Договор продажи недвижимости
строительством (объектов незавершенного
строительства).
По мнению некоторых
авторов, отсутствие обязательной
государственной регистрации объектов
незавершенного строительства порождает
сомнения в их юридической природе как
недвижимости. Это означает, что до
государственной регистрации вновь
создаваемое имущество не может считаться
недвижимым <*>.
--------------------------------
<*> См., например: Гражданское право:
Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.,
1998. С. 304.
Позиция указанных авторов не
изменилась и после введения в действие
Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" <*>
(далее - Закон о государственной
регистрации), согласно которому в случае
необходимости совершения сделки с объектом
незавершенного строительства право на
указанный объект недвижимого имущества
регистрируется на основании документов,
подтверждающих право пользования
земельным участком для создания объекта
недвижимого имущества, в установленных
случаях на основании проектно - сметной
документации, а также документов,
содержащих описание объекта
незавершенного строительства (п. 2 ст. 25).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.
3594.
Например, по мнению О.М. Козырь, задача
подобной информации - лишь обеспечить
юридическую чистоту сделки с таким
объектом, если объект для завершения его
строительства должен быть отчужден другому
лицу. Об этом свидетельствует и
использование в Законе нетипичного для
законодательного акта термина
"необходимость совершения сделки",
ориентирующего на нестандартную ситуацию.
"Общим же правилом Закона о регистрации, -
пишет О.М. Козырь, - остается регистрация
права на вновь созданный объект
недвижимого имущества на основании
документов, подтверждающих факт его
создания (п. 1 ст. 25)" <*>.
--------------------------------
<*> Козырь О.М. Указ.
соч. С. 278.
По мнению других авторов,
незавершенное строительство следует
рассматривать в качестве особого объекта
недвижимости со специальным правовым
режимом <*>. Такая позиция нашла
подтверждение в многочисленных правовых
актах, принятых до введения в действие
Закона о регистрации, а также воспринята
судебной практикой. К примеру, в
соответствии с Постановлением
Правительства Российской Федерации от 3
февраля 1992 г. N 59 "О мерах по продаже не
завершенных строительством объектов" <**>
начиная с 1992 года не завершенные
строительством объекты, сооружаемые за
счет республиканского бюджета Российской
Федерации и средств государственных
предприятий, находящихся в федеральной
собственности, не обеспеченные
финансированием и материально -
техническими ресурсами, необходимыми для
их завершения в нормативные сроки,
подлежали реализации с открытых торгов (как
объекты недвижимости) предприятиям,
организациям, гражданам и иностранным
инвесторам.
--------------------------------
<*>
Такой позиции придерживается, в частности,
М.И. Брагинский. См.: Научно - практический
комментарий к части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации. 2-е изд., доп. и
перераб. М., 1999. С. 236.
<**> СЗ РФ. 1992. N 4.
Ст. 484.
Указом Президента Российской
Федерации от 10 июня 1994 г. N 1181 "О мерах по
обеспечению достройки не завершенных
строительством жилых домов" <*> было
установлено, что не завершенные
строительством жилые дома, находящиеся в
федеральной собственности, в том числе в
полном хозяйственном ведении предприятий и
оперативном управлении организаций и
учреждений, строительство которых
прекращено или приостановлено в связи с
отсутствием в течение текущего года
необходимого финансирования из
федерального бюджета, подлежали передаче
для завершения строительства либо продаже
на инвестиционных и коммерческих конкурсах
в целях обеспечения скорейшей достройки
жилых домов и обеспечения граждан
жильем.
--------------------------------
<*> СЗ
РФ. 1994. N 7. Ст. 693.
Указом Президента
Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485 "О
гарантиях собственникам объектов
недвижимости в приобретении в
собственность земельных участков под этими
объектами" <*> предусмотрено, что при
приватизации объектов незавершенного
строительства возможна регистрация прав
собственности на такие объекты, если
заявитель представит документы, которые
подтверждают приобретение данного объекта,
право пользования земельным участком для
создания объекта недвижимого имущества,
разрешение на строительные работы, а также
описание объекта незавершенного
строительства.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240.
Право
приобретения в собственность земельных
участков, на которых расположены ранее
приватизированные здания, строения,
сооружения, помещения, объекты
незавершенного строительства, в первую
очередь имеют физические и юридические
лица, которые стали собственниками
соответствующих объектов недвижимости.
Официальная позиция судебной практики по
вопросу о возможности отнесения объектов
незавершенного строительства к
недвижимому имуществу отражена в
Постановлении N 8 Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах
практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других
вещных прав" <*>.
--------------------------------
<*> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 14 - 21.
Данное
Постановление включает в себя разъяснение,
согласно которому по смыслу статьи 130 ГК РФ
и статьи 25 Закона о государственной
регистрации не завершенные строительством
объекты, не являющиеся предметом
действующего договора строительного
подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве
собственности на не завершенные
строительством объекты судам необходимо
руководствоваться нормами, регулирующими
правоотношения собственности на
недвижимое имущество и совершение сделок с
ним, с учетом особенностей, установленных
для возникновения права собственности на
не завершенные строительством объекты и
распоряжения ими.
На наш взгляд, позиция
судебной практики в наибольшей степени
соответствует природе объектов
незавершенного строительства.
Действительно, если объект незавершенного
строительства является предметом
действующего договора строительного
подряда, то в этом случае о нем нельзя
говорить не только как об объекте
недвижимого имущества, но и как об объекте
вещных прав: он является объектом
обязательства, вытекающего из договора
строительного подряда, и замена сторон
этого обязательства (заказчика и
подрядчика) возможна лишь по правилам
уступки прав требования и перевода долга по
обязательствам.
Другое дело, если
обязательство по каким-либо причинам
прекращено. В этом случае незавершенное
строительство становится объектом вещных
прав и объектом имущественного оборота. При
этом объект незавершенного строительства
имеет все признаки недвижимого имущества:
он неразрывно связан с земельным участком и
его перемещение без несоразмерного ущерба
целевому назначению невозможно. Поэтому
все сделки с таким объектом незавершенного
строительства возможны лишь с соблюдением
требований, предъявляемых к недвижимому
имуществу.
Иллюстрацией к сказанному
может служить пример из арбитражно -
судебной практики, которая исходит из того,
что не завершенный строительством объект
как объект недвижимости может быть
предметом договора купли - продажи, а право
собственности на него возникает с момента
государственной регистрации.
Так,
прокурор предъявил иск в интересах
Сбербанка России о признании
недействительным договора купли - продажи
не завершенного строительством объекта,
заключенного между акционерным обществом и
обществом с ограниченной
ответственностью.
В обоснование иска
прокурор указал, что отделение Сбербанка
приобрело у акционерного общества не
завершенный строительством объект по
договору купли - продажи. Объект передан по
приемо - сдаточному акту, оплачен
покупателем. Однако переход права
собственности не зарегистрирован,
поскольку комитет по земельным ресурсам
отказался произвести такую регистрацию.
Несмотря на наличие указанного договора,
акционерное общество продало этот же
объект обществу с ограниченной
ответственностью.
При рассмотрении
данного спора возник вопрос о том, может ли
быть предметом договора купли - продажи не
завершенный строительством объект
недвижимости и подлежит ли регистрации
переход права собственности.
Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации
оценил ситуацию следующим образом.
В
соответствии со статьей 129 ГК РФ объекты
гражданских прав могут свободно
отчуждаться, если они не изъяты из оборота
или не ограничены в обороте. Виды объектов
гражданских прав, нахождение которых в
обороте не допускается (объекты, изъятые из
оборота), должны быть прямо указаны в
законе.
Гражданское законодательство
не устанавливает каких-либо ограничений в
отношении приобретения и перехода прав на
объекты, не завершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из
гражданского оборота и могут отчуждаться
собственником другим лицам.
В силу
статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся
объекты, прочно связанные с землей, то есть
объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно. В статье 219 указано, что право
собственности на здания, сооружения и
другое вновь создаваемое недвижимое
имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента такой
регистрации.
В соответствии со статьей 8
Федерального закона "О введении в действие
части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации" до введения в
действие закона о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним
применяется действующий порядок
регистрации недвижимого имущества и сделок
с ним.
Из материалов дела следовало, что
на участке возведены фундамент и стены
дома. Перемещение этого объекта без
несоразмерного ущерба невозможно.
Следовательно, данный объект является
объектом недвижимости.
В связи с этим
комитет по земельным ресурсам,
осуществляющий в этом регионе регистрацию
и оформление документов о правах на
земельные участки и прочно связанную с ними
недвижимость, на основании Указа
Президента Российской Федерации от 11
декабря 1993 г. N 2130 "О государственном
земельном кадастре и регистрации
документов о правах на недвижимость" обязан
был произвести регистрацию перехода прав
на не завершенный строительством объект и
земельный участок. Отказ комитета от
государственной регистрации
заинтересованная сторона может обжаловать
в арбитражный суд.
Поскольку спорное
имущество обременено правами отделения
Сбербанка на основании договора купли -
продажи, продавец (акционерное общество)
потерял право распоряжаться им любым
способом.
С учетом изложенного было
признано, что суд обоснованно удовлетворил
иск прокурора <*>.
--------------------------------
<*> См. п. 7 Обзора
практики разрешения споров, возникающих по
договорам купли - продажи недвижимости (инф.
письмо ВАС РФ от 13.11.97 N 21) // Вестник ВАС РФ.
1998. N 1. С. 85 - 86.
Спорный характер носит
также вопрос об отнесении к недвижимому
имуществу нежилых помещений внутри зданий.
Дело в том, что нормы ГК РФ, регулирующие
отношения, связанные с оборотом объектов
недвижимости, не имели в виду в качестве
таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК
РФ допустил возможность отнесения к
недвижимости федеральным законом и иных
объектов, не предусмотренных Кодексом. В
Федеральном законе "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" в перечень объектов
недвижимого имущества включены нежилые
помещения. Следовательно, специальные
правила, регулирующие договор продажи
недвижимости, подлежат применению в полном
объеме и к отношениям, связанным с продажей
нежилых помещений.
Объектами
недвижимости, имеющими строго целевое
назначение, признаются также жилые
помещения, под которыми жилищное
законодательство понимает не только жилые
дома и коттеджи (дачи), приспособленные для
постоянного проживания, но и отдельные
квартиры и иные жилые помещения (к примеру,
изолированные комнаты в квартирах),
зарегистрированные в этом качестве в
государственных органах, осуществляющих
учет нежилых помещений, включая служебные,
ведомственные помещения, общежития,
гостиницы - приюты и т.п. <*> Жилые
помещения предназначены для проживания
граждан. Собственник, осуществляя права
владения, пользования и распоряжения
принадлежащим ему жилым помещением, должен
обеспечивать сохранение его назначения.
--------------------------------
<*> См.: Закон РФ от
24.12.92 "Об основах федеральной жилищной
политики" // Ведомости ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99; СЗ
РФ. 1996. N 3. Ст. 147; 1997. N 17. Ст. 1913; 1999. N 7. Ст. 876.
К
недвижимому имуществу ГК РФ отнес и ряд
других объектов, не обладающих
необходимыми признаками недвижимости:
неразрывная связь с землей и невозможность
перемещения без несоразмерного ущерба их
назначению. Речь идет о подлежащих
государственной регистрации воздушных и
морских судах, судах внутреннего плавания,
космических объектах. С иными объектами
недвижимости их объединяют две общие черты:
во-первых, высокая стоимость указанных
объектов и, во-вторых, наличие
государственной регистрации,
обеспечивающей индивидуализацию указанных
объектов. ГК РФ объединил названные объекты
с недвижимым по своей природе имуществом в
связи с необходимостью установления для
тех и других единого правового
режима.
Форма договора и порядок его
заключения
Положения ГК РФ о письменной
форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме
договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия.
В первом случае (письменная форма сделки)
законодатель требует от сторон совершения
сделки путем составления документа,
выражающего его содержание и подписанного
лицами, совершающими сделку, или должным
образом уполномоченными ими лицами,
допуская одновременно совершение
двусторонних или многосторонних сделок
(договоров) иными способами, установленными
ГК РФ. Применительно же к письменной форме
договора законодатель отходит от общего
правила и допускает заключение договора не
только путем составления одного документа,
подписанного сторонами, но и путем обмена
документами посредством почтовой,
телеграфной, телетайпной, телефонной,
электронной или иной связи, позволяющей
достоверно установить, что документ
исходит от стороны по договору.
Требования же к форме договора продажи
недвижимости сводятся к тому, что такой
договор должен быть заключен в письменной
форме в виде единого документа,
подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Таким образом, суть специального правила о
форме договора продажи недвижимости
состоит в том, что исключается применение
положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434),
и может быть выражено формулой "исключение
исключения". Применительно к договору
продажи недвижимости законодатель
возвращается
