Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2009 по делу n А49-3754/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

15 октября 2009 года                                                                                   Дело № А49-3754/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2009 года.                                                                                        

Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2009 года.   

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М.,

судей  Романенко С.Ш., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В.,

с участием:

от истца  – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен, 

от третьего лица – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу                   ООО «Лоск» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 24 июля 2009 года по делу № А49-3754/2009 (судья Новикова С.А.)

по иску Управления  имущественных и градостроительных отношений администрации г.Пензы, г.Пенза,

к ООО «Лоск», г. Пенза,

третье лицо – муниципальное учреждение здравоохранения «Пензенская городская клиническая больница № 5», г.Пензы,

о расторжении договора аренды и освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и градостроительных отношений администрации г.Пензы (правопреемник КУМИ г.Пензы) (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к ООО «Лоск» (с учетом уточнения исковых требований (л.д.61) о досрочном расторжении договора аренды № 894б от 05.05.2004 г. части здания общей площадью 197,7 кв.м., расположенной по адресу: г.Пенза, ул.Краснова, д.60, и об обязании освободить и сдать арендованное имущество по акту приема-передачи представителю управления.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 24.07.2009 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.

Заявитель полагает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в сентябре 2008 г. ответчик осуществил ремонтные работы по восстановлению кровли и карниза крыши прачечного помещения и дополнительно произвел ремонт внутри помещения. После восстановительного ремонта здание было полностью пригодно для эксплуатации. Однако суд не принял во внимание указанное обстоятельство.

Кроме этого, по мнению заявителя жалобы, он не был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в связи с этим не имелось возможности заявить ходатайство о проведении повторной строительной экспертизы.

В судебное заседание стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Ответчик просил рассмотреть дело в его отсутствие, третье лицо направило отзыв на апелляционную жалобу. В соответствии со статьей 156 АПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.05.2004 г. между комитетом по управлению имуществом г.Пензы (арендодатель), МУЗ «Горбольница № 5» (в настоящее время МУП «Пензенская городская клиническая больница № 5» (балансодержатель) и ООО «Лоск» (арендатор) заключен договор аренды № 894б здания (части здания) площадью 275 кв.м., расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Краснова, д.60, для использования под прачечную (л.д.8-12).

Срок договора аренды согласно п.8.1 установлен с 05.05.2004 по 04.05.2014. Договор аренды  зарегистрирован в УФРС в установленном законом порядке  19.11.2004 г. (л.д.11).

Вышеуказанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 05.05.2004 г. без замечаний в удовлетворительном техническом состоянии (л.д.12).

Согласно дополнительному соглашению от 05.05.2004 г. к договору аренды изменена площадь арендуемого помещения, которая составила 197,7 кв.м. Данное соглашение зарегистрировано надлежащим образом в установленном законом порядке (л.д.13).

19.05.2008г. Управлением ГУ МЧС РФ по Пензенской области проведено обследование арендуемого ответчиком помещения. В ходе обследования установлено, что  помещение пришло в негодность, необходимо проведение ремонтных восстановительных работ, связанных с восстановлением строительных конструкций (л.д.18).

14.04.2009г. № 15/1118 истец направил ответчику претензию о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением им своих обязанностей, в том числе   задолженность арендатора на 01.04.2009 г. составила 77342,04 руб., истец предложил ответчику в срок до 25.04.2009 г. погасить задолженность, подписать соглашение о расторжении договора и возвратить помещение (л.д. 15).

ООО «Лоск» получило данное письмо, но требование истца осталось без ответа.

Данные обстоятельства явились основанием для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно применил положения статей 450,619, 621,622 Гражданского кодекса РФ, нормы процессуального права.

В силу ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450  Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом первой инстанции установлено, что истец письмом от 14.04.2009 г. № 15/1118   сообщил ответчику о расторжении договора аренды в связи с нарушением обязательств по договору, в том числе указал на имеющуюся задолженность в размере 77342,04 руб. и просил в срок до 25.04.2009 г. оплатить задолженность по арендной плате в размере 77342, 04 руб., подписать соглашение о расторжении договора и возвратить помещение по акту приема-передачи представителю истца. Кроме этого, истец в претензии указал на то, что в случае неисполнения данного требования, он обратиться в суд (л.д.15).

Следовательно, арендодатель направил письменное предупреждение о необходимости исполнения ООО «Лоск» обязательства по договору аренды в разумный срок. Из материалов дела следует, что ответчик не исполнил требования истца в разумный срок, задолженность по арендным платежам не погасил, помещение не возвратил. Доказательств обратного в материалы дела не представил. При таких обстоятельствах, требования истца о расторжении договора и возврате имущества являются законными и обоснованными.

При этом суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве основания досрочного расторжения договора аренды п.п. «д» п.9.1 договора аренды от 05.05.2004 г. В данным пунктом договор может быть досрочно расторгнут в случае, если арендатор не производит текущий, а также предусмотренный условиями договора капитальный ремонт, не выполняет правила санитарного содержания и использования объекта и противопожарной безопасности. Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-4918/2008 установлено, что у ответчика не возникла обязанность по проведению капитального ремонта, предусмотренная п.5.1.10 договора, так как договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта в случаях, если проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью (л.д.74-75).

Согласно п.п. «д» п.9.1 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендуемый объект приходит в аварийное состояние и не может эксплуатироваться без  проведения капитального ремонта.  Вместе с этим, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды. Письмо Управления ГУ МЧС РФ по Пензенской области  и заключение ОАО «Облкоммунпроект» о техническом состоянии арендуемого ответчиком помещения  носит рекомендательный характер.

Согласно ст. 622 ГК РФ и п.2 ст.655 ГК РФ в случае прекращения договора аренды, арендованное помещение должно быть возвращено арендодателю.

В связи с неисполнением ООО «Лоск» обязательств по оплате арендных платежей, в связи с нахождением здания в аварийном состоянии и необходимостью проведения капитального ремонта, истец 06.02.2009 г. направил в адрес ответчика претензию с требованием погашения задолженности в сумме 49894,68 руб. в срок до 01.03.2009 г., о подписании соглашения о расторжении договора аренды и возврате арендуемого объекта недвижимости (л.д.76-78). В связи с наличием у арендатора по состоянию на 01.04.2009 г. долга по арендной плате в размере 77342,04 руб., истец вручил ответчику под роспись претензию от 14.04.2009г. № 15/118 с требованием погасить задолженность до 25.04.2009 г., подписать соглашение о расторжении договора и освободить занимаемое помещение и сдать его по акут представителям арендодателя и балансодержателя (л.д.15).

Данное указание расценивается судом как предложение расторгнуть договор аренды в порядке ст.452 ГК РФ. Ответчиком претензия оставлена без ответа, задолженность не погашена, помещение по акту не сдано. Каких либо возражений в отношении требований истца ответчиком не представлено, доказательства исполнения обязанности по передачи арендуемой части здания отсутствуют. При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 05.05.2004 г. № 894б. Поскольку договор считается расторгнутым, следовательно, у ответчика не имеется правовых оснований занимать помещение. В связи с этим требование истца об обязании ответчика освободить арендуемые помещения на основании ст.622 ГК РФ являются законными и обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы в части неотделимых улучшений арендуемого объекта не могут быть приняты судом во внимание, поскольку неотделимые улучшения сами по себе не являются основанием правомерного пользования помещением. Кроме этого, согласно п.6.2 договора аренды от 05.05.2004 г. произведенные арендатором улучшения арендованного объекта, неотделимые без вреда от его конструкций (в том числе при проведении капитального ремонта), являются собственностью арендодателя, их стоимость возмещению арендатору не подлежит (л.д.10).

Доводы заявителя жалобы о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного заседания, являются несостоятельными. Из материалов дела следует, что ответчик  извещен своевременно, данный факт подтверждается почтовыми уведомлениями (л.д.70-71), а также уведомлением о вручении директору ООО «Лоск» Шульчеву телеграммы.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у заявителя возможности заявить ходатайство о проведении повторной строительной экспертизы, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку заявитель с ходатайством о проведении экспертизы в суд апелляционной  суд не обращался, в судебное заседание не явился.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, так как ее доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы возмещению заявителю не подлежат.

Руководствуясь статьями 266 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 24 июля 2009 года по делу №А49-3754/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                                         Е.М. Балакирева

Судьи                                                                                                                      С.Ш.Романенко

К.К. Туркин