ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ(Юстицинформ, 2006)
переработанное и дополненное
Под общей
редакцией
доктора юридических наук,
профессора,
заслуженного деятеля науки
России
С.А. Боголюбова
Авторский
коллектив:
Боголюбов Сергей
Александрович, доктор юридических наук,
профессор, заслуженный деятель науки
Российской Федерации, заведующий отделом
аграрного и экологического
законодательства Института
законодательства и сравнительного
правоведения при Правительстве Российской
Федерации (ИЗиСП);
Бондаренко Денис
Сергеевич, кандидат юридических наук,
юрисконсульт;
Галиновская Елена
Анатольевна, кандидат юридических наук,
ведущий научный сотрудник отдела аграрного
и экологического законодательства
ИЗиСП;
Жариков Юрий Георгиевич, доктор
юридических наук, профессор, заслуженный
юрист Российской Федерации, главный
научный сотрудник отдела аграрного и
экологического законодательства ИЗиСП;
Минина Елена Леонидовна, кандидат
юридических наук, заместитель заведующего
отделом аграрного и экологического
законодательства ИЗиСП;
Носков Евгений
Анатольевич, кандидат юридических наук,
юрисконсульт.
Руководитель авторского
коллектива С.А.
Боголюбов.
Предисловие
Земельные
отношения регулируются рядом федеральных
законов и законов субъектов Российской
Федерации. Головным среди них является
Земельный кодекс Российской Федерации
(далее - ЗК РФ), вступивший в действие 30
октября 2001 г. - в день его официального
опубликования в "Российской газете". К этому
Федеральному закону нами и другими
авторитетными авторами написано и издано
немало комментариев.
Вместе с тем в
соответствии с ЗК РФ земельные отношения
регулируют и Федеральные законы "О
разграничении государственной
собственности на землю" 2001 г., "Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения"
2002 г., "О переводе земель и земельных
участков из одной категории в другую", а
также Кодексы Российской Федерации:
Градостроительный (2004 г.), Жилищный (2004 г.),
Водный (1995 г.), Лесной (1997 г.) и др. К ним также
нами подготовлены и изданы соответствующие
научно-практические постатейные
комментарии, получившие признание
общественности.
Однако у читателей и
правоприменителей возникло немало
практических вопросов, связанных
непосредственно с использованием и охраной
земельных участков, находящихся на правах
собственности, аренды, постоянного
бессрочного пользования, пожизненного
наследуемого владения и т.д. Это вопросы,
ответы на которые трудно сразу и
непосредственно найти в текстах ЗК РФ и
иных законов. Ответы потребовали
конкретного знания и постоянного, текущего
учета самых различных законов и отраслей
российского законодательства, понимания
законодательства субъектов РФ и
нормативных правовых актов органов
местного самоуправления.
Несколько лет
назад нами была создана работа с ответами
на вопросы по поводу земельного участка,
получившая широкое распространение и
признание среди потребителей подобной
литературы. Однако понадобилось настоящее
новое переиздание, которое должно учесть
изменения законодательства, внесенные, в
частности, Федеральным законом от 22 августа
2004 г. N 122-ФЗ, несколькими федеральными
законами от декабря 2004 г. и принятыми в 2005 г.
Уяснению законодательных требований
способствуют также административная,
прокурорская, судебная, арбитражная
практика, ее осмысление и использование в
процессе толкования земельного
законодательства.
Актуальность нового
подобного издания обусловлена и
начавшимися в стране реформой местного
самоуправления и административной
реформой. Независимо от отношения к ним (а
они подвергаются систематическим
обсуждениям и критике в средствах массовой
информации), их хода и итогов, исполнение
нормативных правовых актов, их знание и
понимание не могут не зависеть от нынешней
структуры и компетенции новых
государственных федеральных и
региональных, а также муниципальных
органов.
Характер приобретения,
получения и обладания земельным участком
зависит также от подписанных Россией и
вступивших в силу международных договоров,
от состояния и перераспределения
полномочий по управлению земельными
ресурсами между Российской Федерацией, ее
субъектами и муниципальными образованиями,
которые постоянно подвергаются
реорганизациям и перестройкам.
Иерархия федеральных министерств,
федеральных служб и федеральных агентств,
участвующих в регулировании, контроле и
реализации земельных отношений, оказывает
огромное влияние на управление
использованием и охраной земельных
участков. Постоянно вносятся изменения в
Лесной и Водный кодексы РФ, регулирующие в
соответствии с постоянно дополняемым ЗК РФ
использование и охрану земель лесного и
водного фондов.
Немало накопилось
вопросов, связанных с применением норм и
требований вышеуказанного
законодательства. Не на все из них нашлись
развернутые и аргументированные ответы, но
участие в подготовке и обсуждении
законопроектов и иных правовых актов, в
даче консультаций, выступления с лекциями
по земельному праву помогли авторам,
занимающимся не только научной,
педагогической, но и практической работой,
найти некоторые подходы к решению
возникших проблем.
Массовый интерес к
подобному научно-практическому пособию
понятен и обусловлен использованием и
необходимостью охраны своих земельных
участков, толкования земельного и
гражданского права, разъяснения пробелов,
противоречий и коллизий, присущих любому
законодательству, бурно развивающемуся в
направлении рыночных реформ. Конкретные и
доступные правовые пояснения (наряду с
фундаментальными самостоятельными
комментариями к законам) помогут защите
земельных прав, добросовестному и
неуклонному выполнению своих земельных
обязанностей.
Землеобладатели в
большинстве своем заинтересованы в
стабилизации земельного правопорядка и
укреплении единого правового пространства
и законности на территории страны. Этому
способствуют доходчивые (на основе законов)
ответы на наиболее часто возникающие
вопросы о земельных участках.
Слова
благодарности надо высказать издательству
"Юстицинформ", которое бережно собирает и
активно публикует работы об охране
окружающей среды (см. изданные под ред. С.А.
Боголюбова: комментарии к Федеральным
законам "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения", "Об
охране атмосферного воздуха", "О животном
мире", а также комментарии к Федеральным
законам "О государственном земельном
кадастре" (под ред. Е.А. Галиновской), "О
рыболовстве и сохранении водных
биологических ресурсов" (под ред. М.В.
Пономарева), "О континентальном шельфе
Российской Федерации" (авторы С.А. Боголюбов
и Е.Г. Краюшкина), "Об экологической
экспертизе" (авторы Н.В. Кичигин, М.В.
Пономарев, А.Ю. Семьянова), "Об особо
охраняемых природных территориях" (авторы
Е.А. Галиновская, Н.В. Кичигин, М.В.
Пономарев); учебники А.Ю. Семьяновой
"Экологическое право", Е.В. Сырых "Земельное
право").
Глава 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Соблюдение каких
правовых условий требуется для
возникновения права государственной
(федеральной, субъекта Российской
Федерации) или муниципальной собственности
на земельный участок?
Законодательством
установлены особенности возникновения
государственной или муниципальной
собственности на земельные участки. Право
государственной или муниципальной
собственности может возникнуть по тем же
основаниям, что и право частной
собственности. Например, выкуп земельного
участка для государственных или
муниципальных нужд осуществляется на
основании судебного решения, за которым
следует заключение договора с гражданином
или юридическим лицом - прежним владельцем
участка.
Специфика возникновения
государственной или муниципальной
собственности заключается в особых
процедурах приобретения этого права
различными публичными образованиями
(Российской Федерацией, субъектами
Российской Федерации, местным
самоуправлением (муниципальными
образованиями).
Так, если земельный
участок приобретается в государственную
или муниципальную собственность из
собственности граждан или юридических лиц,
приобретение может осуществляться по
взаимному согласию сторон, и тогда
заключается соответствующая сделка. В то же
время земельный участок может перейти в
публичную собственность и без согласия
собственника частного. Это возможно при
выкупе земельного участка для
государственных или муниципальных нужд (ст.
49 ЗК РФ) или в связи с нарушением
собственником требований по использованию
земельного участка (ст. 44 ЗК РФ),
установленных законодательством, а также
при конфискации земельного участка (ст. 50 ЗК
РФ) или его реквизиции (ст. 51 ЗК РФ). В данном
случае, как уже говорилось, в основании
возникновения права государственной
собственности лежат решения
соответствующих органов власти, а также
судебные решения о принудительном
прекращении права собственности граждан
или юридических лиц.
Одной из наиболее
существенных процедур административного
характера, вслед за которыми последует
возникновение федеральной собственности,
собственности субъектов РФ, муниципальной
собственности на землю, является
разграничение государственной
собственности на землю на основании
Федерального закона от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О
разграничении государственной
собственности на землю". В данном случае в
основании лежат нормативный акт, а также
решения соответствующих органов о
закреплении конкретных земельных участков
за конкретными собственниками.
Право
государственной или муниципальной
собственности может также возникнуть в
результате выкупа земельного участка для
государственных или муниципальных нужд, а
также при изъятии земельного участка при
нарушении собственником земельного
законодательства. Как уже указывалось,
право муниципальной или государственной
собственности может также возникнуть и на
бесхозяйный земельный участок на основании
решения суда.
Завершающим этапом
возникновения права собственности на
земельный участок во всех этих случаях
будет государственная регистрация права
федеральной собственности, собственности
субъектов РФ, муниципальной
собственности.
Е.Г.
Какие органы
уполномочены выступать от имени
государства и муниципальных образований
как собственников земельных участков?
В
земельных отношениях Российская Федерация,
ее субъекты и муниципальные образования
выступают не только как носители властных
полномочий на соответствующей территории,
но и как собственники земельных участков.
Российская Федерация осуществляет
управление и распоряжение земельными
участками, находящимися в федеральной
собственности, субъекты Российской
Федерации - земельными участками,
находящимися в их собственности, органы
местного самоуправления - земельными
участками, находящимися в муниципальной
собственности.
В соответствии со ст. 125
ГК РФ от имени Российской Федерации и
субъектов Российской Федерации могут
своими действиями приобретать и
осуществлять имущественные и личные
неимущественные права и обязанности,
выступать в суде органы государственной
власти в рамках их компетенции,
установленной актами, определяющими статус
этих органов. В настоящее время управление
и распоряжение федеральным имуществом, в
том числе земельными участками,
осуществляет Федеральное агентство по
управлению федеральным имуществом
(Росимущество). В соответствии с
Постановлением Правительства РФ от 27
ноября 2004 г. N 691 "О Федеральном агентстве по
управлению федеральным имуществом" <*>
оно, в частности, осуществляет контроль за
управлением, распоряжением, использованием
по назначению и сохранностью земельных
участков, находящихся в федеральной
собственности и в государственной
собственности (до разграничения
государственной собственности на землю);
принимает решение о приватизации земельных
участков, на которых расположены объекты
недвижимого имущества, приобретенные в
собственность юридическими и физическими
лицами, в случае приобретения объектов
недвижимого имущества, находящихся в
федеральной собственности; осуществляет в
порядке, установленном федеральными
законами, разграничение государственной
собственности на землю.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 49. Ст.
4897.
Указом Президента РФ "О системе и
структуре федеральных органов
исполнительной власти" (в ред. Указа
Президента РФ от 20 мая 2004 г. N 649, с изм.,
внесенными Указом Президента РФ от 15 марта
2005 г. N 295) <*> Федеральному агентству по
управлению федеральным имуществом
переданы правоприменительные функции,
функции по оказанию государственных услуг
и по управлению имуществом упраздненного
Министерства имущественных отношений
РФ.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004.
N 11. Ст. 945.
В случаях и в порядке,
предусмотренных федеральными законами,
указами Президента РФ и постановлениями
Правительства РФ, нормативными актами
субъектов Российской Федерации, по их
специальному поручению от их имени могут
выступать государственные органы, органы
местного самоуправления, а также
юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ).
Российская Федерация и ее субъекты
осуществляют управление и распоряжение
земельными участками, находящимися в их
собственности. Непосредственно же владеют
и пользуются такими участками юридические
лица и граждане, которым находящиеся в
государственной собственности земельные
участки предоставлены в пользование,
пожизненное наследуемое владение и в
аренду.
Когда государство (в лице
Российской Федерации и ее субъектов)
выступает в качестве собственника
земельных участков, оно пользуется теми же
правами и несет те же обязанности, что и
другие собственники земельных участков. В
соответствии со ст. 124 ГК РФ при заключении
сделок с землей и в иных отношениях,
регулируемых гражданским
законодательством, Российская Федерация и
ее субъекты выступают на равных началах с
иными участниками этих отношений -
гражданами и юридическими
лицами.
Е.М.
Что является основанием для
государственной регистрации права
собственности на земельные участки
Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации и муниципальных
образований?
Возникновение права
государственной собственности (т.е.
собственности Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации) и права
муниципальной собственности на землю
возможно по различным основаниям. Они
установлены ст. 17 - 19 ЗК РФ: это признание
земельного участка федеральной
собственностью, собственностью субъекта РФ
или муниципальной собственностью
федеральным законом; приобретение
земельного участка по основаниям,
предусмотренным гражданским
законодательством (купля-продажа, переход
по наследству и т.д.), и возникновение права
собственности на земельный участок при
разграничении государственной
собственности на землю. В любом случае
требуется государственная регистрация
права на земельный участок: в соответствии
со ст. 131 ГК РФ право собственности и иные
вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение,
переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав учреждениями
юстиции. Порядок такой регистрации
установлен
