Договор продажи недвижимости
В.В. ВИТРЯНСКИЙ
В.В. Витрянский, доктор
юридических наук.
История развития
регулирования оборота
недвижимости
Деление вещей на движимые и
недвижимые было хорошо известно римскому
праву. Недвижимостями в римском праве
считались не только земельные участки (praedia,
fundi) и недра земли, но и все, что было создано
чужим трудом на земле собственника. Оно
признавалось естественной или
имущественной частью поверхности земли (res
soli). К недвижимостям относились, в
частности, постройки, посевы, насаждения.
Предметы, связанные с землей или
фундаментально скрепленные с ее
поверхностью, считались ее составными
частями и подчинялись правилу superticies solo cedit
(сделанное над поверхностью следует за
поверхностью). Поэтому не допускалось
установления отдельного права
собственности на дом и соответственно на
земельный участок. Воздушное пространство
над участком также рассматривалось как
часть поверхности.
Что касается
правового режима недвижимостей, то уже в
законах XII таблиц имелись отдельные
элементы особого подхода, отличающегося от
правового режима движимых вещей: для
приобретения в собственность земельных
участков по давности владения требовался
срок, в два раза превышающий аналогичный
срок в отношении движимых вещей. В эпоху
принципата появились специальные правила,
направленные на обеспечение публичности
соответствующих сделок <*>.
--------------------------------
<*> См.: Римское
частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С.
Перетерского. М., 1996. С. 148 - 149.
Но все же в
целом римское право, как отмечал И.А.
Покровский, имело дело "с единым понятием
права собственности, заключающей в себе всю
полноту свободы распоряжения. Различие
между движимостями и недвижимостями имеет
в римском праве самое минимальное значение
(разные сроки приобретательной давности и
некоторые другие); как содержание права
собственности, так и формы вещного оборота
определяются в нем для обеих категорий
вещей совершенно одинаково: огромное
имение может перейти из рук в руки так же
бесформально, как и самая незначительная
безделушка" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Покровский И.А. Основные проблемы
гражданского права ("Классика российской
цивилистики"). М., 1998. С. 195.
Для перехода
права собственности римское право
требовало как для движимостей, так и для
недвижимостей одного - передачи вещей (traditio)
при условии, что передающий являлся
собственником вещи. В противном случае даже
добросовестный приобретатель вещи права
собственности не получал, а истинный
собственник мог отобрать у него вещь с
помощью виндикационного иска. В связи с
этим использование римского правила
неограниченной виндикации при оживленном
имущественном обороте могло бы серьезно
повлиять на стабильность последнего.
"Последовательное проведение римского
принципа, - указывал И.А. Покровский, -
создавало бы общую неуверенность оборота:
покупщик никогда не мог быть уверен в том,
что он стал собственником, что завтра не
явится некоторое другое лицо, которое
докажет свое право собственности на вещь и
отберет ее себе" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Покровский
И.А. Указ. соч. С. 197.
В средневековой Европе
развитие правового регулирования оборота
на первоначальном этапе шло за римским
правом: наблюдалось сближение правового
режима недвижимостей и движимостей. Но
затем потребностями того же оборота были
востребованы некоторые правила,
применявшиеся до рецепции римского права.
Ранее у германских народов право на
недвижимости имело ярко выраженный
публично - правовой характер. В частности, с
землевладением были связаны разнообразные
публичные права и обязанности: переход к
новому владельцу прав на земельные участки
зачастую нуждался в согласии на это разных
лиц (например, сюзерена, ближайших
родственников) и был обставлен сложными
формальностями.
В конце XVIII века в
Европе возникает институт ипотечной
записки (ипотечных книг), который был вызван
к жизни потребностями развивающегося
поземельного кредита. Содержание института
ипотечных книг постепенно расширяется в
сторону фиксации не только закладных прав,
но и всяких вещных прав на недвижимости. В
течение XIX века ипотечные книги по всей
Европе превращаются в поземельные книги, а
весь оборот недвижимостей перестраивается
на новых основаниях <*>.
--------------------------------
<*> См.: Покровский
И.А. Указ. соч. С. 200.
Цель введения
поземельных книг состояла в том, чтобы в
каждый данный момент дать точное
изображение юридического положения всякой
недвижимости. Достижение этой цели
строится на основе двух принципов, которые
в юридической литературе получили
наименования "принцип публичности" и
"принцип достоверности" <*>.
--------------------------------
<*> См., например:
Покровский И.А. Указ. соч. С. 200 - 201.
Принцип
публичности состоит в том, что всякий акт,
претендующий на вещно - правовое значение
(передача права собственности,
установление залога и т.п.), должен быть
занесен в поземельную книгу, и только с
этого момента он получает юридическую силу
для всех третьих лиц. Существо принципа
достоверности заключается в том, что всякая
запись в поземельной книге имеет полную
юридическую силу для третьих лиц и в том
случае, когда она не соответствует
действительности; заинтересованные лица
вправе добиваться исправления записи в
поземельной книге, но до этого момента она
считается истинной.
Введение
поземельных книг способствовало
значительному развитию оборота
недвижимостей, требовавшему адекватного
правового регулирования. Данное
обстоятельство привело к повсеместному
дифференцированному подходу в
регламентации правоотношений, связанных с
переходом прав на движимое и недвижимое
имущество, призванному обеспечить учет
особенностей последнего.
Зарубежными
правовыми системами предъявляются
специальные требования к форме
установления права собственности на
недвижимое имущество, а также к совершению
сделок с таким имуществом. Юридические акты
в отношении недвижимости осуществляются на
основе публичности и гласности. Всякая
сделка по отчуждению недвижимого имущества
должна быть заключена в письменной форме и
зарегистрирована в специальном публичном
реестре - поземельной книге или в ином
реестре земельных участков и зданий.
Конкретные правила регистрации сделок с
недвижимостью и прав на недвижимое
имущество, конечно же, различны для разных
правопорядков. Так, по французскому
законодательству все сделки об
установлении или перенесении вещных прав
на недвижимое имущество подлежат
обязательной регистрации в официальном
реестре у "хранителя ипотек". Однако сама
запись в поземельной книге не является
условием возникновения права
собственности. С момента совершения сделок
с недвижимостью права собственности
признаются действительными в отношениях
между сторонами по такой сделке, но до
момента регистрации прав, возникших из
сделки, в реестре они не могут
противопоставляться правам на это
имущество третьих лиц ввиду отсутствия
публичности сделок.
Иной подход
отмечается в германском законодательстве.
Согласно параграфам 873 - 874 Германского
гражданского уложения никакое вещное право
на недвижимое имущество не может
возникнуть или прекратиться без занесения
его в поземельную книгу. Должностное лицо в
соответствующем суде проверяет правомочия
лиц, обращающихся с ходатайством о
поземельной записи. Сделанная в книге
запись считается истинной до момента
внесения в нее исправлений. При коллизии
прав преимущество признается за правом,
ранее занесенным в поземельную книгу
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Гражданское и торговое право
капиталистических государств / Отв. ред. Е.А.
Васильев. 1992. С. 202 - 203.
Действует система
регистрации прав на недвижимое имущество
(real property) и в англо - американском праве, не
знающем деления гражданских прав на вещные
и обязательственные. В Англии договор о
продаже или ином акте отчуждения земли или
другого реального имущества еще не
порождает перехода права собственности.
Для этого необходим специальный акт, при
осуществлении которого компетентное лицо
проверяет законность сделки, а до акта
передачи имущества возникают отношения
доверительной собственности. В США по
законам штатов акты о передаче прав на
реальное имущество составляются в
письменной форме. Эти отношения
оформляются документом "за печатью",
подтверждаемым нотариусом или другим
должностным лицом. По законам многих штатов
документы "за печатью" должны быть
зарегистрированы <*>.
--------------------------------
<*> Там же. С. 203.
В
зарубежных правопорядках договор продажи
недвижимости не выделяется в отдельный вид
договора купли - продажи, как это сделано в
российском Гражданском кодексе. Однако в
принципе и там обеспечивается
дифференцированное регулирование продажи
движимого и недвижимого имущества.
Например, Единообразный торговый кодекс
США (ЕТК) предусматривает, что термином
"товары" охватываются все вещи, которые
являются движимыми к моменту их
индивидуализации для данного договора
продажи, за исключением денег, в которых
должна быть уплачена покупная цена, ценных
бумаг и прав требования. Термин "товары"
также включает еще не родившийся приплод
скота, урожай на корню и другие
индивидуализированные вещи, связанные с
недвижимостью, в соответствии со статьей о
товарах, подлежащих отделению от
недвижимости (ст. 2 - 105). Договор продажи
полезных ископаемых (включая нефть и газ)
или сооружений либо материалов, подлежащих
отделению от недвижимости, рассматривается
как договор продажи товаров, если они
должны быть отделены продавцом; до момента
отделения состоявшаяся продажа, которую
намереваются совершить стороны и которая
не является передачей каких-либо прав,
связанных с земельным участком,
рассматривается лишь как договор о продаже.
При этом данные предписания не умаляют прав
третьих лиц, предусмотренных нормами о
регистрации недвижимости (ст. 2 - 107) <*>.
--------------------------------
<*> См.:
Единообразный торговый кодекс США: Пер. с
англ. (Современное зарубежное и
международное частное право). М., 1996. С. 59 -
60.
В Гражданском кодексе Нидерландов в
составе общих положений о купле - продаже
выделяются специальные правила,
посвященные потребительской купле -
продаже (аналог российской розничной купли
- продажи), а также продаже
зарегистрированного имущества
(недвижимости) (раздел 1 "Купля - продажа и
мена" книги 7 "Особые виды договоров")
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Гражданский кодекс Нидерландов. Книги 2, 3, 5,
6 и 7. Лейден, 1996. С. 339.
Продажа недвижимости
по российскому гражданскому
праву до 1917
года
Российским гражданским
законодательством, судебной практикой и
гражданско - правовой доктриной недвижимое
имущество всегда рассматривалось как
особый объект гражданских прав, оборот
которого нуждался в специальном правовом
регулировании.
Причины такого особого
отношения к недвижимому имуществу хорошо
объяснил И.А. Покровский: "Конечно, в
условиях нынешнего децентрализованного
хозяйства земельный капитал народа (за
исключением земель государственных)
находится в руках отдельных частных лиц...
Мы говорим о том, что система
децентрализации и частной собственности в
высокой степени стимулирует личную
инициативу и личную энергию и что именно
поэтому принцип свободной индивидуальной
собственности восторжествовал в истории
над принципами первобытного коллективизма.
Но в то же время не может исчезать из виду и
другая сторона вопроса, именно
общественное, общенациональное значение
недвижимости, вследствие чего перед правом
стоит бесконечно трудная задача сочетания
двух противоположных тенденций" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Покровский
И.А. Указ. соч. С. 204.
Применительно к купле -
продаже недвижимости особый подход
законодателя состоял в том, что специальным
образом регулировались отношения,
связанные с передачей приобретенной
недвижимости, которая рассматривалась в
качестве особого способа приобретения
права собственности. Передача недвижимого
имущества по российскому законодательству
требовала совершения специальных действий,
которые охватывались понятием "ввод во
владение".
Д.И. Мейер описывал ввод во
владение недвижимостью следующим образом.
Лицо, которое приобрело право на передачу
известного имущества, должно было
представить окружному суду по месту
нахождения имущества акт укрепления и
просить о вводе во владение. Суд,
удостоверившись, что акт совершен по
правилам, предписанным законом, и что
отсутствует запрет на переход имущества к
другому владельцу, а также спор о самом
акте, постановлял решение о вводе
приобретателя во владение; приобретатель
мог ходатайствовать перед судом также о
выдаче исполнительного листа. На основании
исполнительного листа приобретатель
имущества обращался к судебному приставу
или к мировому судье, земскому начальнику,
которые, прибыв на место нахождения
имущества, совершали акт ввода во владение:
в присутствии нового владельца и
приглашенных смежных (соседних) владельцев,
местного старосты и свидетелей,
преимущественно из живущих в имении лиц,
возвещали о новом владельце имения,
прочитывали акт укрепления и составляли
так называемый вводный лист, который
подписывался всеми присутствовавшими. О
совершенном вводе во владение лицо, его
производившее, учиняло отметку на акте
укрепления и сообщало о том старшему
нотариусу, который делал отметку об этом в
реестре крепостных дел. День совершения
старшим нотариусом указанной отметки и
считался днем передачи и укрепления права
на имущество <*>.
--------------------------------
<*> Мейер Д.И. Русское гражданское право:
В 2-х ч. Ч. 2. М., 1997. С. 64 - 65.
Чрезвычайно
важное значение, придаваемое российским
законодательством акту передачи
недвижимости, породило в гражданско -
правовой доктрине и судебной практике
взгляд, согласно которому купля - продажа
недвижимости относится не к договорам, а к
способам приобретения прав на имущество.
Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, "Победоносцев,
основываясь на словах Сперанского,
считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал,
что у нас купля - продажа - не договор, а
действие, которым одна сторона передает
другой вещь за определенную цену. Поводом к
такому заключению служит то
обстоятельство, что купля - продажа
отнесена у нас не к договорам, а к способам
приобретения прав на имущество" <*>.
--------------------------------
<*> Шершеневич Г. Ф.
Курс гражданского права. Т. II. СПб., 1902. С.
95.
Взгляд на куплю - продажу недвижимости
как на способ перехода прав на имущество, в
свою очередь, повлиял на формирование
представления о том, что сам договор купли -
продажи представляет собой одностороннее
обязательство покупателя. Вот как об этом
писал Г.Ф. Шершеневич: "...практика наша,
отвергнув сомнения в договорном
