Договор продажи недвижимости
характере, признала куплю - продажу
односторонним договором, по которому одно
лицо обязывается уплатить другому
известную сумму денег за вещь,
приобретенную от него в собственность"
<*>.
--------------------------------
<*> Там
же.
Следует отметить, что ранее прямо
противоположная точка зрения была
высказана Д.И. Мейером, который утверждал:
"...купля - продажа недвижимого имущества
представляет особенности только
относительно совершения договора:
установлены особые формальности для
приобретения права на передачу недвижимого
имущества, требуются при этом некоторые
пожертвования в пользу казны, но само
значение договора точно такое же, как и
значение купли - продажи движимого
имущества" <*>. Такой же позиции
придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который
полагал, что "...купля - продажа должна быть
признана по нашему законодательству
двусторонним договором, как это
обнаруживается уже из самого названия"
<**>.
--------------------------------
<*> См.:
Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч.
Часть 2). С. 226.
<**> См.: Шершеневич Г.Ф.
Курс гражданского права. Т. II. С. 96.
При
подготовке проекта Гражданского Уложения в
его текст была включена норма (ст. 1724),
согласно которой "по договору продажи
продавец передает или обязуется передать
недвижимое или движимое имущество в
собственность покупщику за условленную
денежную сумму (покупную цену)". В
материалах же Редакционной комиссии
объяснялось, что в отступление от
действовавшего в то время законодательства
проектируемые правила о купле - продаже (в
том числе недвижимости) помещаются в раздел
о договорах, ибо продажа заключает в себе
все признаки такового и входит
непосредственно в область договорных
отношений; а из самого понятия этого
договора видно, что продажа есть договор
двусторонний <*>.
--------------------------------
<*> Гражданское Уложение. Проект. С.
301.
Проект Гражданского Уложения не
рассматривал договор продажи недвижимости
в качестве отдельного вида договора купли -
продажи. Вместе с тем специфика договоров
купли - продажи, объектом которых являлась
недвижимость, учитывалась в полной мере.
Достигалось это различными путями.
Во-первых, при формулировании ряда норм
прямо исключалась возможность их
применения к отношениям, связанным с
продажей недвижимости. К примеру,
исключительно в отношении движимого
имущества были сформулированы правила
принятия покупателем проданного
имущества.
В частности, согласно одной
из норм (ст. 1749) "принятие покупщиком
проданного движимого имущества без
оговорки лишает его права ссылаться на
недостатки, за исключением таких, которые
не могли быть усмотрены при обыкновенном
способе приема или были умышленно скрыты
продавцом. Но и на означенные недостатки
покупщик может ссылаться лишь в том случае,
если сообщил о них продавцу немедленно по
их обнаружении".
Во-вторых, некоторые
статьи проекта включали в себя нормы,
обеспечивающие одновременное
дифференцированное регулирование
тождественных отношений, связанных с
продажей соответственно движимого и
недвижимого имущества. Таковы, например,
правила о моменте передачи риска за
случайную гибель или повреждение
проданного имущества (ст. 1371): "При продаже
движимого имущества продавец несет страх
за случайную гибель или случайное
повреждение проданного имущества до
передачи его покупщику. Страх за случайную
гибель или случайное повреждение
недвижимости переходит на покупщика со
времени внесения его в вотчинную книгу".
Таким образом, определялся момент перехода
к покупателю права на получение плодов и
доходов от проданного имущества, о чем
свидетельствует следующая норма: "При
продаже недвижимости право на приращения,
плоды и иные доходы принадлежит покупщику
со времени внесения его в вотчинную книгу,
хотя бы и имение не было ему передано, а при
продаже движимого имущества - с того
времени, когда имущество передано
покупщику или должно было быть передано,
если передача не состоялась в срок по вине
продавца (ст. 1730).
В-третьих, ряд статей
проекта содержал правила, регулирующие
исключительно отношения, связанные с
продажей недвижимого имущества путем
установления специальных правил. Например,
проектом специально регулировались
отношения, связанные с "недостатком
пространства" проданного недвижимого
имения (то есть когда территория проданного
имения оказалась меньшей или большей, чем
предусматривалось договором и купчей
крепостью).
Суть указанных норм
состояла в том, что "оказавшийся в проданном
имении недостаток в пространстве против
показанного в акте продажи дает покупщику
право требовать соразмерного уменьшения
покупной цены или даже отмены продажи, если
есть основания предполагать, что покупщик,
зная о действительном пространстве, не
купил бы имения. Правило это не применяется
к тому случаю, когда из акта продажи видно,
что стороны не придавали значения
пространству имения" (ст. 1754).
И, наконец,
в-четвертых, проект Гражданского Уложения
включал в себя отдельную главу, состоящую
из пяти статей, которая была посвящена
договору запродажи, регулирующему
исключительно отношения, связанные с
продажей недвижимого имущества.
Под
договором запродажи разумелся договор,
согласно которому одна сторона обязуется
продать, а другая купить к назначенному в
договоре сроку определенное недвижимое
имение за условленную цену (ст. 1776).
В
материалах Редакционной комиссии,
подготовившей проект Гражданского
Уложения, сохранение договора запродажи в
отношении недвижимого имущества
объяснялось как историческими традициями,
так и чисто экономическими причинами того
времени.
В частности, отмечалось, что в
истории русского права запродажа
недвижимых имений развивалась как
необходимое дополнение крепостного
порядка их продажи и в период, когда
готовился проект, составляла одну из самых
известных и широко распространенных
сделок. Купчая крепость до выдачи ее
покупщику (покупателю) в старом крепостном
порядке и до окончательного совершения и
выдачи покупщику или утверждения старшим
нотариусом считалась лишь проектом акта
передачи имущества.
Между тем продажа
недвижимых имуществ была связана не только
с издержками и хлопотами для сторон, но и с
переменой их оседлости и хозяйства и весьма
часто являлась длительным фактом или
договорным отношением, продолжавшимся до
тех пор, пока не оканчивались все расчеты по
постепенной уплате покупной цены и
необходимые для сторон подготовительные
хозяйственные меры и распоряжения. Во всех
таких случаях проект акта передачи
имущества недостаточно ограждал интересы
сторон, чем и объяснялась признанная
законом потребность в предварительной
сделке продажи недвижимости имений, то есть
договора запродажи <*>.
--------------------------------
<*> См.: Гражданское
Уложение. Проект. С. 348 - 349.
Существенными
условиями договора запродажи недвижимого
имущества считались условия об объекте
договора (продаваемая недвижимость), о
сроке, к которому стороны обязывались
соответственно продать и купить имение, а
также о покупной цене. При этом
подчеркивалось, что указанные условия
необходимы для надлежащей определенности
предмета договора.
Специальные правила,
призванные регулировать договор запродажи,
сводились к установлению требований к
форме договора, определению последствий
его неисполнения, а также ограничению прав
продавца на распоряжение недвижимым
имуществом, в отношении которого
заключался договор запродажи.
Требования к форме договора запродажи
состояли в том, что запродажа на всякую
сумму должна была удостоверяться на письме
(ст. 1777). Однако это не означало, что любой
договор запродажи мог быть заключен в
простой письменной форме без нотариального
удостоверения. Данный вопрос решался в
проекте путем определения различных
последствий неисполнения договора
запродажи соответственно заключенного в
простой письменной форме или
удостоверенного у нотариуса.
Дело в том,
что проектом предусматривались два вида
договора запродажи:
1) запродажа,
влекущая за собой, в случае нарушения
договора, лишь право требовать возмещения
убытков (ст. 1778);
2) запродажа, дающая
покупщику (покупателю) право требовать по
суду запроданного имения по вотчинной
книге (ст. 1779).
В первом случае проект
ограничивался требованием удостоверения
запродажи на письме. Во втором случае
обязательным по проекту был нотариальный
порядок совершения запродажи.
В
материалах Редакционной комиссии такой
подход к форме договора запродажи
объяснялся следующим образом: "Насколько
нежелательно было бы обставлять
стеснительными формальностями запродажу,
неисполнение по которой имеет последствием
лишь взыскание убытков с неисправной
стороны, - настолько, напротив, было бы
опасно допускать отобрание по суду имения
от продавца в силу запродажной записи,
совершенной без всяких формальностей, а
просто домашним порядком. В пользу
необходимости в этом последнем случае
нотариальной формы говорят те же
соображения, по которым признано нужным
установить строгие формы для отчуждения
имений и вотчинных прав в оных. Как здесь,
так и там, ввиду важных последствий сделки,
необходимо официальное удостоверение
дееспособности и действительной воли
сторон, необходимо затем придание сделке
надлежащей бесспорности и официальной
достоверности, наконец, необходима
известная гарантия в том, что стороны
приступили к заключению сделки обдуманно и
серьезно. Все это может быть достигнуто
лишь при обязательном совершении таких
запродаж у нотариуса..." <*>.
--------------------------------
<*> См.: Гражданское
Уложение. Проект. С. 350.
Более того, при
совершении договора запродажи в
нотариальном порядке в обеспечение прав
покупщика допускалось по соглашению сторон
внесение в вотчинную книгу отметки,
ограничивающей продавца в праве отчуждать
и обременять запроданное имение. Отметка
эта погашалась не позже двух лет со дня ее
внесения, если в течение этого срока
покупщиком не был предъявлен иск о записи
за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780
проекта).
С современных позиций договор
запродажи, совершенный в простой
письменной форме без соблюдения
нотариального порядка, представляется
обычным предварительным договором купли -
продажи недвижимости.
Что касается
договора запродажи недвижимости,
совершенного нотариальным порядком, то,
действительно, имеются серьезные основания
рассматривать его в качестве
самостоятельного договора, поскольку
предварительный договор купли - продажи
недвижимости не может обременять право
собственности продавца, а его неисполнение
не может повлечь за собой принудительный
(по суду) переход права собственности от
продавца к покупателю.
Во всяком случае
анализ дореволюционного законодательства,
проекта Гражданского Уложения и трудов
ученых - правоведов того времени
свидетельствует о совершенно особом
подходе к договорам продажи недвижимости, в
полной мере учитывающем специфические
черты и значение такого объекта
гражданских прав, как недвижимое
имущество.
Для характеристики
дальнейшего развития событий в области
правового регулирования продажи
недвижимого имущества в России поистине
пророческий смысл имеют слова И.А.
Покровского: "Дойдет ли когда-нибудь право...
до "национализации земли", то есть до
возведения мысли о недвижимости как о
национальном достоянии в юридический
принцип и до низведения права
собственности на нее на степень зависимого
пользования чужой (государственной) вещью,
сказать нельзя. Но не подлежит сомнению, что
все... ограничения права собственности
носят в себе уже зерно этой мысли и что
дальнейшее развитие общественного
благоустройства будет требовать все новых
и новых шагов в этом направлении" <*>.
--------------------------------
<*> См: Покровский
И.А. Указ. соч. С. 205.
Как теперь уже хорошо
известно, в советский период право "дошло"
до национализации земли и иных основных
объектов недвижимости. В этот период
договор купли - продажи недвижимости
применялся лишь в отношении крайне
ограниченного круга объектов:
индивидуальных жилых домов, принадлежащих
гражданам на праве личной собственности,
кооперативных квартир да некоторых
объектов так называемой колхозно -
кооперативной собственности.
Земля
находилась в исключительной
государственной собственности. Что же
касается зданий, строений и сооружений,
принадлежащих государству, то подзаконными
актами регулировался специальный порядок
их передачи с баланса на баланс различных
государственных предприятий и учреждений
по воле министерств и ведомств с
сохранением на них права государственной
собственности. Акты передачи являлись
скорее бухгалтерскими операциями, нежели
юридическими сделками.
С позиции права
анализ советского периода "развития"
правового регулирования договора купли -
продажи недвижимого имущества не
представляет никакого интереса.
Договор
продажи недвижимости по современному
российскому гражданскому праву
Нормы о
договоре купли - продажи недвижимого
имущества объединены в ГК РФ в отдельном
параграфе исходя из специфики предмета
купли - продажи, предопределяющей
особенности договора купли - продажи
недвижимости, которые позволяют выделить
его в отдельный вид договора купли -
продажи: договор продажи недвижимости. По
договору продажи недвижимости продавец
обязуется передать в собственность
покупателя недвижимое имущество.
К
недвижимому имуществу (недвижимости)
относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимости относятся также
подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты (в
юридическом смысле, конечно). Закон может
отнести к недвижимости и иное имущество (ст.
130 ГК РФ).
Специфические черты
недвижимости - прочная связь с землей,
особая ценность, непотребляемость в
процессе использования и т.п. - диктуют
необходимость определения специальных
правил, регулирующих участие таких
объектов в имущественном обороте. В первой
части ГК РФ предусмотрен ряд правил в
отношении обязательной государственной
регистрации права собственности и иных
вещных прав на недвижимое имущество, а
также возникновения, ограничения и
перехода таких прав (ст. 131).
Практический смысл, а вместе с ним и
значение специальных правил, регулирующих
договор продажи недвижимости,
предопределены тем, что объекты
недвижимости неотрывны от места
нахождения, а договоры их продажи могут
совершаться в любом другом месте.
Участникам имущественного оборота при
заключении подобного рода сделок
необходимо точно знать правовое положение
приобретаемого конкретного объекта, в
частности: не обременено ли имущество
правами третьих лиц; является ли продавец
здания, сооружения, иного объекта
недвижимости собственником
соответствующего
