Статья 20 ЗК РФ в п. 1 устанавливает исчерпывающий перечень видов юридических лиц, которым с момента вступления в силу ЗК РФ могут предоставляться земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование. Из коммерческих организаций в этот список входят только федеральные казенные предприятия. Они представляют собой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, созданные по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Этим федеральные казенные предприятия отличаются от иных унитарных предприятий, создаваемых по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления и основанных на праве хозяйственного ведения.. Из некоммерческих организаций правом получения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование располагают только государственные и муниципальные учреждения.
потребовать от арендодателя уменьшения
платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ), если в силу
обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, условия пользования,
предусмотренные договором аренды, или
состояние имущества (т.е. земельного
участка) существенно ухудшились.
Если
же соглашения не достигнуто, арендатор
может обратиться с иском о расторжении
договора в суд. Однако договор аренды может
быть досрочно расторгнут судом по
требованию арендатора только в строго
определенных, установленных законом
случаях. Согласно ст. 620 ГК РФ это следующие
случаи (применительно к земельному
участку).
1. Арендодатель не
предоставляет земельный участок в
пользование арендатору либо создает
препятствия пользованию им в соответствии
с условиями договора или назначением
земельного участка.
Основная
обязанность арендодателя по договору
аренды земельного участка - предоставить
арендатору земельный участок в состоянии,
соответствующем условиям договора и
целевому назначению земли, в установленный
договором срок. Если этого сделано не было -
например, арендатор не может начать
использование участка, предназначенного
для выращивания сельскохозяйственной
продукции, потому что он занят
принадлежащими арендодателю сараями,
которые предполагалось снести, или завален
стройматериалами, - то арендатор вправе
потребовать: либо передачи участка в
надлежащем состоянии и возмещения убытков,
причиненных задержкой исполнения, либо
расторжения договора и возмещения убытков,
причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК
РФ).
2. Переданный арендатору земельный
участок имеет препятствующие пользованию
им недостатки, которые не были оговорены
арендодателем при заключении договора, не
были заранее известны арендатору и не
должны были быть обнаружены арендатором во
время его осмотра.
Например, на
территории участка наблюдаются
превышающие санитарные и экологические
нормы шум, вибрация, выбросы от автострад,
промышленных предприятий; участок
заболочен, почва истощена и т.д. Возникающие
в таких случаях вопросы решаются в
соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие
недостатки были известны арендатору
заранее или они могут быть обнаружены при
осмотре участка, или арендодатель сам
оговорил их наличие при заключении
договора, то он не отвечает за эти
недостатки. Во всех остальных случаях
арендодатель несет ответственность за
недостатки сданного в аренду земельного
участка, даже если он и сам не знал о них.
Тогда арендатор вправе по своему выбору
потребовать досрочного расторжения
договора, или снижения арендной платы, или,
если недостатки земельного участка можно
устранить, безвозмездного устранения
недостатков арендатором, или устранить их
сам, потребовав возмещения понесенных в
связи с этим расходов или непосредственно
удержав сумму расходов из арендной платы.
Кроме того, если удовлетворение требований
арендатора или удержание им расходов на
устранение недостатков из арендной платы
не покрывает причиненных арендатору
убытков, он вправе потребовать возмещения
непокрытой части убытков.
3.
Арендодатель не проводит мероприятий по
улучшению качества земель, по охране почв
от ветровой, водной эрозии и предотвращению
других процессов, ухудшающих состояние
почв, если по договору аренды они
составляют его обязанность, в
установленные договором или иные разумные
сроки.
4. Земельный участок в силу
обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не
пригодном для использования. Такое может
произойти, если, например, земельный
участок подвергся радиоактивному или
химическому загрязнению вследствие аварии
на расположенном поблизости промышленном
объекте.
В конкретном договоре аренды
могут содержаться и иные основания
досрочного расторжения договора по
требованию арендатора.
Если же ни одно
из названных условий не присутствует,
арендатор не может отказаться от договора.
В случае невнесения в установленные сроки
обусловленной договором арендной платы
арендатор будет нести ответственность,
которая предусмотрена договором.
Любой
договор, в том числе договор аренды
земельного участка, может быть изменен или
расторгнут в связи с существенным
изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ):
когда обстоятельства изменились настолько,
что, если бы стороны могли это разумно
предвидеть, договор вообще не был бы ими
заключен или был бы заключен на значительно
отличающихся условиях.
Е.М.
Каковы
особенности заключения и исполнения
договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности?
Одной из
основных особенностей такого договора
является то, что арендная плата по
отдельным видам земельных участков,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности,
устанавливается актами органов
государственной власти или,
соответственно, органов местного
самоуправления. При этом общие начала
определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, могут быть установлены
Правительством РФ.
Основанием для
заключения договора аренды участка из
земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, является
решение исполнительного органа
государственной власти или органа местного
самоуправления.
Предоставление
участков из указанных земель в аренду для
строительства без предварительного
согласования мест размещения объектов
осуществляется на торгах (конкурсах,
аукционах) в порядке, установленном ст. 30 ЗК
РФ. Передача участков в аренду без
проведения торгов (конкурсов, аукционов)
допускается только при условии
предварительной и заблаговременной
публикации сообщения о наличии
предлагаемых для такой передачи земельных
участков в случае, если имеется только одна
заявка.
Граждане, заинтересованные в
предоставлении в аренду участков из земель,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, для целей, не
связанных со строительством, подают
заявление в исполнительный орган
государственной власти или орган местного
самоуправления; в заявлении они указывают
цель использования земельного участка, его
предполагаемые размеры и местоположение.
Указанные органы должны в двухнедельный
срок принять решение о передаче в аренду
земельного участка с приложением проекта
его границ. В недельный срок после
представления заявителем кадастровой
карты (плана) земельного участка
заключается договор аренды земельного
участка.
Земельным кодексом (п. 9 ст. 22)
установлено, что досрочное расторжение
заключенного на срок более чем пять лет
договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, по требованию
арендодателя возможно только на основании
решения суда при существенном нарушении
договора аренды земельного участка его
арендатором. В соответствии со ст. 450 ГК РФ
существенным признается нарушение
договора одной из сторон, которое влечет
для другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключении
договора. А статьей 619 ГК РФ определены
случаи, когда договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом по требованию
арендодателя, все они в принципе и
представляют собой существенное нарушение
договора арендатором. Применительно к
земельным участкам это случаи, когда
арендатор:
пользуется участком с
существенным нарушением условий договора
или назначения земельного участка либо с
неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает состояние земельного
участка;
более двух раз подряд по
истечении установленного договором срока
платежа не вносит арендную плату;
не
производит обусловленных законом или
договором работ по поддержанию земельного
участка в надлежащем состоянии (например,
мелиоративных, агротехнических и иных
мероприятий).
Е.М.
В каких случаях по
истечении срока аренды арендатор может
рассчитывать на заключение договора аренды
земельного участка на новый срок?
По
общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не
предусмотрено законом или договором
аренды, арендатор, надлежащим образом
исполнявший свои обязанности, по истечении
срока договора имеет при прочих равных
условиях преимущественное перед другими
лицами право на заключение договора аренды
на новый срок.
Однако ст. 22 ЗК РФ
устанавливает несколько исключений из
этого правила. Так, преимущественное право
аренды земельного участка имеют
собственники зданий, строений и сооружений,
находящихся на чужом земельном участке (п. 3
ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке,
находящемся в государственной или
муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК
РФ). В любом случае, если на сдаваемом в
аренду земельном участке (независимо от
того, находится он в государственной,
муниципальной или частной собственности)
находится здание, строение, сооружение, то
его собственник (если, конечно, он сам не
является собственником земельного участка)
имеет первоочередное право, в том числе по
отношению к предыдущему арендатору, на
получение данного участка в аренду.
Арендатор не имеет права на заключение
договора аренды на новый срок, если
существуют обстоятельства, перечисленные в
ст. 46 ЗК РФ. Все эти обстоятельства связаны с
ненадлежащим исполнением арендатором
земельного участка своих обязанностей и
включают такие нарушения, как:
использование земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением и
принадлежностью к той или иной категории
земель;
использование земельного
участка, которое приводит к существенному
снижению плодородия сельскохозяйственных
земель или значительному ухудшению
экологической обстановки;
неустранение
совершенного умышленно земельного
правонарушения, выражающегося в
отравлении, загрязнении, порче или
уничтожении плодородного слоя почвы
вследствие нарушения правил обращения с
удобрениями, стимуляторами роста растений,
ядохимикатами и иными опасными химическими
или биологическими веществами при их
хранении, использовании и транспортировке,
повлекшее за собой причинение вреда
здоровью человека или окружающей среде;
неиспользование земельного участка,
предназначенного для
сельскохозяйственного производства либо
жилищного или иного строительства, в
указанных целях в течение трех лет, если
более длительный срок не установлен
федеральным законом или договором аренды
земельного участка, за исключением времени,
необходимого для освоения земельного
участка, а также времени, в течение которого
земельный участок не мог быть использован
по назначению из-за стихийного бедствия или
ввиду иных обстоятельств, исключающих
такое использование.
Если арендатор
желает заключить договор аренды на новый
срок, он обязан письменно уведомить об этом
арендодателя в срок, указанный в договоре
аренды, а если в договоре такой срок не
указан, то в разумный срок до окончания
действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Преимущественное право на заключение
договора аренды на новый срок действует
только в том случае, если собственник
участка вообще намеревается в дальнейшем
сдавать участок в аренду. Понудить его
заключить договор невозможно. Однако если
арендодатель отказал арендатору в
заключении договора на новый срок, но в
течение года со дня истечения срока
договора с ним заключил договор аренды с
другим лицом, арендатор вправе обратиться в
суд. При этом в суде он может потребовать по
своему выбору либо перевода на себя прав и
обязанностей по заключенному договору и
возмещения убытков, причиненных отказом
возобновить с ним договор аренды, либо
только возмещения таких убытков. Однако то,
что такие убытки возникли, необходимо будет
доказать. Скорее всего речь будет идти об
упущенной выгоде, т.е. о неполученных
доходах, которые арендатор получил бы, если
бы его право не было нарушено.
После
окончания срока аренды арендатор при
отсутствии возражений на то со стороны
арендодателя может просто продолжать
пользоваться земельным участком, и в этом
случае договор будет считаться
возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок. Однако стороны могут
заключить новый договор аренды на новый
срок, при этом условия по соглашению
арендатора и арендодателя могут быть
изменены.
Е.М.
В каких случаях арендатор
земельного участка имеет право приобрести
этот участок в собственность?
Порядок
выкупа арендованного имущества установлен
ст. 624 ГК РФ. Он распространяется и на
земельные участки, однако следует иметь в
виду, что при этом действуют все
ограничения на приобретение земельных
участков в собственность, которые
установлены земельным законодательством,
например запрет приобретения участков
земель сельскохозяйственного назначения
иностранцами и иностранными юридическими
лицами.
В законе или непосредственно в
договоре аренды может быть прямо
предусмотрено, что арендованный земельный
участок переходит в собственность
арендатора по истечении срока аренды или до
его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором
выкупной цены.
Если же при заключении
договора аренды в него не было внесено
условие о выкупе арендованного участка,
арендатор может договориться об этом с
арендодателем и в дальнейшем в течение
срока аренды заключить дополнительное
соглашение сторон об условиях выкупа. При
этом они вправе договориться о зачете ранее
выплаченной суммы арендной платы в
выкупную цену.
Если же собственник
участка решает выставить его на продажу по
окончании срока аренды, то арендатор имеет
преимущественное право покупки, но только в
случаях, если этот участок находится в
государственной или муниципальной
собственности (т.е. на частных
собственников обязанность продать свой
участок именно арендатору не
распространяется). Это правило установлено
п. 8 ст. 22 ЗК РФ. Единственным исключением из
него является тот случай, когда на участке
расположены здания, строения, сооружения.
Их собственники имеют исключительное право
на приватизацию такого земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК
РФ).
Порядок осуществления
преимущественного права покупки
установлен гражданским законодательством.
К нему применяются нормы о продаже доли в
праве общей собственности постороннему
лицу, закрепленные в ст. 250 ГК РФ. В
соответствии с этим порядком арендатор
имеет преимущественное право покупки
продаваемого земельного участка по цене, за
которую он продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая продажи с публичных
торгов. Продавец земельного участка обязан
известить арендатора в письменной форме о
намерении продать участок постороннему
лицу с указанием цены и других условий, на
которых он продает участок. Если арендатор
откажется от покупки или не приобретет
участок в течение месяца со дня извещения,
продавец вправе продать участок любому
лицу.
При продаже земельного участка с
нарушением преимущественного права
покупки арендатор имеет право в течение
трех месяцев требовать в судебном порядке
перевода на него прав и обязанностей
покупателя.
Уступка другому лицу
преимущественного права покупки
земельного участка не
допускается.
Е.М.
Имеет ли арендатор
