Статья 20 ЗК РФ в п. 1 устанавливает исчерпывающий перечень видов юридических лиц, которым с момента вступления в силу ЗК РФ могут предоставляться земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование. Из коммерческих организаций в этот список входят только федеральные казенные предприятия. Они представляют собой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, созданные по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Этим федеральные казенные предприятия отличаются от иных унитарных предприятий, создаваемых по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления и основанных на праве хозяйственного ведения.. Из некоммерческих организаций правом получения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование располагают только государственные и муниципальные учреждения.
Учреждением по Гражданскому кодексу
признается организация, созданная
собственником для осуществления
управленческих, социально-культурных или
иных функций некоммерческого характера и
финансируемая им полностью или частично.
Учредителями некоммерческой организации в
форме учреждения в зависимости от целей ее
создания могут быть как физические и
юридические лица, так и государство и
муниципальные образования. Только
государственные и муниципальные
учреждения могут получать земельные
участки в постоянное (бессрочное)
пользование.
В пункте 1 ст. 20 названы
также органы государственной власти и
органы местного самоуправления. Известно,
что гражданская дееспособность Российской
Федерации, субъектов РФ, муниципальных
образований осуществляется через их
органы. Так, в систему федеральных органов
исполнительной власти входят
Правительство РФ, федеральные
министерства, федеральные агентства и
федеральные службы. Система органов
субъекта РФ определяется его конституцией
или уставом. Эти органы имеют право
выступать от имени Российской Федерации,
субъекта Российской Федерации в
отношениях, регулируемых гражданским
законодательством. Однако как юридические
лица они представляют собой чаще всего
также государственные (или, соответственно,
муниципальные) учреждения и в качестве
таковых получают земельные участки.
Все
остальные юридические лица, если они
получили земельные участки в постоянное
(бессрочное) пользование до вступления в
силу Земельного кодекса, обязаны
переоформить это право на право аренды или
приобрести земельный участок в
собственность до 1 января 2006
г.
Е.М.
Обязан ли гражданин переоформить
свои права на земельный участок,
предоставленный ему в пожизненное
наследуемое владение или постоянное
(бессрочное) пользование?
С момента
вступления в силу ЗК РФ земельные участки
гражданам в постоянное (бессрочное)
пользование и пожизненное наследуемое
владение не предоставляются. Данные права
на землю, как не предусмотренные
соответствующими статьями Земельного
кодекса, подлежат переоформлению (п. 1 ст. 3
Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ
"О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации"). В соответствии со
ст. 20 и 21 Кодекса граждане, обладающие
земельными участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования, и граждане,
имеющие земельные участки в пожизненном
наследуемом владении, имеют право
приобрести их в собственность.
В
Земельном кодексе используются термины
"приобретение в собственность",
"предоставление в собственность"
(земельного участка). В данном случае
приобретение осуществляется бесплатно, т.е.
фактически имеет место предоставление
участка в собственность, а вернее -
переоформление прав гражданина на данный
земельный участок, который в свое время был
ему предоставлен на законных основаниях по
решению компетентного государственного
органа в пользование или пожизненное
наследуемое владение. На практике для
данной процедуры также часто используется
термин "приватизация", поскольку имеет
место осуществляемая самим собственником
передача имущества (земельного участка),
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, в
собственность граждан. Однако в
соответствии со ст. 217 ГК РФ приватизацией
является такая передача имущества, которая
производится по законам о приватизации
государственного или муниципального
имущества, поэтому в рассматриваемом нами
случае говорить о приватизации юридически
неточно. Точно так же, как во время аграрной
реформы, производилась фактически
приватизация земель колхозов и совхозов,
однако законы того времени о приватизации
на этот процесс не распространялись, он
регулировался нормативными актами о
реформировании сельскохозяйственных
предприятий. Поэтому мы говорим о
реорганизации, а не о приватизации.
В
отличие от юридических лиц, для которых
срок переоформления права постоянного
(бессрочного) пользования на право аренды
(либо приобретения земельного участка в
собственность) ограничен 1 января 2006 г.,
предоставление в собственность граждан
земельных участков, ранее предоставленных
им в постоянное (бессрочное) пользование и
пожизненное наследуемое владение, сроком
не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального
закона "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации"). Таким
образом, никаких отрицательных последствий
для граждан, не переоформивших свои права,
не возникнет, право пользования
(пожизненного наследуемого владения)
земельным участком не будет аннулировано. И
Гражданский, и Земельный кодексы
рассматривают право постоянного
(бессрочного) пользования и пожизненное
наследуемое владение среди других прав на
земельные участки, подробно регламентируя
права и обязанности землевладельцев и
землепользователей.
Однако следует
иметь в виду, что в интересах каждого
гражданина, имеющего право на бесплатное
получение используемого им земельного
участка в собственность, осуществить это
право. Определенного срока на проведение
переоформления не установлено в связи с
очень большим количеством граждан,
обращающихся по этому поводу. Ведь
практически все граждане, использующие в
тех или иных целях земельные участки,
получали их в свое время во владение или
пользование; кроме того, у многих возникают
сложности со сбором необходимых
документов, иногда необходимо бывает
восстановление утраченных
правоустанавливающих документов, иногда
решения компетентных органов по поводу
предоставления участка во владение или
пользования участком бывают оспорены,
иногда долго длятся судебные
разбирательства по поводу наследования
земельного участка, принадлежавшего на
праве пожизненного наследуемого владения,
и т.д. Но тем не менее все граждане должны в
конце концов произвести указанное
переоформление, тем более что это отвечает,
как уже было сказано, в первую очередь их
интересам.
Дело в том, что только
обладание земельным участком на праве
собственности предполагает возможность в
полном объеме и по своему усмотрению
осуществлять права владения, пользования и
распоряжения земельным участком, все иные
права на землю предполагают некоторые
ограничения в осуществлении этих прав.
Земельные участки, предоставленные в
пользование или пожизненное наследуемое
владение, находятся в чьей-либо
собственности - государства или
муниципального образования, юридического
или физического лица. В соответствии со ст.
264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником
земельного участка, осуществляет
принадлежащие ему права владения и
пользования участком на условиях и в
пределах, установленных законом или
договором с собственником.
Владелец
земельного участка, не являющийся
собственником, не вправе распоряжаться
этим участком, если иное не предусмотрено
законом или договором.
До введения в
действие нового Земельного кодекса
землевладельцы и землепользователи имели
право с согласия собственника
распоряжаться земельным участком путем
сдачи его в аренду или передачи в
безвозмездное срочное пользование.
Соответствующая норма содержится и в ст. 270
Гражданского кодекса. Однако Земельный
кодекс четко придерживается иной, новой для
нашего законодательства, концепции -
земельные участки могут быть предоставлены
в аренду только их собственниками (см. п. 2
ст. 22 ЗК РФ). Также отныне не допускается
внесение права постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком в уставные
(складочные) капиталы коммерческих и
некоммерческих организаций.
У граждан,
обладающих правом пожизненного
наследуемого владения земельным участком,
существует правомочие, которое объединяет
их с собственниками: право передачи
земельного участка по наследству. Однако
необходимо иметь в виду, что в связи с
наследованием земельного участка,
принадлежащего на праве пожизненного
наследуемого владения, могут возникнуть
некоторые проблемы.
Так, поскольку, в
отличие от права общей собственности, права
общего владения законодательством не
предусмотрено, то в случае, если
наследников права пожизненного
наследуемого владения несколько, а участок
по каким-либо причинам разделу не подлежит
(неделимый земельный участок), приходится в
каждом конкретном случае решать вопрос о
переходе права пожизненного наследуемого
владения земельным участком к одному из
наследников и выплате остальным
компенсации их доли.
Кроме того,
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О
садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан" в п. 2
ст. 30 устанавливает, что "садовые, огородные
и дачные земельные участки,
предоставленные гражданам на праве
пожизненного наследуемого владения,
наследуются по закону", т.е. наследование
таких земельных участков по завещанию
запрещено. Таким образом, могут возникнуть
ситуации, когда право собственности на
расположенные на указанных участках
строения перейдет по наследству к одним
лицам, а право пожизненного наследуемого
владения самим земельным участком - к
другим.
Необходимо также отметить, что
если право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком будет в
дальнейшем сохраняться - но только для
определенных, установленных законом,
категорий юридических лиц, то право
пожизненного наследуемого владения
постепенно сойдет на нет, т.к. заново
земельные участки на этом праве больше не
предоставляются. Еще в 1993 г. после принятия
новой Конституции Российской Федерации
Президент России своим Указом от 24 декабря
1993 г. N 2287 "О приведении земельного
законодательства Российской Федерации в
соответствие с Конституцией Российской
Федерации" отменил статьи Земельного
кодекса, посвященные пожизненному
наследуемому владению. Таким образом, этот
вид права на землю, введенный еще в самом
начале эпохи перестройки как
"компромиссный", переходный к праву частной
собственности на землю, был признан
несоответствующим конституционным
нормам.
Гражданам следует использовать
предоставленное законом право оформить
право собственности на земельный участок.
Однако каждый гражданин имеет право
бесплатно приобрести в собственность
находящийся в его постоянном (бессрочном)
пользовании или пожизненном наследуемом
владении земельный участок только
однократно. Поэтому если у данного
гражданина, к примеру, имеется в
пользовании еще и другой участок - в этом
случае в отношении второго участка он
может: 1) отказаться от права пользования в
порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ; 2) взять
этот земельный участок в аренду; 3)
приобрести его в собственность, но уже за
установленную плату.
Е.М.
Какие
документы необходимы для переоформления
права постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, права
пожизненного наследуемого владения на
право собственности или аренды?
Как
правило, к настоящему времени субъекты
Российской Федерации и органы местного
самоуправления приняли нормативные акты,
устанавливающие детальный порядок
переоформления указанных прав. Так, в
Московской области Правила переоформления
права постоянного (бессрочного)
пользования, права пожизненного
наследуемого владения на земельные участки
на право аренды или право собственности,
продажи земельных участков утверждены
Постановлением Правительства Московской
области от 11 октября 2002 г. N 451/36.
Заявление о переоформлении права
постоянного (бессрочного) пользования,
пожизненного наследуемого владения на
земельный участок на право аренды или право
собственности направляется гражданином
или юридическим лицом в Министерство
имущественных отношений Московской
области или в орган местного
самоуправления муниципального образования
Московской области.
К заявлению
прилагаются следующие документы:
документ, удостоверяющий личность
гражданина или подтверждающий
государственную регистрацию юридического
лица (нотариально заверенная копия
свидетельства о государственной
регистрации юридического лица);
выписка
из протокола заседания (решения)
уполномоченного органа юридического лица о
назначении руководителя, заверенная
печатью юридического лица, или
доверенность представителя на право
действовать от имени заявителя с указанием
даты ее выдачи (в случае представления
интересов заявителя другим лицом);
нотариально заверенная копия
свидетельства о государственной
регистрации или иного документа в
соответствии с законодательством о праве
собственности на здание, строение,
сооружение, расположенное на оформляемом
земельном участке (при наличии таких
объектов), и нотариально заверенная копия
документа о праве на земельный участок;
кадастровый план земельного участка и
справка о размере земельного налога.
К
заявлению хозяйственного общества о
приобретении земельного участка в
собственность кроме указанных документов
прилагаются:
сведения о доле Российской
Федерации, субъекта Российской Федерации
или муниципального образования в уставном
капитале акционерных обществ или иной
документ для других хозяйственных
обществ;
решение соответствующего
органа управления хозяйственного общества
о приобретении земельного участка в
собственность в случаях, когда такое
согласие требуется в соответствии с
действующим законодательством и
учредительными документами хозяйственного
общества.
При предоставлении
заявителем документов, не соответствующих
установленным требованиям, Министерство
имущественных отношений Московской
области или орган местного самоуправления
муниципальных образований Московской
области возвращает эти документы заявителю
в двухнедельный срок с обоснованием причин
возврата.
Если документы отвечают
установленным требованиям, указанные
органы в двухнедельный срок со дня подачи
заявления принимают решение о
переоформлении права постоянного
(бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения на земельный участок
на право аренды или право собственности. В
двухнедельный срок со дня принятия этого
решения с заявителем должен быть заключен
соответствующий договор.
Е.М.
Может ли
арендатор отказаться от заключенного им
договора аренды земельного участка, если
условия договора оказались для него
невыгодными?
Общий порядок заключения и
расторжения договоров аренды урегулирован
гражданским законодательством. Земельный
кодекс устанавливает особенности его
применения по отношению к земельным
участкам.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ
если в договоре не указан конкретный срок
аренды, т.е. он заключен на неопределенный
срок, то каждая из сторон (и арендодатель, и
арендатор) вправе в любое время отказаться
от договора, предупредив об этом другую
сторону за три месяца (поскольку речь идет о
недвижимом имуществе). Однако договором
может быть установлен и иной срок для
предупреждения о прекращении договора
аренды - в этом случае он должен быть
соблюден арендатором.
Если же в
договоре установлен срок аренды, то
изменение или расторжение договора до
истечения этого срока возможно по
соглашению сторон (при условии, что в самом
договоре или в законе нет указания на
невозможность такого расторжения или
изменения). Арендатор может обратиться к
арендодателю с предложением изменить
условия договора, например снизить
арендную плату. Кстати, он имеет право
