Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2009 по делу n А55-19251/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

27 июля 2009 года                                                                                   Дело №А55-19251/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Морозова В.А.,

судей Балашевой В.Т., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демидовой Т.И.,

с участием:

от истца – Николаев А.В., представитель (доверенность от 11.04.2009 г.);

от ответчика – Милов Д.А., представитель (доверенность № 24-08 от 10.12.2008 г.), Кривонос М.И., представитель (доверенность от 18.03.2009 г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июля 2009 года в зале № 3 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КИНОМИР» на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 мая 2009 года по делу №А55-19251/2008 (судья Богданова Р.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «КИНОМИР», г. Москва,

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания № 1», Самарская область, г. Тольятти,

о взыскании 35206195 руб. 44 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КИНОМИР» (далее –                               ООО «КИНОМИР», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания № 1» (далее – ООО «Строительная компания № 1», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки:

- 30562000 руб. – суммы неосновательного обогащения в виде стоимости результата работ в здании торгово-развлекательного центра «Мадагаскар» по адресу: г. Тольятти, 20 квартал, ул. Льва Яшина;

- 413168 руб. – суммы неосновательного обогащения в виде гарантийной денежной суммы;

- 609039 руб. 62 коп. – суммы неосновательного обогащения в виде переменной составляющей арендной платы (коммунальные платежи);

- 1396847 руб. 43 коп. – суммы неосновательного обогащения в виде базовой составляющей арендной платы.

Исковые требования основаны на статьях 12, 166, 167, 168, 219, пункте 1 статьи 1103, пункте 1 статьи 1104, пункте 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ничтожностью заключенного сторонами предварительного договора аренды нежилого помещения № 21-07м от 20.03.2007 г. как противоречащего статьям 429, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Строительная компания № 1» подан встречный иск к ООО «КИНОМИР» об обязании за свой счет привести в первоначальное состояние помещения, принятые по предварительному договору аренды, – демонтировать произведенные неотделимые улучшения (т. 4, л.д. 105-108).

Встречные исковые требования основаны на статьях 15, 309, 393, 416, 421, 425, 429, 445, 453, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы необоснованным отказом ООО «КИНОМИР» от заключения основного договора, а также отсутствием правовых оснований для производства отделочных работ в помещениях, в связи с чем ООО «Строительная компания № 1» причинены убытки.

Определением суда от 12.03.2009 г. встречный иск ООО «Строительная компания  № 1» принят к производству суда для рассмотрения его совместно с первоначальным иском (т. 5, л.д. 8).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2009 г. в удовлетворении первоначального иска отказано, встречное исковое заявление оставлено без рассмотрения (т. 5, л.д. 148-150).

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт, которым первоначальный иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции не дана оценка доводам истца о том, что пункты 3.1., 4.2.3., 4.2.4., 5.3. заключенного сторонами предварительного договора не соответствуют положениям статей 209, 219, 429, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку предусматривают проведение ремонтных, отделочных работ в строящемся здании торгового центра, внесение арендной платы в период проведения таких работ, выплату гарантийной денежной суммы как суммы, обеспечивающей исполнение истцом обязательств по предварительному договору, возмещение ущерба, причиненного зданию торгового центра в период проведения ремонтных работ. Кроме того, заключенный сторонами предварительный договор не содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора в силу отсутствия помещения, указанного к передаче в будущем в аренду.

По мнению заявителя, заключенный сторонами предварительный договор является ничтожной сделкой в части пунктов 3.1., 4.2.3., 4.2.4., 5.3., так как ответчик на момент заключения данного договора не являлся собственником ни строящегося здания торгового центра, ни помещений, обозначенных в предварительном договоре в качестве будущего предмета аренды по основному договору, не был ни владельцем, ни застройщиком земельного участка, на котором велось строительство торгового центра, здание торгового центра на момент заключения предварительного договора не было окончено строительством и вводилось в эксплуатацию другим лицом.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании с доводами жалобы не согласился и просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика на апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение является законным и обоснованным и не подлежит отмене по следующим основаниям.

ООО «Строительная компания № 1» и ООО «КИНОМИР» заключен предварительный договор аренды нежилого помещения № 21-07м от 20.03.2007 г., в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем основной договор аренды части нежилого помещения общей площадью около 1519 кв. м со сроком аренды 10 лет, которое будет расположено в построенном ответчиком и/или привлеченными им лицами здании торгово-развлекательного центра «Мадагаскар» по адресным ориентирам: г. Тольятти, 20 квартал, ул. Льва Яшина (т. 1, л.д. 12-41).

На момент заключения предварительного договора строительство вышеуказанного здания торгового центра еще не было завершено, и оно не было введено в эксплуатацию.

Согласно пунктам 2.1., 2.2. предварительного договора стороны обязались подписать краткосрочный договор аренды помещения в срок до 01.08.2007 г. включительно и основной договор аренды в течение 10 рабочих дней со дня получения ответчиком свидетельства о праве собственности на здание торгового центра, но не ранее 01.08.2007 г. Ответчик направляет истцу уведомление о получении свидетельства о праве собственности на здание в течение 3-х рабочих дней со дня его получения. Такое уведомление является предложением ответчика заключить основной договор на согласованных сторонами в предварительном договоре условиях.

Во исполнение пунктов 3.1., 3.2. предварительного договора истец платежным поручением № 65 от 21.03.2007 г. перечислил на расчетный счет ответчика гарантийную денежную сумму в размере 413168 руб., являющуюся обеспечением исполнения истцом своих обязательств по предварительному договору.

В соответствии с пунктом 4.2.3. предварительного договора истец по согласованию с ответчиком в период с июня 2007 года по май 2008 года произвел в строящемся здании торгового центра подготовительные работы по приспособлению будущих помещений к использованию в качестве кинозала, в связи с чем осуществил работы по отделке и прокладке инженерных сетей и коммуникаций на общую сумму 30562000 руб.

В период с сентября 2007 года по май 2008 года истец уплатил ответчику предусмотренную пунктом 4.2.4. предварительного договора переменную часть арендной платы в размере 609039 руб. 62 коп., составляющую коммунальные платежи, а также базовую ставку арендной платы в размере 1396847 руб. 43 коп.

Ссылаясь на ничтожность предварительного договора, истец в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции со ссылкой на положения статей 429, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 59 от 16.02.2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правомерно исходил из того, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Предметом заключенного сторонами предварительного договора является не передача ответчиком в аренду объекта недвижимости, а обязательство сторон в будущем заключить договор аренды недвижимого имущества, которое к моменту заключения основного договора будет построено и приобретено ответчиком в собственность. При этом следует учесть условия предварительного договора, по которым истец согласился на то, что ответчик на момент его подписания не имел права собственности на строящийся объект, приняв обязательство ответчика по государственной регистрации такого права к моменту заключения основного договора аренды. Данное условие предварительного договора ответчиком выполнено.

Следовательно, заключение предварительного договора нельзя рассматривать как действие по распоряжению имуществом, не принадлежащим ответчику на праве собственности, поскольку такой договор не влечет передачи права владения и пользования имуществом, указанным в договоре в качестве предмета основного договора, даже в том случае, когда на момент заключения предварительного договора сторона является собственником этого имущества.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения.

При таких обстоятельствах довод истца о том, что необходимым условием предварительного договора аренды недвижимого имущества является наличие у ответчика права собственности на это имущество, на законе не основан. Положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежат применению.

Императивной нормы, запрещающей заключать предварительные договоры в отношении недвижимого имущества, не являющегося собственностью лица, заключившего такой договор в качестве арендодателя, но рассчитывающего приобрести это имущество в собственность, Гражданский кодекс Российской Федерации и иные федеральные законы не содержат.

Как следует из материалов дела, основной договор сторонами в период действия предварительного договора заключен не был.

Предварительный договор при незаключении сторонами основного в указанный в нем срок утрачивает юридическую силу, его признание недействительным (ничтожным) не порождает каких-либо правовых последствий (недействительность основного договора с недействительностью предварительного законом не связывается, поскольку первый имеет самостоятельное значение; двусторонняя реституция невозможна), то есть защиты или восстановления каких либо прав истца не происходит.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска.

Оставляя встречные исковые требования без рассмотрения, суд первой инстанции обоснованно руководствовался пунктом 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в производстве Арбитражного суда города Москвы имеется дело №А40-94469/2008 по спору между ООО «Строительная компания № 1» и ООО «КИНОМИР» о том же предмете и по тем же основаниям.

В апелляционной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 мая 2009 года по делу               №А55-19251/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КИНОМИР» – без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Судьи

В.А. Морозов

В.Т. Балашева

Е.А. Терентьев