего исполнения ООО "Веста" условий договора аренды N 2007073 от 22 июня 2007 года, оснований, предусмотренных вышеназванной нормой закона, для расторжения договора аренды не имеется.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных Индивидуальным предпринимателем Лопаревым А.В. требований.
Обществом с ограниченной ответственностью "Веста" предъявлены встречные исковые требования к Индивидуальному предпринимателю Лопареву Андрею Владимировичу
- о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения общей площадью 49,5 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Заводская, д. 2-а N 2007073 от 22 июня 2007 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Климовска и ООО "Веста";
- взыскании упущенной выгоды в размере 2 000 000 рублей;
- взыскании ранее перечисленных денежных средств в размере 30 968 руб. 49 коп. за неоказанные услуги (л.д. 7 - 8, 48 - 50 т. 2).
В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "Веста" уплатило Индивидуальному предпринимателю Лопареву А.В. арендную плату за апрель - октябрь 2008 г. в