Статья 20 ЗК РФ в п. 1 устанавливает исчерпывающий перечень видов юридических лиц, которым с момента вступления в силу ЗК РФ могут предоставляться земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование. Из коммерческих организаций в этот список входят только федеральные казенные предприятия. Они представляют собой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, созданные по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Этим федеральные казенные предприятия отличаются от иных унитарных предприятий, создаваемых по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления и основанных на праве хозяйственного ведения.. Из некоммерческих организаций правом получения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование располагают только государственные и муниципальные учреждения.
какие-либо права по распоряжению земельным
участком? Может ли он передать свое право
аренды земельного участка другому
лицу?
Законом предусмотрена возможность
арендатора как передать арендованный
земельный участок в субаренду, так и
передать свои права и обязанности по
договору аренды земельного участка
третьему лицу. Однако воспользоваться
этими правами арендатор может только в том
случае, если иное не предусмотрено
договором аренды (т.е. в договоре может быть
зафиксирован запрет подобных действий).
Если же никакой записи на сей счет в
договоре нет, арендатор может осуществлять
передачу своих прав или сдачу участка в
субаренду и без согласия собственника
земельного участка. Он обязан лишь
уведомить об этом арендодателя. Такое
правило установлено ст. 22 ЗК РФ (следует
иметь в виду, что эта особенность договора
аренды земельного участка установлена
именно Земельным кодексом; по Гражданскому
кодексу согласие арендодателя на субаренду
и передачу права аренды обязательно).
В
соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, на срок более чем пять лет
арендатор земельного участка имеет право в
пределах срока договора аренды земельного
участка передавать свои права и
обязанности по этому договору третьему
лицу без согласия собственника земельного
участка при условии его уведомления. При
этом не допускается изменение условий
договора аренды земельного участка без
согласия его арендатора и ограничение
установленных договором аренды земельного
участка прав его арендатора.
Субаренда
оформляется договором на срок, не
превышающий срок договора аренды. К
договорам субаренды применяются все
правила о договорах аренды; на
субарендаторов распространяются все права
арендаторов земельных участков. Однако
ответственным по договору аренды перед
арендодателем остается арендатор
земельного участка.
По общему правилу
досрочное прекращение договора аренды
земельного участка влечет прекращение
заключенного в соответствии с ним договора
субаренды, но договором аренды может быть
предусмотрено и иное. При досрочном
прекращении аренды земельного участка
субарендатор имеет право на заключение с
ним договора аренды этого участка в
пределах оставшегося срока субаренды на
условиях, соответствующих условиям
прекращенного договора аренды.
Арендатор может передать свои права и
обязанности по договору аренды другому
лицу (в гражданском праве это называется
"перенаем"). В отличие от субаренды, в этом
случае арендатором становится другое лицо
на тех же условиях, на которых был заключен
договор с первым арендатором, оформления
нового договора земельного участка при
этом не требуется.
Арендатор земельного
участка вправе отдать арендные права в
залог или внести их в качестве вклада в
уставный капитал хозяйственного общества,
товарищества (паевого взноса в
производственный кооператив) в пределах
срока договора аренды земельного
участка.
Порядок передачи арендных прав
в залог регулируется Гражданским кодексом
РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N
102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Арендатор при передаче арендных прав в
залог остается ответственным по договору
земельного участка перед арендодателем.
Порядок внесения арендных прав в уставный
капитал (паевой фонд) юридических лиц
регулируется их уставами. В соответствии с
Земельным кодексом РФ (в отличие от норм
гражданского законодательства) в этом
случае права и обязанности по договору
аренды переходят к данному юридическому
лицу как к новому арендатору (без
заключения нового договора аренды).
Распоряжаться земельным участком путем его
отчуждения (продажи, дарения, мены)
арендатор не имеет права. Земельный кодекс
РФ не предусматривает также права
арендатора передавать земельный участок в
безвозмездное
пользование.
Е.М.
Организация взяла в
аренду земельный участок на берегу реки для
строительства кафе. Договор заключен в
январе. Весной выяснилось, что этот участок
каждый год при разливе реки заливает водой.
Что делать в этой ситуации?
В
соответствии с нормами земельного
законодательства, регулирующими порядок
заключения и исполнения договора аренды,
арендодатель обязан предоставить
арендатору имущество (в данном случае -
земельный участок) в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и
назначением имущества. Арендодатель
отвечает за недостатки сданного им в аренду
имущества, полностью или частично
препятствующие пользованию им, даже если во
время заключения договора аренды он не знал
об этих недостатках.
Арендодатель не
будет отвечать за недостатки сданного им в
аренду земельного участка только в
следующих случаях:
если он оговорил
недостатки земельного участка при
заключении договора аренды;
если эти
недостатки были заранее известны
арендатору;
если арендатор должен был
их обнаружить во время осмотра участка при
заключении договора или при передаче
участка в аренду.
В нашем примере ни
одно из этих условий не присутствовало.
Поэтому арендатор, как только он обнаружил
недостатки сданного в аренду участка,
вправе по своему выбору предпринять одно из
следующих действий.
Первое. Потребовать
от арендодателя либо безвозмездного
устранения недостатков имущества, либо
соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов на
устранение недостатков имущества.
Так,
в нашем случае, если технически возможно
осуществить строительство какого-то
противопаводкового сооружения, укрепить
берег и т.д., арендодатель обязан или
произвести необходимые работы за свой счет,
или оплатить стоимость работ, если их
организует арендатор, или засчитать эту
сумму в счет будущей арендной платы.
Арендодатель, получив извещение о
требованиях арендатора или о его намерении
устранить недостатки имущества за счет
арендодателя, может также без промедления
произвести замену данного земельного
участка на другой аналогичный участок, если
это, конечно, возможно.
Второе.
Самостоятельно устранить недостатки
земельного участка, т.е. произвести
необходимые работы, и удержать сумму
понесенных расходов из арендной платы,
предварительно уведомив об этом
арендодателя.
Третье. Потребовать
досрочного расторжения договора аренды.
Все эти нормы действуют только в том
случае, если земельным участком вследствие
наличия данных недостатков невозможно
пользоваться по назначению (полностью или
частично). Если участком пользоваться
возможно, но арендатор хочет произвести на
нем какие-либо улучшения, то применяются
иные правила. Если произведенные
арендатором за собственный счет улучшения
арендованного имущества можно отделить от
этого имущества, то они являются его
собственностью. В отношении земли трудно
представить себе улучшения, которые можно
без ущерба отделить от земельного участка.
Возмещение же стоимости неотделимых
улучшений, произведенных арендатором,
зависит от того, имелось ли согласие
арендодателя на то, чтобы такие улучшения
были сделаны. Если нет, то их стоимость
возмещению не подлежит; если да, то
арендатор имеет право на возмещение
стоимости этих улучшений после прекращения
договора, но при условии, что договором
аренды не предусмотрено иное.
Е.М.
В
каких случаях максимальный срок аренды
земельного участка установлен
законом?
По общему правилу срок, на
который заключается договор аренды
земельного участка, устанавливается
соглашением сторон. Такой договор может
быть заключен и без указания конкретного
срока, тогда он считается заключенным на
неопределенный срок. Однако в отдельных
случаях законом устанавливается
максимальный срок, на который может быть
заключен договор аренды земельного
участка. При этом если договор аренды будет
заключен на срок, превышающий
установленный законом предельный срок, он
будет считаться заключенным на срок, равный
предельному. А если в таком договоре срок не
определен и ни одна из сторон не откажется
от договора до истечения предельного срока,
установленного законом, договор
прекращается по истечении предельного
срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Федеральным
законом "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения"
установлено, что договор аренды земельного
участка из земель сельскохозяйственного
назначения может быть заключен на срок, не
превышающий 49 лет.
В соответствии с п. 7
ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть
передан в аренду для государственных или
муниципальных нужд либо для проведения
изыскательских работ (в тех случаях, когда
не требуется изъятия для этих целей
земельного участка) на срок не более чем
один год.
А в соответствии с п. 10 той же
статьи в случае наследования земельных
участков лицами, не достигшими
совершеннолетия, их законные представители
(например, опекуны) могут передать эти
земельные участки в аренду на срок до
достижения наследниками совершеннолетия.
После этого наследники сами решают судьбу
земельного участка - продолжать ли его
сдавать в аренду, продать или использовать
иным образом.
Е.М.
Как быть, если на свой
земельный участок можно попасть только
через соседний?
Если соседний участок
находится в государственной или
муниципальной собственности и не закрыт
для общего доступа, то граждане могут
свободно, без всяких разрешений, на нем
находиться, в том числе и проходить к своему
участку. Даже если участок находится в
частной собственности, но не огорожен, и
собственник иным путем ясно не обозначил,
что вход на участок без его разрешения не
допускается, любое лицо может пройти через
участок при условии, что это не причиняет
ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262
ГК РФ).
В иных случаях можно требовать
установления сервитута, т.е. предоставления
права ограниченного пользования чужим
земельным участком.
Когда сервитут
устанавливается в интересах отдельных
граждан или юридических лиц, он называется
частным. Согласно ст. 23 ЗК РФ (п. 1) частный
сервитут устанавливается в соответствии с
гражданским законодательством. Статья 274 ГК
РФ гласит, что собственник недвижимого
имущества (в том числе земельного участка)
вправе требовать от собственника соседнего
земельного участка, а в необходимых случаях
и от собственника другого земельного
участка (соседнего участка) предоставления
сервитута. Сервитут может быть установлен
по требованию и в интересах не только
собственника земельного участка, но и лица,
которому участок предоставлен на праве
пожизненного наследуемого владения или
праве постоянного пользования. Арендатор и
временный пользователь такого требования
предъявить не могут.
Возникает вопрос:
кому должно быть предъявлено требование об
установлении сервитута - только
собственнику земельного участка или это
может быть и землевладелец,
землепользователь, арендатор? Земельный
кодекс этот вопрос не урегулировал, а
Гражданский кодекс, к которому земельное
законодательство отсылает в отношении
регулирования частных сервитутов,
однозначно говорит о собственнике
земельного участка. Значит, если участок
находится в пожизненном наследуемом
владении гражданина, следует обращаться в
соответствующий государственный или
муниципальный орган.
Сервитут может
устанавливаться не только для обеспечения
прохода и проезда через соседний земельный
участок, но и для прокладки и эксплуатации
линий электропередачи, связи и
трубопроводов, обеспечения водоснабжения и
мелиорации, а также других нужд
собственника недвижимого имущества,
которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута. Так, в соответствии
со ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996
г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" <*> земельные
участки, которые граничат с участками
мелиорируемых (мелиорированных) земель,
могут быть использованы для проведения
мелиорации земель на праве ограниченного
пользования чужим земельным участком
(сервитута) в соответствии с гражданским и
земельным законодательством.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст.
142.
Но при этом, как указано в п. 5 ст. 23 ЗК
РФ, осуществление сервитута должно быть
наименее обременительным для земельного
участка, в отношении которого он
установлен.
Сервитут устанавливается
по соглашению между лицом, требующим
установления сервитута, и собственником
соседнего земельного участка. При этом
собственник участка, обременяемого
сервитутом, вправе потребовать от лиц, в
интересах которых устанавливается
сервитут, соразмерную плату за пользование
участком. Если же собственник участка
возражает против установления сервитута
или если заинтересованные стороны не
достигли соглашения об условиях сервитута
(например, плате, сроке сервитута), то лицо,
требующее установления сервитута, может
обратиться с иском в суд. Суд должен
установить прежде всего, действительно ли в
данной ситуации невозможно обойтись без
установления сервитута.
Соглашение об
установлении сервитута даже между
гражданами-соседями не может остаться в
виде устной договоренности. Сервитуты
подлежат государственной регистрации. Это
важно, поскольку сервитут является
обременением земельного участка, это
отмечается в документах на земельный
участок, чтобы, в частности, возможные
покупатели земельного участка знали об
этом. В случае перехода прав на земельный
участок к другому лицу сервитут
сохраняется. При сдаче обремененного
сервитутом участка в аренду арендодатель
обязан предупредить арендатора о всех
правах третьих лиц на участок, в том числе о
сервитуте. Если он этого не сделает,
арендатор вправе будет потребовать
снижения арендной платы или расторжения
договора и возмещения убытков.
Сервитут
вступает в силу после его регистрации в
Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация сервитутов
проводится на основании заявления
собственника недвижимого имущества или
лица, в пользу которого установлен
сервитут, при наличии у последнего
соглашения о сервитуте (или вступившего в
законную силу решения суда об установлении
сервитута).
Если регистрация сервитута
была произведена не на основании заявления
собственника (владельца, пользователя)
земельного участка, то он в обязательном
порядке должен быть уведомлен о
произведенной регистрации сервитута в
месячный срок учреждением юстиции,
осуществившим регистрацию сервитута.
В
соответствии со ст. 27 Федерального закона
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" <*>, если сервитут относится
не ко всему земельному участку, а только к
его части, к документам, в которых
указываются содержание и сфера действия
сервитута, необходимо приложить заверенный
организацией по учету соответствующего
объекта недвижимости план, на котором
отмечена сфера действия сервитута. Если же
сервитут относится ко всему земельному
участку, предоставление плана земельного
участка не требуется.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.
3594.
В документах об установлении
сервитута должно быть указано его
наименование и содержание, площадь
сервитута, кадастровый номер участка, в
пользу которого
