Договор продажи недвижимости
к требованиям, предъявляемым к письменной
форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым
режим заключения договора продажи
недвижимости.
Более того, в отличие от
общих правил, регламентирующих последствия
несоблюдения простой письменной формы
сделки, нарушение требований,
предъявляемых к форме договора продажи
недвижимости, влечет его
недействительность.
При заключении
договора продажи недвижимости важное
значение для его действительности имеет
"фигура" продавца. В тех случаях, когда в
качестве продавца по договору выступает не
собственник недвижимого имущества, а
обладатель иного ограниченного вещного
права на недвижимость (унитарное
государственное или муниципальное
предприятие, учреждение), значительно
повышается риск возможного признания
такого договора недействительной
сделкой.
Здесь необходимо учитывать
ограниченный характер правомочий
указанных субъектов на распоряжение
недвижимым имуществом. В частности,
государственное или муниципальное
предприятие, как субъект права
хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так
и субъект права оперативного управления -
казенное предприятие (п. 1 ст. 297), не вправе
продавать принадлежащее ему недвижимое
имущество без согласия его собственника.
Нарушение этого требования влечет
недействительность договора продажи
недвижимости.
Примером к сказанному
может служить разъяснение, содержащееся в
пункте 7 Постановления N 8 Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
25 февраля 1998 г. Согласно данному
разъяснению при разрешении споров,
связанных с осуществлением
государственными и муниципальными
предприятиями права хозяйственного
ведения или оперативного управления,
следует учитывать установленные статьями
295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по
распоряжению закрепленным за ними
имуществом. Сделки, совершенные
предприятиями по отчуждению имущества
вопреки названным ограничениям, являются
недействительными как ничтожные <*>.
--------------------------------
<*> См.: Вестник ВАС
РФ. 1998. N 10. С. 16.
В определенных случаях и
при соблюдении требования о необходимости
получения согласия собственника на продажу
недвижимого имущества, принадлежащего
государственному или муниципальному
предприятию на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления,
сохраняется риск признания договора
продажи недвижимости недействительным.
Дело в том, что в отличие от иных
коммерческих организаций государственные
и муниципальные предприятия наделены не
общей, а целевой (специальной)
правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому
действия унитарных предприятий по
распоряжению закрепленным за ними
имуществом должны быть обусловлены
выполнением задач его уставной
деятельности и целевым назначением
предоставленного для выполнения этих задач
имущества под страхом признания
совершенных сделок недействительными.
На этот счет имеется официальное
разъяснение Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. В соответствии с
пунктом 9 Постановления N 8 Пленума от 25
февраля 1998 г. в тех случаях, когда действия
предприятия, в том числе и осуществленные с
соблюдением требования о получении
предварительного согласия собственника (п.
2 ст. 295 ГК РФ), по отчуждению другим лицам
закрепленного за предприятием на праве
хозяйственного ведения движимого или
недвижимого имущества, непосредственно
участвующего в производственном процессе
предприятия, приводят к невозможности
использования имущества собственника по
целевому назначению, соответствующие
сделки недействительны по основаниям,
предусмотренным статьей 168 ГК РФ,
независимо от того, совершены они с
согласия собственника (уполномоченного им
органа) или самостоятельно предприятием
<*>.
--------------------------------
<*>
Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
Что касается
учреждений, финансируемых собственником,
то они вообще не вправе совершать договоры
продажи в отношении имущества,
закрепленного за ними либо приобретенного
за счет средств, выделенных им по смете (п. 1
ст. 298). Вместе с тем, если в соответствии с
учредительными документами учреждению
предоставлено право осуществлять
приносящую доходы деятельность, имущество,
приобретенное за счет этих доходов (включая
недвижимость), учитывается на отдельном
балансе и находится в самостоятельном
распоряжении учреждения.
Следовательно, договоры продажи
учреждением в качестве продавца
недвижимого имущества, которое учитывается
на отдельном балансе и было приобретено на
доходы, полученные от разрешенной
собственником предпринимательской
деятельности, соответствуют
законодательству и не могут быть признаны
недействительными.
Как известно, всякий
гражданско - правовой договор считается
заключенным, если между сторонами в
требуемой в подлежащих случаях форме
достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора. Существенными же
условиями договора признаются условия о
предмете договора, условия, которые названы
в законе или иных правовых актах как
существенные или необходимые для договоров
данного вида, а также все условия,
относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение
(п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Предмет всякого
договора продажи недвижимости включает в
себя два рода объектов: во-первых,
продаваемое недвижимое имущество;
во-вторых, действия продавца и покупателя
соответственно по передаче недвижимости,
ее принятию и оплата. В тех случаях, когда
продается здание, сооружение или иной
объект недвижимости, определяемый по
признакам неразрывной связи с землей и
невозможности перемещения без
несоразмерного ущерба его назначению, и
продавец является собственником
земельного участка, предмет договора
включает в себя и объект третьего рода:
права на земельный участок, передаваемые
покупателю вместе с объектом недвижимост
