Договор продажи недвижимости
земельного участка и т.п. Все это
непосредственно влияет не только на цену и
другие условия договора, но и на само
решение вопроса о возможности приобретения
имущества. Эта цель достигается путем
введения обязательной государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с
недвижимым имуществом.
Кроме того, для
правового регулирования прав на
недвижимость и оборота недвижимого
имущества характерно сочетание частно -
правового и публично - правового методов
регулирования. В отношении целого ряда
объектов недвижимости (земельные участки,
недра, водоемы, лесонасаждения и т.п.)
общественный интерес выражается в
необходимости сохранения их целевого
назначения и правового режима их
использования.
Задача публичного права
- определить: допускаются ли
соответствующие объекты недвижимости в
имущественный оборот, требуется ли
устанавливать какие-либо ограничения в
отношении использования отдельных
категорий объектов в имущественном
обороте, например в отношении субъектов
прав на указанные объекты или сохранения
целевого назначения использования
объектов недвижимости установить санкции
за нарушения требований законодательства,
затрагивающие публичные интересы. Что
касается непосредственно имущественного
оборота объектов недвижимости, то его
правовое регулирование обеспечивается
частно - правовыми нормами.
Такой подход
в определении оптимального сочетания
частно - правовых и публично - правовых
методов регулирования отношений, связанных
с оборотом недвижимого имущества, был
использован при определении порядка
введения в действие новых положений ГК РФ
об отдельных видах договоров, в том числе
правил, регулирующих договор продажи
недвижимости. К примеру, в соответствии со
статьей 13 Федерального закона от 22 декабря
1995 г. "О введении в действие части второй
Гражданского кодекса Российской Федерации"
нормы части второй ГК РФ в части, касающейся
сделок с земельными участками, применяются
в той мере, в какой их оборот допускается
земельным законодательством.
Понятие
договора продажи недвижимости
Как
известно, договор продажи недвижимости
является одним из отдельных видов договора
купли - продажи, выделяемым по признаку
особого объекта продажи - недвижимого
имущества. Поэтому указанному договору
присущи все основные признаки договора
купли - продажи товаров, отличающие его от
иных типов самостоятельных гражданско -
правовых договоров. Исходя из этого договор
продажи недвижимости может быть определен
следующим образом.
По договору купли -
продажи недвижимого имущества (договору
продажи недвижимости) продавец обязуется
передать в собственность покупателя
земельный участок, здание, сооружение,
квартиру или иное недвижимое имущество, а
покупатель обязуется принять указанное
имущество и уплатить за него определенную
денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК
РФ).
Как и всякий договор купли - продажи,
договор продажи является консенсуальным,
возмездным, взаимным
(синаллагматическим).
Правовое
регулирование договора продажи
недвижимости как отдельного вида договора
купли - продажи строится по следующей схеме.
В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся
специальные правила, регламентирующие
заключение договора продажи недвижимости,
его форму, а также действия сторон по
исполнению договора продажи недвижимости.
Указанные правила сформулированы в
качестве специфических норм, исключающих
действие соответствующих общих положений о
купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК
РФ). Родовая принадлежность договора
продажи недвижимости к договору купли -
продажи товаров проявляется в том, что в
части, не урегулированной нормами,
включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к
отношениям, связанным с продажей
недвижимости, применяются общие положения
о договоре купли - продажи товаров.
Существенными условиями договора продажи
недвижимости следует признать условия о
предмете договора и о цене продаваемого
объекта недвижимости. При этом предмет
договора продажи недвижимости включает в
себя два рода объектов: во-первых,
продаваемое недвижимое имущество;
во-вторых, действия сторон соответственно
по передаче, принятию и оплате продаваемого
недвижимого имущества <*>.
--------------------------------
<*> Высказанная в
юридической литературе точка зрения,
согласно которой предмет договора продажи
недвижимости сводится только к
продаваемому объекту недвижимости, не
учитывает, что предметом всякого
договорного обязательства являются прежде
всего действия обязанной стороны. См.:
Гражданское право. Часть II / Под ред. А.П.
Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 1997. С.
96.
Естественно, в случае с договором
продажи недвижимости основное
видообразующее значение имеет такой
элемент предмета договора, как продаваемый
объект недвижимого имущества. Именно
особенности, присущие недвижимому
имуществу, диктуют необходимость
установления специальных правил,
регулирующих действия продавца по передаче
продаваемого имущества, а также действия
покупателя по его принятию и оплате.
Поэтому сфера действия договора продажи
недвижимости может быть определена лишь
путем анализа объектов гражданских прав,
охватываемых понятием "недвижимое
имущество".
Объекты
недвижимости
Некоторые положения ГК РФ
позволяют определить как общие признаки
объектов недвижимого имущества, так и
примерный перечень объектов
недвижимости.
Как уже отмечалось, к
недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба по назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также
подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество (ст. 130 ГК РФ).
Таким образом,
основными признаками недвижимости
являются: во-первых, прочная связь с землей;
во-вторых, невозможность перемещения
соответствующего объекта без
несоразмерного ущерба его назначению.
Однако указанные признаки присущи не всем
объектам недвижимости. К числу таких
объектов недвижимости относятся земельные
участки, участки недр и водные объекты,
которые названы в ГК РФ и являются
самостоятельными основными объектами
недвижимости.
Земельные участки
относятся к тем объектам недвижимости, в
отношении которых законодательством могут
быть установлены ограничения на участие в
имущественном обороте. Об этом
свидетельствует, в частности, норма пункта 3
статьи 129 ГК РФ, согласно которой земля и
другие природные ресурсы могут отчуждаться
или переходить от одного лица к другому
иными способами в той мере, в какой их
оборот допускается законами о земле и
других природных ресурсах.
На
протяжении всех последних лет законами и
иными правовыми актами в имущественный
оборот вводились отдельные категории
земельных участков. Так, Указом Президента
Российской Федерации от 25 марта 1992 г. N 301 "О
продаже земельных участков гражданам и
юридическим лицам при приватизации
государственных и муниципальных
предприятий" <*> гражданам и юридическим
лицам предоставлено право при приватизации
государственных и муниципальных
предприятий, а также при расширении и
дополнительном строительстве объектов
этих предприятий наряду с арендой
земельных участков приобретать их в
собственность. Более того, Указом было
предусмотрено, что земельные участки,
предоставленные гражданам и их
объединениям для предпринимательской
деятельности, по их желанию могут
продаваться им в собственность.
--------------------------------
<*> Ведомости ВС РФ.
1992. N 14. Ст. 761.
В соответствии с Законом
Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. "О
праве граждан Российской Федерации на
получение в частную собственность и на
продажу земельных участков для ведения
личного подсобного и дачного хозяйства,
садоводства и индивидуального жилищного
строительства" <*> предусматривалась
передача в частную собственность граждан в
городах, поселках и сельской местности
земельных участков для ведения личного
подсобного и дачного хозяйства,
садоводства, индивидуального жилищного
строительства, а также под индивидуальные
жилые дома и хозяйственные постройки.
--------------------------------
<*> Ведомости ФС РФ.
1993. N 1. Ст. 26.
Гражданам, получившим в
частную собственность земельные участки
для указанных целей, было также
предоставлено право продавать их другим
гражданам Российской Федерации независимо
от сроков приобретения права собственности
на продаваемый земельный участок в
пределах норм предоставления земельных
участков. Договор купли - продажи (купчая)
земельного участка подлежал нотариальному
удостоверению и регистрации в
соответствующем комитете по земельным
ресурсам и землеустройству.
Указом
Президента Российской Федерации от 26
ноября 1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и
юридическим лицам предназначенных под
застройку земельных участков,
расположенных на территории городских и
сельских поселений, или права их аренды"
<*> установлено, что расположенные на
территориях городских и сельских поселений
земельные участки, предназначенные в
соответствии с градостроительной и
землеустроительной документацией под
застройку, либо право аренды этих земельных
участков подлежат продаже гражданам и
юридическим лицам на торгах (аукционах,
конкурсах), если иное не предусмотрено
законодательством Российской Федерации.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 48. Ст.
5546.
На основании данного Указа
Правительством Российской Федерации
принято Постановление от 5 января 1998 г. N 2 "Об
утверждении Порядка организации
проведения торгов (аукционов, конкурсов) по
продаже гражданам и юридическим лицам
земельных участков, расположенных на
территориях городских и сельских
поселений, или права их аренды" <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 2. Ст.
263.
Следует отметить, что в настоящее
время в российском законодательстве
сложилась парадоксальная ситуация, когда
еще не принят новый Земельный кодекс
Российской Федерации, а иные общие правила
об ограничении оборота земельных участков
отсутствуют, оборот земли законом
практически не ограничен. В то же время в
соответствии с Конституцией Российской
Федерации (п. 2 ст. 9) признается возможность
нахождения в частной собственности (а
следовательно, и в имущественном обороте)
земли и других природных ресурсов.
Следует согласиться с тем, что
оборотоспособными в настоящее время можно
признать лишь те земельные участки, которые
уже принадлежат на праве собственности
гражданам и юридическим лицам. В силу
особой общественной значимости оборот
земельных участков законодательно
ограничен в публичных интересах, как и
содержание прав всякого землепользователя
или природопользователя, включая
собственников. Оборот земельных участков и
иных природных ресурсов должен
осуществляться лишь в той мере, в какой он
допускается специальным законодательством
- законами о земле и других природных
ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). "Ведь количество и
состав такого рода объектов объективно
ограничены в силу очевидных естественных
причин, а их использование всегда поэтому,
так или иначе, затрагивает интересы
общества в целом" <*>.
--------------------------------
<*> Гражданское
право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А.
Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1998. С.
513.
Что касается дальнейшего возможного
развития правового регулирования оборота
земельных участков, то необходимо
согласиться с О.М. Козырь, которая пишет: "В
отношении земли российское
законодательство, видимо, последует
мировой традиции, согласно которой
ограничения оборота устанавливаются в
зависимости от категорий земель. Так, для
земель сельскохозяйственного назначения
они будут существенно отличаться от
ограничений, налагаемых на оборот земель,
используемых под застройку. Оборот же
земель заповедников, заказников и других
особо охраняемых природных территорий
должен быть практически исключен" <*>.
--------------------------------
<*> Козырь О.М.
Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России // В кн.: Гражданский кодекс России.
Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л.
Маковский. М., 1998. С. 286.
Как и земельные
участки, самостоятельными объектами
недвижимости признаются участки недр и
обособленные водные объекты. Они являются
недвижимостью в силу естественных
физических свойств, а не потому, что
составляют единое целое с земельным
участком. В противном случае было бы
невозможно установление права
собственности на недра вне зависимости от
права собственности на землю <*>.
--------------------------------
<*> См.: Козырь О.М.
Указ. соч. С. 273.
Особенность такого рода
объектов состоит в том, что в отношении них
действует презумпция государственной
собственности: в соответствии с пунктом 2
статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не
находящиеся в собственности граждан,
юридических лиц или муниципальных
образований, являются государственной
собственностью. Таким образом, указанные
объекты в принципе не могут признаваться
бесхозяйными.
Что касается правового
регулирования оборота указанных объектов
недвижимости, то нельзя не согласиться с
О.М. Козырь, которая отмечает: "Поскольку в
России сохраняется исключительное право
государственной собственности на недра, а
передача их в пользование осуществляется
на основании административного акта -
лицензии, говорить всерьез о гражданском
обороте этого вида объектов представляется
преждевременным" <*>.
--------------------------------
<*> Там же. С.
286.
Такие объекты недвижимости, как леса и
многолетние насаждения, относятся к
недвижимому имуществу в силу их
неразрывной связи с землей и невозможности
перемещения без несоразмерного ущерба их
назначению. Вместе с тем от договоров
продажи указанных объектов как недвижимого
имущества (то есть с переходом
соответствующих прав на земельный участок)
следует отличать сделки, по которым лес и
многолетние насаждения реализуются как
движимое имущество, когда продаются,
например, лес "на корню" или срубленные
деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о
продаже недвижимости не подлежат
применению, а соответствующие договоры
заключаются по правилам продажи движимого
имущества.
Здания и сооружения также
являются объектами недвижимого имущества
по признакам неразрывной связи с землей и
невозможности в силу этого их перемещения
без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения
и другое вновь создаваемое недвижимое
имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента такой
регистрации (ст. 219 ГК РФ). Данная норма ГК РФ
породила дискуссии в юридической
литературе относительно принадлежности к
недвижимому имуществу зданий и сооружений,
не завершенных
