Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2009 по делу n А55-20371/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

20 июля 2009 года                                                                                   Дело №А55-20371/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Морозова В.А.,

судей Балашевой В.Т., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демидовой Т.И.,

с участием:

от истца – Сорокина Н.А., представитель (доверенность от 05.02.2009 г.);

от ответчика – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июля 2009 года в зале № 3 помещения суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Жемчужина Поволжья» на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 мая 2009 года по делу №А55-20371/2008 (судья Богданова Р.М.)

по иску открытого акционерного общества «Жемчужина Поволжья», г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «Дар-Лет», г. Самара,

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Жемчужина Поволжья» (далее –                               ОАО «Жемчужина Поволжья», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дар-Лет» (далее – ООО «Дар-Лет», ответчик) о расторжении договора № 004775А от 06.04.2006 г. аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью города Самары, заключенного Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ООО «Дар-Лет», и истребовании из незаконного владения ответчика нежилого помещения площадью 1016,80 кв. м, 1 этаж: комнаты №№ 1-25, 62-66, подвал: комнаты №№ 1-10, 42-47, 49-66, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район,               ул. Стара Загора, д. 84, принадлежащего истцу на праве собственности.

Исковые требования основаны на положениях статей 301, 307, 309, 606, 614, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы новому собственнику нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2009 г. исковые требования оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования истца о расторжении спорного договора аренды и невозможности применения в данной ситуации пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент обращения истца с иском в суд ответчиком не внесена арендная плата за октябрь и декабрь 2008 года, то есть не более двух раз подряд.

Суд первой инстанции, исходя из того, что оспариваемый договор аренды является действующим, и ответчик занимает спорное нежилое помещение на законных основаниях, пришел к выводу о том, что требование истца об истребовании данного помещения у ответчика удовлетворению не подлежит.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции и неправильную оценку имеющихся в деле доказательств.

По мнению заявителя, ответчик не вносит арендную плату за пользование нежилым помещением с 22.01.2008 г. по 30.11.2008 г. Просрочка платежа составляет более двух раз подряд.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил решение суда первой инстанции от 15.05.2009 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО «Дар-Лет» (арендатор) заключен договор № 004775А от 06.04.2006 г. аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью города Самары, согласно которому ООО «Дар-Лет» предоставлен за плату во временное пользование объект муниципальной собственности – нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район,                    ул. Стара Загора, д. 84, в целях размещения магазина и склада. Объект включает в себя комнаты № 1 этаж: 1-25, 62-66; подвал: 1-10, 42-47, 49-66, общей площадью 1016,80 кв. м (л.д. 11-14).

В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации, и срок его действия истекает 31.12.2015 г. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 24.03.2006 г.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.05.2006 г.

Пунктом 4.3. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца.

Объект аренды передан ответчику по акту передачи от 24.03.2006 г. (л.д. 20-23).

Впоследствии дополнительными соглашениями от 25.04.2006 г. и от 01.10.2006 г. к договору аренды сторонами изменялся размер арендной платы, порядок расчетов за пользование нежилым помещением, редакция пункта 3.4. договора, а также арендодателем дано согласие арендатору на сдачу нежилого помещения в субаренду. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 25-28).

Дополнительным соглашением от 17.01.2008 г. в договор аренды внесены изменения, согласно которым арендная плата за арендуемое нежилое помещение с 01.02.2008 г. составляет 407475 руб. 11 коп. в месяц с учетом НДС. Доказательств государственной регистрации указанного дополнительного соглашения в материалы дела не представлено (л.д. 29).

Из материалов дела усматривается, что в период действия договора аренды право собственности на арендованное нежилое помещение перешло к ОАО «Жемчужина Поволжья» на основании договора о создании открытого акционерного общества «Жемчужина Поволжья» от 13.10.2006 г. и уточнения от 24.12.2007 г. к названному договору, заключенными Департаментом управления имуществом городского округа Самара и обществом с ограниченной ответственностью «Ареопаг» (л.д. 8-10, 42-44).

Переход права собственности к ОАО «Жемчужина Поволжья» зарегистрирован УФРС по Самарской области 19.01.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АВ № 557642 от 22.01.2008 г. (л.д. 7).

В связи с переходом права собственности на арендованное имущество истец 27.10.2008 г. направил ответчику уведомление о смене собственника, в котором сообщил о сохранении арендных отношений и просил с момента государственной регистрации права собственности, а именно с 22.01.2008 г., осуществлять арендные платежи на свой расчетный счет (л.д. 30-31).

Истец также предложил ответчику заключить с ним дополнительное соглашение к существующему договору аренды. Проект дополнительного соглашения был направлен ответчику и получен им 27.10.2008 г. (л.д. 32-34).

В связи с тем, что предложения истца об изменении условий договора аренды ответчиком не были приняты, и арендная плата не была внесена, истец 24.11.2008 г. обратился к ответчику с претензией, в которой предложил ему в течение 5 дней в добровольном порядке произвести расчет по договору аренды. При этом истец указал, что при невыполнении данной обязанности он оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом и досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 35-37).

Поскольку ответчик в указанный срок не устранил допущенные нарушения, истец обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и истребовании арендуемого нежилого помещения из незаконного владения ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель с 19.01.2008 г. перестал быть стороной по договору аренды № 004775А от 06.04.2006 г., и с этого момента арендодателем по указанному договору стал истец.

При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился им вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком на расчетный счет истца арендной платы за пользование нежилым помещением с 19.01.2008 г.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Как следует из материалов дела, истец направлял ответчику такое предупреждение (претензия от 24.11.2008 г.), в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Однако, по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Данная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что в направленном ответчику предупреждении (претензии от 24.11.2008 г.) истцом ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

Ссылки в претензии от 24.11.2008 г. на то, что при невыполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы истец оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом и досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа (акцепт). Предложение о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.

В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства направления ответчику до обращения в суд с иском предложения о расторжении договора аренды по мотиву невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку истцом не соблюдены правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования о расторжении договора № 004775А от 06.04.2006 г. аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью города Самары, заключенного Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ООО «Дар-Лет», подлежат оставлению без рассмотрения.

Согласно части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления